Choisissez le bon régime : par défaut la SCI est à l’IR (déclaration annuelle via 2072-S ou 2072-C selon la complexité) ; si elle est à l’IS ou opte pour l’IS, déclarez via la liasse n°2065 et ses annexes.
Respectez les échéances et la télétransmission : dépôt obligatoire en ligne depuis l’espace professionnel, généralement au 2ᵉ jour ouvré suivant le 1er mai pour un exercice clos au 31/12, avec procédure d’habilitation ou recours à un expert-EDI.
Répartition et imputation : la SCI déclare son résultat global (2072), chaque associé reporte sa quote‑part (personnes physiques sur la 2044 puis 2042, personnes morales dans leur liasse) ; veillez à la concordance des quotes‑parts et au traitement des déficits fonciers.
Pièces et charges déductibles : conservez appels de loyers, factures de travaux, échéanciers de prêt, taxe foncière, frais de gérance ; seules les charges liées à l’acquisition et à la conservation du revenu sont déductibles.
Risques et corrections : une omission entraîne pénalités (majoration 10 % puis 40 % ou 80 % en cas de mise en demeure ou activité occulte), taxation d’office possible ; corrigez via une déclaration rectificative dès la détection d’une erreur.
Votre Société Civile Immobilière (SCI) arrive à la fin de son exercice fiscal et vous vous demandez comment aborder sereinement sa déclaration de revenus ? Chaque année, cette démarche est une étape incontournable pour tout gérant ou associé. Elle permet à l’administration fiscale de déterminer l’impôt dû sur les revenus générés par votre patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de loyers issus de locations vides ou d’autres produits. Loin d’être une simple formalité, une déclaration bien préparée est le gage de votre conformité et de votre tranquillité. Ce guide complet est conçu pour vous éclairer sur les formulaires, les échéances et les procédures à suivre, que votre SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Comprendre les revenus imposables et le régime fiscal de votre SCI
Avant de vous lancer dans le remplissage des formulaires, il est essentiel de bien identifier les revenus à déclarer et le régime fiscal qui s’applique à votre société. Une SCI est une structure juridique principalement utilisée pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Constituée par au moins deux associés, elle est par défaut “transparente” fiscalement, c’est-à-dire soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Les revenus imposables d’une SCI comprennent plusieurs éléments :
Les loyers bruts perçus au cours de l’année civile.
Les dépenses récupérées auprès des locataires (charges locatives, frais d’entretien).
Les indemnités d’assurance reçues pour compenser une perte de loyers ou des dommages.
Les loyers théoriques si un bien non destiné à l’habitation est mis à disposition gratuitement. L’administration considère que la SCI aurait pu percevoir un loyer, qui devient alors un revenu imposable.
[image alt=”Organigramme synthétisant les étapes de la déclaration fiscale d’une SCI”]
SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ?
C’est la distinction fondamentale qui conditionne toute votre démarche déclarative.
La SCI à l’IR (régime par défaut) : La société elle-même n’est pas imposée. On parle de translucidité fiscale. La SCI déclare son résultat (bénéfice ou déficit), qui est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Chaque associé intègre alors sa quote-part de résultat dans sa propre déclaration de revenus (catégorie des revenus fonciers). C’est le cas le plus courant pour les SCI familiales gérant des locations nues.
La SCI à l’IS (sur option) : Dans ce cas, c’est la société qui est directement redevable de l’impôt sur ses bénéfices. Les associés ne sont imposés personnellement que s’ils perçoivent des dividendes. Cette option est souvent choisie pour des projets d’investissement plus importants ou lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la location meublée.
La déclaration d’une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR)
Pour la majorité des SCI, le régime de l’IR s’applique. La procédure se déroule en deux temps : la déclaration des résultats par la SCI, puis la déclaration de la quote-part par chaque associé.
La SCI doit obligatoirement souscrire une déclaration de résultats chaque année. Pour cela, deux formulaires principaux existent, à choisir selon la situation de votre société.
Quel formulaire choisir : 2072-S ou 2072-C ?
Le choix du formulaire dépend de la complexité de la situation de votre SCI et de ses associés.
La déclaration simplifiée n°2072-S
Ce formulaire est destiné aux SCI dont la situation est la plus simple. Vous pouvez l’utiliser si votre SCI remplit toutes les conditions suivantes :
Les associés sont exclusivement des personnes physiques ou des sociétés relevant des régimes micro-BIC, micro-BA ou de la déclaration contrôlée (BNC).
La SCI ne détient aucun bien en nue-propriété.
La SCI ne possède pas d’immeubles spéciaux (classés monuments historiques, par exemple).
La SCI n’a pas opté pour un régime d’amortissement spécifique comme les dispositifs “Périssol”, “Besson”, “Robien”, “Borloo” ou “Pinel”.
La déclaration 2072-S est composée de plusieurs documents : le formulaire principal 2072-S-SD, l’annexe 2072-S-A1-SD pour la répartition du résultat et au moins une annexe 2072-S-A2-SD par bien immobilier détenu.
La déclaration complète n°2072-C
Si votre SCI ne remplit pas l’une des conditions ci-dessus, vous devez obligatoirement utiliser le formulaire de déclaration complète 2072-C. C’est le cas notamment si :
Un des associés est une entreprise soumise à l’IS ou à un régime réel BIC/BA.
La SCI détient la nue-propriété d’un bien immobilier.
La SCI bénéficie d’un dispositif de défiscalisation avec amortissement.
Ce formulaire est plus détaillé et demande des informations plus précises sur la comptabilité et la nature des biens de la société. Bien gérer la comptabilité de votre SCI tout au long de l’année est crucial pour remplir cette déclaration sans erreur.
La déclaration des revenus par les associés
Une fois que la SCI a déclaré son résultat, la seconde étape concerne les associés.
Associés personnes physiques : Chaque associé doit reporter sa quote-part du résultat (bénéfice ou déficit) sur sa propre déclaration de revenus n°2042, en remplissant l’annexe des revenus fonciers n°2044. Le montant à déclarer lui est communiqué par le gérant de la SCI.
Associés personnes morales (entreprises) : Si un associé est une entreprise soumise à un régime réel (IS, BIC, BA), il doit intégrer sa quote-part de résultat dans sa propre liasse fiscale, en suivant les règles de son régime d’imposition.
Il est crucial de comprendre cette double obligation. Le gérant déclare le résultat global pour la SCI (formulaire 2072). Ensuite, chaque associé doit personnellement déclarer la part de ce résultat qui lui revient. L’oubli de l’une de ces deux étapes constitue une anomalie fiscale.
Le cas de la SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Lorsque la SCI a opté pour l’IS (ou y est soumise d’office, par exemple en cas de location meublée habituelle), la logique déclarative change radicalement. La société est considérée comme une entité fiscale à part entière.
Chaque année, elle doit télétransmettre une déclaration de résultats n°2065 accompagnée de sa liasse fiscale complète (tableaux annexes détaillant le bilan, le compte de résultat, les amortissements, etc.).
Les dates limites de dépôt sont également différentes :
Au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1er mai si l’exercice comptable se clôture au 31 décembre.
Au plus tard dans les trois mois suivant la date de clôture si l’exercice se termine à une autre date.
Pour les associés personnes physiques, l’imposition est plus simple : ils ne déclarent que les dividendes effectivement perçus. Ces revenus sont à reporter sur leur déclaration 2042 dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM).
Procédure de télédéclaration : le guide étape par étape
Aujourd’hui, la déclaration des résultats d’une SCI, qu’elle soit à l’IR ou à l’IS, doit obligatoirement être effectuée par voie dématérialisée. Le papier n’est plus une option.
Quand déclarer ? Les dates limites à ne pas manquer
Pour une SCI à l’IR, la date limite est fixée chaque année au deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Cette échéance concerne les revenus perçus durant l’année civile précédente (N-1). Par exemple, les revenus 2025 devront être déclarés début mai 2026.
Le non-respect de cette échéance peut entraîner l’application de pénalités de retard, voire une taxation d’office par l’administration fiscale. L’anticipation est votre meilleure alliée pour éviter tout désagrément.
Comment télédéclarer depuis l’espace professionnel ?
La procédure se déroule sur le site des impôts (impots.gouv.fr) via l’espace professionnel de la SCI. Si vous n’en avez pas, sa création est un prérequis indispensable.
Création et connexion : Le représentant légal de la SCI doit créer un espace professionnel au nom de la société.
Habilitation au service : Une fois l’espace créé, il faut adhérer au service en ligne « Déclarer », puis spécifiquement au service « Revenus SCI non soumises IS » (pour les SCI à l’IR) ou « Résultat (IS) » (pour les SCI à l’IS). Cette étape peut nécessiter quelques jours pour être validée.
Accès au formulaire : Dans votre espace, rendez-vous dans la rubrique « Déclarer » et sélectionnez le service correspondant. Vous pourrez alors remplir le formulaire en ligne.
Saisie et envoi : Remplissez les différentes sections du formulaire (informations sur la société, les associés, les biens, les revenus, les charges) et validez la transmission.
Une alternative consiste à faire appel à un prestataire spécialisé. En effet, vous pouvez déléguer cette tâche à un expert-comptable partenaire EDI (Échange de Données Informatisé), comme Keobiz, qui se chargera de la saisie et de la transmission sécurisée pour vous. Cela garantit la conformité de votre déclaration et vous libère d’une procédure qui peut s’avérer complexe.
Points de vigilance et erreurs fréquentes à éviter
Une déclaration réussie est une déclaration sans erreurs. Voici quelques points qui méritent une attention particulière :
La répartition entre associés : Assurez-vous que la somme des quotes-parts de résultat distribuées aux associés correspond bien au résultat total de la SCI. Une erreur à ce niveau déclenche systématiquement une alerte.
Les charges déductibles : Toutes les dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seules les charges liées à l’acquisition et à la conservation du revenu le sont (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, frais de gérance…).
Oublier la déclaration personnelle : Le gérant peut avoir rempli la déclaration 2072, mais si les associés oublient de reporter leur part sur leur déclaration 2044, la situation reste irrégulière.
La déclaration des bénéficiaires effectifs : Bien que distincte de la déclaration fiscale, cette formalité est obligatoire pour toute société et doit être tenue à jour.
Ne commencez pas à remplir votre déclaration à la dernière minute. Tout au long de l’année, rassemblez et classez méthodiquement tous les justificatifs : appels de loyers, factures de travaux, échéanciers de prêt, avis de taxe foncière, etc. Un dossier bien organisé est la clé d’une déclaration rapide et sans stress.
Gérer la déclaration fiscale de votre SCI est une responsabilité majeure, mais elle devient beaucoup plus simple avec une bonne organisation et une compréhension claire des règles. Qu’il s’agisse de choisir le bon formulaire, de respecter les délais ou de bien répartir les résultats, chaque étape compte. Pour sécuriser cette démarche et vous concentrer sur la valorisation de votre patrimoine, l’accompagnement par un expert-comptable est souvent la solution la plus sereine et la plus efficace.
FAQ : Vos questions sur la déclaration de SCI
FAQ :
Que se passe-t-il si j'oublie de déclarer les revenus de ma SCI ?
L’absence de déclaration expose la SCI à des sanctions, notamment une majoration de 10 % en cas de dépôt tardif, qui peut monter à 40 % si la déclaration n’est pas déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure, et même 80 % en cas d’activité occulte. L’administration peut également procéder à une taxation d’office en évaluant elle-même les revenus de la SCI.
Dois-je déclarer même si la SCI n'a perçu aucun revenu ?
Oui, une déclaration de résultats doit être souscrite chaque année, même en l’absence de revenus (on parle alors de déclaration “à néant”). Cela permet de déclarer un résultat nul ou un déficit foncier, qui pourra éventuellement être imputé sur les revenus futurs. Pour être en règle, lesformalités d’immatriculation de votre SCIdoivent être complétées par cette déclaration annuelle.
Comment corriger une déclaration déjà envoyée ?
Si vous constatez une erreur après avoir transmis votre déclaration, vous pouvez déposer une déclaration rectificative. La procédure est la même que pour la déclaration initiale : vous devez vous connecter à votre espace professionnel et remplir un nouveau formulaire qui annulera et remplacera le précédent. Il est conseillé de le faire le plus rapidement possible.
La SCI familiale a-t-elle des spécificités déclaratives ?
Non, une SCI “familiale” n’a pas de statut juridique ou fiscal propre. Elle reste une SCI classique, soumise par défaut à l’IR. Les règles de déclaration (formulaire 2072) sont donc exactement les mêmes. La seule spécificité réside dans les liens de parenté entre les associés, ce qui n’a pas d’impact sur la déclaration des revenus fonciers. Il est important de bien définir les rôles, notamment lanomination du gérantqui sera responsable de la déclaration.
Ma SCI fait de la location meublée, quel impact fiscal ?
L’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale. Si elle est exercée de manière habituelle par une SCI, elle entraîne son assujettissement obligatoire à l’impôt sur les sociétés (IS). Les déclarations doivent alors être faites via le formulaire n°2065, et la comptabilité doit suivre les règles commerciales. Il est impossible de rester à l’IR tout en faisant de la location meublée, sauf si les revenus de cette activité représentent moins de 10 % des recettes totales de la SCI. Pensez à bien vous informer sur lesobligations de TVAqui peuvent en découler.
