Non : une SCI exige au minimum deux associés (art. 1832 CC) — une immatriculation avec un seul associé sera refusée et toute société “de fait” est juridiquement précaire.
Une SCI peut devenir unipersonnelle en cours de vie (décès, retrait, cession) ; l’associé unique dispose d’un an pour régulariser (trouver un associé ou dissoudre) sous peine de dissolution judiciaire demandée par un tiers.
Pour garder le contrôle quasi-total légalement : répartir le capital très déséquilibré (ex. 99/1), associer un enfant mineur représenté par son tuteur, ou faire entrer une holding unipersonnelle (SASU) comme second associé pour contrôle indirect.
Alternatives pour investir seul : créer une SASU ou une EURL à vocation immobilière (IS, possibilité d’amortissement), opter pour l’entreprise individuelle (régime protecteur récent), ou envisager indivision/démembrement selon la stratégie patrimoniale.
Points pratiques et risques : rédiger des statuts précis (clauses d’agrément, préemption), publier l’annonce légale, immatriculer la SCI et déclarer les bénéficiaires effectifs ; attention à la responsabilité illimitée des associés et aux conséquences fiscales sur plus-value et revenus.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier en toute autonomie et vous vous demandez si la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) en solo est la solution idéale ? C’est une question que se posent de nombreux porteurs de projet cherchant à optimiser la gestion de leur patrimoine. La réponse légale est directe : non, il n’est pas possible de constituer une SCI avec un associé unique. Cependant, ce principe strict est assorti de nuances et de stratégies qui permettent, en pratique, de gérer un projet immobilier avec une maîtrise quasi-totale. Explorons ensemble les règles, les exceptions et les solutions pour mener à bien votre investissement.
Pourquoi est-il impossible de créer une SCI seul ? Le principe légal
La nature même d’une société, telle que définie par le droit français, impose une pluralité d’associés. Ce principe est clairement énoncé à l’article 1832 du Code civil : “La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.”
La SCI, étant une société civile, n’échappe pas à cette règle fondamentale. Elle est avant tout un contrat unissant au minimum deux associés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.
Par conséquent, toute tentative d’immatriculation d’une SCI avec un seul nom dans les statuts sera systématiquement rejetée par le Guichet Unique des entreprises (géré par l’INPI). Une société qui existerait malgré ce refus serait considérée comme une “société de fait”, une structure précaire sans véritable protection juridique, ce qui est à éviter absolument.
La loi prévoit des exceptions pour certaines formes de sociétés commerciales, qui peuvent être créées par une seule personne :
L’**EURL** (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée), qui est la forme unipersonnelle de la SARL.
La **SASU** (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle), qui est la forme unipersonnelle de la SAS.
Mais pour la SCI, aucune dérogation de ce type n’existe au moment de sa constitution.
Une SCI peut-elle devenir unipersonnelle en cours de vie ?
Si la création d’une SCI unipersonnelle est interdite, une SCI peut tout à fait se retrouver avec un seul associé au cours de son existence. Cette situation, bien que temporaire, est parfaitement encadrée par la loi.
Trois événements principaux peuvent conduire à la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’une seule personne :
Le décès des autres associés : L’associé survivant peut se retrouver seul détenteur des parts, en fonction des clauses statutaires relatives à la succession.
Le retrait des autres associés : Un ou plusieurs associés peuvent décider de quitter la société.
La cession de parts sociales : L’ensemble des parts des autres associés est racheté par un seul d’entre eux.
Lorsqu’une telle situation se produit, la SCI n’est pas dissoute automatiquement. L’associé unique dispose alors d’un délai légal pour régulariser la situation.
Conformément à l’article 1844-5 du Code civil, l’associé devenu unique dispose d’un an pour régulariser la situation. Passé ce délai, toute personne y ayant un intérêt (un créancier, par exemple) peut demander en justice la dissolution de la société. Pour régulariser, l’associé doit soit trouver un nouvel associé, soit procéder à la dissolution-liquidation de la SCI.
Cette période d’un an offre une flexibilité, mais il est crucial d’anticiper pour ne pas risquer de perdre la structure juridique de la SCI.
Les astuces pour détenir le contrôle quasi-total d’une SCI
L’objectif de “créer une SCI seul” est souvent de conserver une maîtrise totale sur les décisions et la gestion du patrimoine. Bien que la présence d’un deuxième associé soit obligatoire, plusieurs montages permettent d’atteindre ce but en toute légalité.
L’optimisation de la répartition du capital social
La loi n’impose aucune règle sur la répartition des parts sociales entre les associés. Il est donc tout à fait possible de créer une SCI avec une répartition très déséquilibrée.
Exemple concret : Vous pouvez détenir 99% des parts sociales (ou même 999 parts sur 1000) et votre associé de confiance (conjoint, parent, ami) ne détient que 1% (ou 1 part).
Dans cette configuration, vous êtes l’associé ultra-majoritaire. Vous contrôlez ainsi l’immense majorité des décisions en assemblée générale et la quasi-totalité du patrimoine, tout en respectant l’exigence des deux associés.
Créer une SCI avec un enfant mineur
Il est légalement possible d’associer un de ses enfants mineurs à la création d’une SCI. L’enfant, n’ayant pas la capacité juridique, sera représenté par son tuteur légal (généralement le parent lui-même).
Ce montage vous permet de :
Signer tous les actes de gestion en votre nom propre (en tant qu’associé majoritaire) et en tant que représentant légal de l’associé minoritaire.
Conserver un contrôle total sur la société.
Préparer en douceur la transmission de votre patrimoine.
Utiliser une holding comme second associé
Pour les projets plus ambitieux, la création d’une holding est une solution sophistiquée et très efficace. Le montage est le suivant :
Vous créez une société unipersonnelle que vous contrôlez à 100%, comme une SASU. Cette société sera votre “holding”.
Cette holding devient le second associé de votre SCI.
Vous êtes donc associé de la SCI à titre personnel, et la SASU (que vous dirigez seul) est le second associé. Résultat : vous contrôlez indirectement 100% de la SCI. Ce montage offre également des avantages fiscaux intéressants, notamment via le régime mère-fille qui permet des remontées de dividendes quasi exonérées d’impôt.
Quelles alternatives pour investir seul dans l’immobilier ?
Si les montages en SCI vous semblent complexes, d’autres structures juridiques permettent d’investir seul dans l’immobilier. Chaque option a ses propres caractéristiques fiscales et juridiques.
La SASU ou l’EURL à vocation immobilière
Comme mentionné, la SASU et l’EURL sont des sociétés unipersonnelles. Il est tout à fait possible de leur donner un objet social immobilier : achat, vente, location et gestion de biens.
Voici un tableau comparatif simplifié pour vous aider à y voir plus clair :
Tableau récapitulatif
Critère
SCI (à l’IR)
SASU/EURL Immobilière (à l’IS)
Associé(s)
2 minimum
1 seul
Fiscalité des bénéfices
Impôt sur le Revenu (IR) par défaut (imposition directe des associés)
Impôt sur les Sociétés (IS) par défaut
Amortissement du bien
Non possible à l’IR
Possible et déductible du résultat fiscal
Régime du dirigeant
Non-salarié (pas de protection sociale)
Assimilé-salarié (Président de SASU) ou TNS (Gérant d’EURL)
Plus-value de cession
Régime des plus-values immobilières des particuliers
Régime des plus-values professionnelles
Le choix dépendra de votre stratégie patrimoniale et fiscale. L’amortissement du bien en SASU/EURL est un avantage majeur pour réduire l’impôt, mais la fiscalité sur la plus-value à la revente est souvent plus lourde.
L’entreprise individuelle (EI)
Une autre option est de créer une entreprise individuelle et d’y inscrire les biens immobiliers. Depuis 2022, le statut unique de l’entrepreneur individuel protège automatiquement votre patrimoine personnel. C’est la solution la plus simple à mettre en place, mais elle est moins souple pour la transmission et l’optimisation fiscale que les sociétés.
Comment créer une SCI à deux : les étapes clés
Même si votre objectif est un contrôle quasi-unipersonnel, les formalités de création d’une SCI classique doivent être rigoureusement respectées. C’est une étape cruciale qui conditionne la sécurité juridique de votre projet.
Chez Keobiz, nous savons que ces démarches peuvent paraître complexes. C’est pourquoi nous offrons un accompagnement complet et 100% gratuit pour la création de votre entreprise. Nos experts s’occupent de toutes les formalités pour vous garantir une immatriculation rapide et sans accroc.
Voici les étapes essentielles :
Rédiger les statuts : C’est l’acte fondateur de la société. Ils doivent être rédigés avec le plus grand soin et inclure des mentions obligatoires (dénomination, objet, siège social, capital, durée…).
Constituer et déposer le capital social : Un capital symbolique de 1€ est suffisant, mais un apport plus conséquent est souvent nécessaire pour obtenir un financement.
Publier une annonce légale : Une annonce informant les tiers de la création de la SCI doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social.
Procéder à l’immatriculation : Le dossier complet doit être déposé sur le site du Guichet Unique. Les démarches d’immatriculation de la SCI aboutissent à l’obtention de l’extrait Kbis.
Déclarer les bénéficiaires effectifs : Il est obligatoire de déclarer les personnes physiques qui contrôlent réellement la société. Cette déclaration des bénéficiaires effectifs est une formalité cruciale.
Pour vous assurer un contrôle maximal, portez une attention particulière à certaines clauses. La clause d’agrément peut par exemple soumettre toute cession de parts à votre accord préalable. Une clause de préemption peut vous donner la priorité pour racheter les parts de l’associé sortant. Ces mécanismes, bien rédigés, renforcent votre position au sein de la société.
Risques et points de vigilance
La SCI est un outil puissant, mais il est important d’en connaître les contraintes et les risques.
La responsabilité illimitée des associés
C’est un point fondamental à comprendre. Contrairement aux sociétés commerciales comme la SARL ou la SAS, la responsabilité des associés de SCI est :
Illimitée : En cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés.
Non solidaire : Chaque associé n’est responsable qu’à hauteur de sa participation dans le capital social.
Subsidiaire : Les créanciers doivent d’abord poursuivre la SCI avant de se tourner vers les associés.
Cette responsabilité illimitée impose une gestion rigoureuse et une bonne entente entre les associés.
La complexité de la gestion administrative
Une SCI implique un certain formalisme : tenue d’une comptabilité (même simplifiée), organisation d’une assemblée générale annuelle au minimum pour approuver les comptes, rédaction de procès-verbaux… Le recours à un expert-comptable est vivement recommandé pour s’assurer du respect des obligations légales et fiscales. Nos offres spécialisées, comme le Pack Immo, sont conçues pour décharger les gérants de SCI de ces contraintes.
En résumé, bien que la loi impose la présence de deux associés pour fonder une SCI, de nombreuses stratégies permettent de conserver une maîtrise absolue de votre projet immobilier. Que vous optiez pour une répartition de capital déséquilibrée, un montage avec un mineur ou une holding, l’essentiel est de bien structurer votre projet dès le départ. Les alternatives comme la SASU immobilière méritent également d’être étudiées pour leur souplesse et leurs avantages fiscaux.
L’important est de choisir la solution la plus adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour sécuriser vos démarches.
FAQ
FAQ :
Quel est le coût de création d'une SCI ?
Les coûts de création d’une SCI se décomposent en plusieurs postes. Les frais d’immatriculation auprès du greffe s’élèvent en moyenne à 66,88€. La publication de l’annonce légale coûte entre 185 € et 217 € selon le département. Le dépôt du capital social est souvent gratuit mais peut être facturé jusqu’à 100 €. Enfin, si vous faites appel à un professionnel (avocat, notaire) pour la rédaction des statuts, les honoraires peuvent varier de 1500 € à 2500 €. Chez Keobiz, nous vous offrons l’intégralité des démarches de création, seuls les frais administratifs obligatoires restent à votre charge.
Puis-je être associé majoritaire avec 99% des parts ?
Oui, absolument. C’est une pratique courante et parfaitement légale. La loi exige deux associés au minimum mais ne fixe aucune règle sur la répartition du capital. Vous pouvez détenir 99% des parts et votre co-associé seulement 1%. Cela vous confère un contrôle quasi-total sur les décisions de la société.
Que se passe-t-il si je ne trouve pas de nouvel associé dans le délai d'un an ?
Si vous vous retrouvez seul associé et que vous ne régularisez pas la situation dans le délai d’un an (en trouvant un nouvel associé), la SCI risque la dissolution. Toute personne y ayant un intérêt peut saisir le tribunal de commerce pour demander la dissolution judiciaire de la société. Il est donc primordial d’agir avant l’échéance de ce délai.
La SASU immobilière est-elle une meilleure option que la SCI ?
Il n’y a pas de “meilleure” option dans l’absolu ; tout dépend de votre projet. La SASU (à l’IS) est souvent préférée pour des projets d’investissement locatif car elle permet d’amortir le bien et de déduire plus de charges, réduisant ainsi l’impôt sur les bénéfices. La SCI (à l’IR) est souvent plus avantageuse pour la détention d’une résidence principale ou pour une transmission patrimoniale optimisée, grâce à une fiscalité sur la plus-value plus douce à long terme.
