Le calcul des « frais de notaire » pour une SCI est identique à celui d’un particulier : droits de mutation (DMTO), émoluments réglementés du notaire (barème dégressif + TVA 20 %) et débours/CSI (0,10 % du prix, min. 15 €).
Différence ancien vs neuf : achat ancien ≈ 7–8 % du prix (DMTO ≈ 5,81 %), achat neuf ≈ 2–3 % (DMTO ≈ 0,715 %) — ex. pour 300 000 € : ~21 883 € (ancien) vs ~6 598 € (neuf).
Cas spécifiques SCI : achat direct = mêmes frais que pour un particulier ; apport en nature = acte notarié + droits d’enregistrement (en général 5 %, ou 5,81 % selon le régime) et risques fiscaux ; cession de parts = droit d’enregistrement de 5 % sur les parts (souvent moins coûteux que la vente directe).
Qui paie et quand : les frais sont à la charge de l’acquéreur (la SCI) — provision demandée au compromis, solde à la signature ; prévoir capital social ou emprunt et un compte bancaire dédié à la SCI.
Optimisations et bonnes pratiques : ventiler la valeur du mobilier pour réduire l’assiette, privilégier le neuf quand possible, faire intervenir son propre notaire et se faire accompagner par un notaire/expert‑comptable pour les apports ou cessions de parts.
Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI) ? C’est une excellente stratégie pour gérer et transmettre un patrimoine. Mais avant de signer, une question cruciale se pose : comment anticiper et calculer les frais de notaire liés à cet achat ? Loin d’être une simple ligne sur le budget, ces frais méritent une analyse détaillée pour maîtriser le coût total de votre projet.
Le calcul des frais d’acquisition pour une SCI est identique à celui d’un particulier. Le montant varie principalement selon la nature du bien :
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Immobilier ancien : les frais représentent environ 7 % à 8 % du prix de vente. La majorité de cette somme est constituée de taxes reversées à l’État et aux collectivités.
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Immobilier neuf : les frais sont considérablement réduits, s’élevant à 2 % ou 3 % du prix d’achat, grâce à une fiscalité allégée.
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Composition des frais : Ils incluent les droits de mutation (impôts), les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée) et les débours (frais avancés pour des tiers).
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Qui paie ? Les frais d’acquisition sont toujours à la charge de l’acquéreur, c’est-à-dire la SCI.
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Comprendre la composition des frais de notaire en SCI
Le terme “frais de notaire” est souvent mal compris. En réalité, le notaire ne conserve qu’une petite partie de la somme totale. La grande majorité est collectée pour le compte de l’État. Ces frais se décomposent en trois postes principaux.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : la part de l’État
C’est la part la plus importante des frais, représentant environ 8/10ème du total pour un bien ancien. Ces droits, aussi appelés droits d’enregistrement, sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales lors d’un changement de propriétaire. Ils comprennent :
La taxe de publicité foncière (ou droit départemental) : Son taux varie entre 3,80 % et 4,50 % selon les départements. La quasi-totalité des départements applique le taux maximal de 4,50 %.
La taxe communale additionnelle : Elle s’élève généralement à 1,20 % du prix de vente.
Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement : Il correspond à 2,37 % du montant du droit départemental.
Au total, le taux global de ces taxes atteint environ 5,81 % du prix d’achat pour un bien ancien. Pour un bien neuf, ce taux est drastiquement réduit à 0,715 %.
Les émoluments du notaire : sa rémunération réglementée
Il s’agit de la rémunération effective du notaire pour la rédaction de l’acte de vente authentique et les démarches associées. Cette rémunération n’est pas libre, mais fixée par un barème national proportionnel et dégressif par tranches. Depuis la loi Macron de 2016, les émoluments ne peuvent excéder 10 % de la valeur du bien (avec un minimum de 90 €).
Voici le barème applicable :
Tableau récapitulatif
Tranche de prix du bien
Taux applicable
De 0 € à 6 500 €
3,870 %
De 6 501 € à 17 000 €
1,596 %
De 17 001 € à 60 000 €
1,064 %
Au-delà de 60 000 €
0,799 %
À ce montant s’ajoute la TVA au taux de 20 %.
Peut-on négocier les émoluments ?
La loi permet aux notaires d’accorder une remise sur leurs émoluments proportionnels pour les transactions dont le prix est supérieur à 100 000 € (depuis un arrêté de 2021, anciennement 150 000 €). Cette remise, plafonnée à 20 %, doit être appliquée à tous les clients de l’étude pour les actes concernés et ne peut donc pas faire l’objet d’une négociation individuelle.
Les débours et la contribution de sécurité immobilière
Cette troisième catégorie regroupe deux types de frais :
Les débours : Ce sont les sommes que le notaire avance pour le compte de la SCI afin de rémunérer des tiers et obtenir les documents nécessaires à la vente (cadastre, géomètre, syndic de copropriété, etc.). Ils représentent généralement quelques centaines d’euros.
La contribution de sécurité immobilière (CSI) : Due à l’État pour les formalités d’enregistrement et de publicité foncière, elle s’élève à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
Calcul des frais d’acquisition : le grand écart entre neuf et ancien
Le fait que l’achat soit réalisé par une SCI n’a aucune incidence sur le mode de calcul. La seule variable déterminante est la nature du bien : neuf ou ancien.
Achat dans l’ancien : la situation la plus courante (7 à 8 %)
Un bien est considéré comme “ancien” s’il a plus de 5 ans ou s’il a déjà fait l’objet d’une première vente à un particulier. C’est le cas le plus fréquent et le plus coûteux en termes de frais.
Exemple de calcul pour un appartement ancien acheté 300 000 € par une SCI :
Tableau récapitulatif
Poste de dépense
Calcul détaillé
Montant approximatif
Droits de mutation (DMTO)
300 000 € x 5,81 %
17 430 €
Émoluments du notaire (HT)
(6 500 x 3,87%) + (10 500 x 1,596%) + (43 000 x 1,064%) + (240 000 x 0,799%) = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 917,60
2 794 €
TVA sur émoluments (20 %)
2 794 € x 20 %
559 €
Débours et formalités
Sommes avancées par le notaire
800 €
Contribution Sécurité Immobilière (CSI)
300 000 € x 0,10 %
300 €
Total des frais d’acquisition
Total
21 883 €
Dans cet exemple, le total des frais représente environ 7,3 % du prix d’achat.
Achat dans le neuf : des frais d’acquisition réduits (2 à 3 %)
Un logement est considéré comme “neuf” lorsqu’il sort de terre et n’a jamais été habité. L’avantage majeur réside dans la réduction drastique des droits de mutation (taxe de publicité foncière à 0,715 %).
Un bien immobilier est considéré fiscalement comme neuf s’il est vendu pour la première fois après son achèvement. Un appartement construit il y a moins de 5 ans mais qui a déjà été revendu une fois sera soumis aux frais de l’ancien. La distinction est cruciale pour le calcul du coût total.
Exemple de calcul pour un appartement neuf acheté 300 000 € par une SCI :
Tableau récapitulatif
Poste de dépense
Calcul détaillé
Montant approximatif
Droits de mutation (DMTO)
300 000 € x 0,715 %
2 145 €
Émoluments du notaire (HT)
*Identiques à l’ancien*
2 794 €
TVA sur émoluments (20 %)
2 794 € x 20 %
559 €
Débours et formalités
Sommes avancées
800 €
Contribution Sécurité Immobilière (CSI)
300 000 € x 0,10 %
300 €
Total des frais d’acquisition
Total
6 598 €
Ici, les frais ne représentent plus que 2,2 % du prix d’achat, soit une économie de plus de 15 000 € par rapport à l’ancien !
Les cas spécifiques à la SCI : quel impact sur les frais ?
Si l’achat direct est le scénario le plus simple, la structure même de la SCI offre d’autres possibilités qui modifient la nature et le montant des frais. La première étape reste bien sûr l’immatriculation de votre SCI, une démarche pour laquelle un expert-comptable peut vous accompagner de A à Z.
Cas 1 : La SCI achète directement le bien immobilier
C’est le cas que nous venons de détailler. La SCI, en tant que personne morale, achète le bien. Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien, selon qu’il soit neuf ou ancien. C’est la situation la plus transparente et la plus fréquente lors de la constitution d’une SCI pour un projet d’investissement.
Cas 2 : Un associé apporte un bien immobilier à la SCI (apport en nature)
Plutôt que d’apporter de l’argent, un associé peut apporter un bien immobilier qu’il possède déjà au capital de la SCI. Cet “apport en nature” est considéré comme une mutation de propriété et requiert obligatoirement un acte notarié.
La fiscalité est complexe :
En règle générale : L’apport est taxé comme une vente classique, avec des droits d’enregistrement au taux de 5 % (ou les DMTO de 5,81 % si l’apport est fait à une SCI soumise à l’IS par un associé non soumis à l’IS).
Exonérations possibles : Des régimes de faveur existent, notamment si l’associé s’engage à conserver ses parts pendant au moins 3 ans.
L’apport en nature est une opération technique aux conséquences fiscales importantes (droits d’enregistrement, plus-value immobilière pour l’apporteur). Il est indispensable de se faire accompagner par un notaire et un expert-comptable pour valider la faisabilité et l’optimisation fiscale de l’opération avant de se lancer.
Cas 3 : Vous achetez des parts de la SCI existante (cession de parts)
Ici, vous n’achetez pas l’immeuble, mais les titres de la société qui le détient. Cette opération est souvent plus avantageuse fiscalement pour des biens de grande valeur.
Principe : Les frais ne sont pas calculés sur la valeur du bien, mais sur la valeur des parts sociales cédées.
Fiscalité : La cession de parts de SCI est soumise à un droit d’enregistrement de 5 % de la valeur des parts, sans les taxes départementales et communales.
Frais de notaire : Les émoluments du notaire pour la rédaction de l’acte de cession sont généralement moins élevés que pour une vente immobilière classique.
Cette option peut donc permettre de réduire significativement le coût de la transaction, mais elle implique de reprendre l’historique de la société (dettes, engagements, etc.).
Comment optimiser et réduire les frais de notaire de votre SCI ?
Bien que les taxes soient incompressibles, quelques astuces permettent de réduire légèrement l’assiette de calcul et donc le montant final.
Déduire la valeur du mobilier : Les frais de notaire s’appliquent uniquement à la valeur de l’immobilier. Si le bien est vendu avec des meubles (cuisine équipée, électroménager, etc.), vous pouvez négocier avec le vendeur pour ventiler le prix entre l’immobilier et le mobilier. La valeur des meubles, justifiée par une liste détaillée et des factures, sera alors exclue de la base de calcul des droits de mutation.
Privilégier l’immobilier neuf : Comme démontré plus haut, c’est le levier le plus puissant pour réduire drastiquement les frais d’acquisition.
Se faire accompagner par son propre notaire : Si le vendeur a déjà son notaire, vous avez tout intérêt à faire intervenir le vôtre. Contrairement à une idée reçue, cela ne double pas les frais. Les deux notaires se partagent les émoluments prévus par la loi, sans surcoût pour votre SCI. Vous bénéficiez ainsi d’un conseil impartial et dédié à vos intérêts.
Avant toute transaction, la SCI doit disposer d’un compte en banque dédié. Pour cela, il est essentiel de savoir comment ouvrir un compte bancaire professionnel pour y déposer le capital social et gérer les flux financiers liés à l’achat.
En conclusion, si la création d’une SCI ne réduit pas en soi les frais de notaire pour un achat direct, elle ouvre la voie à des montages comme la cession de parts, potentiellement plus avantageux. La clé réside dans une bonne préparation : évaluer la nature du bien (neuf ou ancien), comprendre la décomposition des frais et explorer toutes les options d’optimisation. Un accompagnement par des professionnels, du choix de la forme juridique à la signature de l’acte, reste le meilleur investissement pour sécuriser votre projet immobilier.
FAQ :
La SCI permet-elle vraiment de réduire les frais de notaire ?
Non, pour un achat immobilier direct, la SCI paie exactement les mêmes frais qu’un particulier. Le montant dépend de la nature du bien (neuf ou ancien), pas du statut de l’acheteur. Cependant, la structure SCI offre une alternative : l’achat de parts sociales d’une SCI existante, dont les droits d’enregistrement (5 %) peuvent être inférieurs aux frais d’acquisition d’un bien en direct, surtout pour les biens de grande valeur.
Qui paie les frais d'acquisition dans une SCI ?
C’est toujours l’acquéreur qui supporte les frais. Dans ce cas, c’est donc la SCI, en tant que personne morale, qui doit payer l’intégralité des frais de notaire. Ces fonds proviennent généralement du capital social ou d’un emprunt bancaire contracté par la société, qui doit disposer de son proprecompte pro pour gérer ses finances.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Le paiement s’effectue en deux temps. Une provision sur frais est généralement demandée par le notaire au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Le solde est ensuite réglé le jour de la signature de l’acte de vente authentique, en même temps que le prix du bien. Le notaire vous remettra ensuite un décompte détaillé quelques mois plus tard, avec un éventuel remboursement du trop-perçu sur la provision.
