Le LMNP est un régime pour la location de logements meublés : revenus imposés en BIC (pas en revenus fonciers) ; seuils à respecter pour rester non professionnel (23 000 € de recettes et ne pas dépasser les autres revenus d’activité du foyer).
Immatriculation obligatoire via le Guichet des formalités des entreprises (procedures.inpi.fr/INPI) dans les 15 jours suivant le début d’activité ; préparer pièce d’identité, justificatif de domicile, acte de propriété, adresse du bien et date de début ; obtention du SIRET sous 1–3 semaines.
Choisir judicieusement la date de début d’activité (date d’achat, première dépense ou première mise en location) pour intégrer les charges et amortissements engagés avant le premier bail.
Comparer Micro‑BIC (seuil ≈77 700 €, abattement forfaitaire 50 %, simplicité) et Réel Simplifié (déduction des charges réelles + amortissements du bien et du mobilier, optimisation fiscale souvent plus intéressante surtout si crédit) ; l’option pour le réel doit être formulée avant la date limite de déclaration.
Obligations après immatriculation : déclaration CFE (formulaire 1447‑C‑SD), création d’un espace pro sur impots.gouv.fr, compte bancaire dédié recommandé, tenue de comptabilité et télédéclaration de la liasse (2031) — recourir à un expert‑comptable est fortement conseillé.
Vous venez d’investir dans un bien immobilier et souhaitez le mettre en location meublée ? C’est une excellente initiative pour générer des revenus complémentaires, mais une question se pose rapidement : comment officialiser cette activité et s’assurer d’être en règle avec l’administration fiscale ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent la voie royale, offrant une fiscalité avantageuse et un cadre clair. Pourtant, les démarches de création peuvent sembler complexes. Ce guide complet vous détaille, étape par étape, comment lancer votre activité LMNP en 2026, de l’immatriculation à la gestion fiscale.
Qu’est-ce que le statut LMNP ? Définition et avantages
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés. Pour être considéré comme “non professionnel”, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser deux seuils :
- 23 000 € par an.
- Les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).
Si vous dépassez ces deux plafonds, vous basculez automatiquement sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui implique des obligations sociales et fiscales différentes.
La principale différence avec la location nue (non meublée) réside dans la nature des revenus. En LMNP, vos loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction est fondamentale, car elle ouvre la porte à des régimes d’imposition beaucoup plus attractifs, notamment la possibilité d’amortir votre bien et de déduire l’ensemble de vos charges. Le bail est également plus flexible, souvent conclu pour un an (ou neuf mois pour un étudiant), ce qui attire une clientèle mobile comme les jeunes actifs ou les personnes en formation.
Les étapes clés pour la création de votre statut LMNP
Lancer son activité de location meublée ne se résume pas à signer un bail. Une démarche administrative est obligatoire pour déclarer votre activité et obtenir un numéro SIRET. Voici le parcours détaillé.
Étape 1 : Préparer les informations et documents nécessaires
Avant de vous connecter sur le portail de l’administration, rassemblez les pièces qui vous seront demandées. Cette préparation vous fera gagner un temps précieux.
Vous aurez besoin de :
- Une pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité, passeport).
- Un justificatif de domicile personnel de moins de trois mois.
- L’adresse précise du bien mis en location.
- L’acte de propriété du logement (ou l’attestation de propriété).
- La date de début d’activité que vous souhaitez déclarer.
Vous avez le choix entre trois options, chacune ayant des implications fiscales. Vous pouvez retenir :
1. La date d’acquisition du bien, si votre intention était de le louer meublé dès l’achat.
2. La date de la première dépense engagée pour l’activité (facture de meubles, frais de travaux…).
3. La date de la première mise en location (signature du premier bail).
Choisir une date antérieure à la première location permet d’intégrer les charges et amortissements engagés pendant la phase de préparation du bien.
Étape 2 : L’immatriculation en ligne sur le guichet unique de l’INPI
Depuis 2023, toutes les formalités de création d’entreprise, y compris pour une activité LMNP, doivent être réalisées sur le site du Guichet des formalités des entreprises, géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Vous disposez d’un délai de 15 jours après le début de votre activité pour effectuer cette déclaration.
Voici comment procéder pas à pas :
- Création de votre compte : Rendez-vous sur
procedures.inpi.fret créez un compte personnel. La connexion via FranceConnect+ est souvent requise pour sécuriser la démarche. - Lancer la formalité : Dans le menu “Entreprises”, cliquez sur “Déposer une formalité d’entreprise”, puis sélectionnez “Création d’entreprise”.
- Choisir la forme de l’entreprise : Pour une activité LMNP, vous devez créer une entreprise individuelle. C’est la forme juridique par défaut pour une personne physique exerçant cette activité.
- Entrepreneur individuel : C’est le choix à faire si vous êtes l’unique propriétaire du bien.
- Exploitation en commun : Si le bien a été acheté en indivision (par exemple, en couple non marié sous le régime de la séparation de biens), choisissez cette option, puis “indivision entre personnes physiques”.
- Renseigner les informations de base :
- À la question « Souhaitez-vous opter pour le statut micro-entrepreneur ? », répondez NON. Le régime micro-entrepreneur n’est pas compatible avec l’optimisation fiscale du LMNP (amortissement).
- Si vous avez déjà une autre activité non salariée, indiquez votre numéro SIREN existant.
[image alt=”Capture d’écran du formulaire de création d’entreprise sur le site de l’INPI pour une activité LMNP”]
- Décrire l’établissement et l’activité : Cette section est cruciale.
- Activité principale pour l’établissement : Répondez OUI.
- Exercice de l’activité : Indiquez “permanente”.
- Catégorisation de l’activité : Précisez la nature de votre activité avec le plus de détails possible. Le parcours guidé vous proposera généralement :
- Catégorisation 1 : Activités de services
- Catégorisation 2 : Location
- Catégorisation 3 : Location de biens immobiliers
- Catégorisation 4 : Loueur en Meublé Non Professionnel
- Choisir les options fiscales : C’est ici que vous déterminez votre régime d’imposition.
- Régime d’imposition des bénéfices : Choisissez “Réel Simplifié (BIC)”. Même si vous pensez relever du Micro-BIC, ce choix vous laisse la porte ouverte à l’optimisation. Vous pourrez toujours déclarer au micro si vos revenus sont inférieurs aux seuils.
- Régime d’imposition de la TVA : Sélectionnez “Franchise en base de TVA” ou “Activité hors champ ou exonérée de TVA”. La location meublée classique n’est pas soumise à la TVA.
- Date de clôture de l’exercice comptable : Indiquez le “31 décembre”.
- Finalisation : Téléversez les pièces justificatives demandées, relisez attentivement le récapitulatif, signez électroniquement et validez. Vous recevrez un accusé de réception. Sous 1 à 3 semaines, l’INSEE vous attribuera votre numéro SIRET, officialisant ainsi votre activité.
D’un point de vue fiscal, la location meublée génère des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette catégorie de revenus vous assimile à un entrepreneur individuel aux yeux de l’administration. C’est pourquoi la déclaration passe par le guichet de création d’entreprise et vous impose d’avoir un numéro SIRET, même si vous ne vous considérez pas comme un “chef d’entreprise”.
Le choix crucial du régime fiscal : Micro-BIC ou Réel Simplifié ?
Une fois votre statut créé, le choix du régime fiscal est la décision la plus importante pour votre rentabilité.
Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout
Le régime Micro-BIC est le régime par défaut si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € (seuil 2024, susceptible d’évoluer). Son principal avantage est sa simplicité :
- Vous déclarez simplement le montant brut de vos loyers encaissés.
- L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % pour couvrir vos charges.
- Vous êtes donc imposé sur seulement la moitié de vos revenus locatifs.
Ce régime est intéressant si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion, etc.) représentent moins de 50 % de vos loyers.
Le régime Réel Simplifié : l’optimisation par la déduction
Le régime Réel Simplifié vous permet de déduire l’intégralité de vos charges et frais pour leur montant exact. Mais son atout majeur est l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier.
L’amortissement consiste à étaler la perte de valeur de votre bien et de ses équipements sur plusieurs années. Cette charge, purement comptable et non décaissée, vient réduire votre bénéfice imposable. Dans la majorité des cas, l’amortissement permet de générer un déficit fiscal et de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Les charges déductibles au régime réel incluent :
- Les intérêts de l’emprunt immobilier.
- La taxe foncière et la CFE.
- Les frais d’assurance (PNO, GLI).
- Les frais de gestion locative ou de syndic.
- Les factures d’entretien et de petites réparations.
- Les dépenses d’énergie si elles sont à votre charge.
- Les frais comptables.
Le régime réel est presque toujours plus avantageux que le Micro-BIC, surtout si vous avez financé votre bien à crédit. L’option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année concernée. La tenue d’une comptabilité est obligatoire, mais le gain fiscal dépasse très souvent le coût d’un expert-comptable.
Les obligations après l’obtention du SIRET
Votre immatriculation n’est que le début. D’autres obligations découlent de votre statut de loueur en meublé.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
En tant qu’entrepreneur individuel, vous êtes redevable de la CFE. Vous devez remplir la déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) avant le 31 décembre de l’année de début d’activité. Vous serez exonéré de CFE pour la première année civile. Son montant dépend de la commune et de la valeur locative du bien.
Le compte fiscal professionnel
Vous devez créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. C’est depuis cet espace que vous gérerez le paiement de votre CFE et, le cas échéant, vos déclarations de TVA.
Le compte bancaire dédié
Bien que la loi PACTE ait assoupli cette obligation pour les micro-entrepreneurs, il est fortement recommandé d’ouvrir un compte bancaire dédié à votre activité LMNP. Cela simplifie grandement le suivi des flux financiers, facilite la gestion comptable et assure une séparation claire entre vos finances personnelles et celles de votre activité locative.
La comptabilité et les déclarations annuelles
Si vous optez pour le régime réel, vous devez tenir une comptabilité LMNP rigoureuse et produire des documents annuels : un bilan, un compte de résultat et des tableaux d’amortissements. Ces éléments sont synthétisés dans une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) à télétransmettre aux impôts. Cette complexité justifie souvent le recours à un expert-comptable spécialisé, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles de vos revenus locatifs.
La création d’un statut LMNP est une démarche structurée mais accessible. La clé du succès réside dans la rigueur administrative lors de l’immatriculation sur le site de l’INPI et dans un choix éclairé de votre régime fiscal. Le régime réel, bien que plus complexe, représente une formidable opportunité d’optimisation fiscale qu’il ne faut pas négliger. Pour sécuriser vos démarches et maximiser votre rentabilité, l’accompagnement par un expert-comptable dès le début de votre projet est un investissement judicieux.
FAQ :
Faut-il obligatoirement un numéro SIRET pour louer en meublé ?
Oui, absolument. Toute activité de location meublée, même non professionnelle, est considérée comme une activité commerciale. Vous devez donc la déclarer dans les 15 jours suivant son démarrage pour obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour identifier votre activité auprès de l’administration fiscale et déclarer vos revenus dans la bonne catégorie (BIC).
Quelle date de début d'activité choisir ?
Le choix vous appartient et doit être stratégique. Vous pouvez opter pour la date d’achat du bien, la date de votre première dépense (travaux, mobilier) ou la date de signature du premier bail. Choisir une date précoce permet d’inclure dans vos charges déductibles (au régime réel) toutes les dépenses engagées avant même l’arrivée du premier locataire.
Puis-je créer mon statut LMNP moi-même ou dois-je passer par un expert ?
Vous pouvez tout à fait réaliser la démarche d’immatriculation seul via le guichet de l’INPI. Cependant, le formulaire comporte des subtilités, notamment sur les options fiscales, dont les conséquences peuvent être importantes. Faire appel à un professionnel, comme un expert-comptable, garantit que votre déclaration est correcte et optimisée dès le départ. Chez Keobiz, nous offrons un accompagnement complet et gratuit pourtoutes les formalités de création de votre statut, vous assurant tranquillité et conformité.
Faut-il un SIRET pour chaque bien LMNP ?
Non, vous n’aurez qu’un seul numéro SIREN (les 9 premiers chiffres), qui identifie votre “entreprise individuelle”. En revanche, vous obtiendrez un numéro SIRET (les 14 chiffres) distinct pour chaque lieu d’exercice. Si vous louez plusieurs appartements dans le même immeuble (même adresse), un seul SIRET suffit. Si vous avez des biens à des adresses différentes, vous devrez déclarer chaque adresse comme un établissement distinct, et un SIRET spécifique sera attribué à chacun.
Comment passer du régime Micro-BIC au régime Réel ?
Pour passer du régime Micro-BIC au régime Réel, vous devez en faire la demande par courrier auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Cette option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel. Une fois choisie, l’option est valable pour une année et se renouvelle tacitement.
