LMNP en SARL (et particulièrement en SARL de famille) = détention d’annonces meublées via une société commerciale ; la SARL de famille, réservée aux membres d’une même famille (conjoints, ascendants/descendants, frères/sœurs), peut opter pour la transparence fiscale et faire remonter les résultats aux associés imposés en BIC.
Conditions LMNP à respecter : recettes locatives annuelles < 23 000 € et inférieures aux autres revenus d'activité du foyer ; la location meublée est imposée en BIC (activité commerciale) et, pour une SARL de famille, le régime micro‑BIC est interdit (article 50‑2‑c du CGI) — le régime réel est obligatoire.
Fiscalité clé : au réel on déduit intérêts, charges, taxes, frais et surtout les amortissements (bien et mobilier) qui réduisent fortement le bénéfice imposable ; la transparence permet aussi d’appliquer le régime des plus‑values des particuliers (exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans).
Création et formalités essentielles : statuts bien rédigés (mention de l’option familiale), constitution du capital, dépôt des fonds, publication d’un avis légal, immatriculation au RCS/Kbis puis déclaration de l’activité LMNP (formulaire P0i) dans les 15 jours du début de la location.
Gestion et risques pratiques : comptabilité d’engagement et liasse fiscale (2031), tenue d’AGO annuelle, répartition du résultat sur 2042 C‑PRO, coût et formalisme supérieurs à la détention en direct — recours à un expert‑comptable et statuts sur‑mesure fortement recommandés ; l’entrée d’un tiers fait perdre l’option IR et entraîne un basculement à l’IS.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en famille et vous vous demandez comment optimiser à la fois la fiscalité et la transmission de votre patrimoine ? La combinaison du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec une Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille pourrait bien être la réponse que vous cherchez. Ce montage, bien que puissant, soulève de nombreuses questions sur sa mise en place, ses conditions et sa gestion.
Ce montage juridique et fiscal est une solution prisée pour structurer un projet immobilier familial. Il permet de mutualiser les apports, de protéger le patrimoine personnel des associés et, surtout, de bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse grâce à un mécanisme de transparence fiscale. Décortiquons ensemble comment cette structure fonctionne et si elle est adaptée à votre projet.
LMNP et SARL : comprendre les bases du montage
Avant d’explorer les spécificités de la SARL de famille, il est essentiel de maîtriser les deux concepts qui la composent : le statut LMNP et la forme juridique de la SARL. L’association des deux n’est pas un hasard, elle répond à une logique juridique et fiscale précise.
Qu’est-ce que le statut LMNP ? (Rappel des conditions)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal réservé aux particuliers qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés. Pour en bénéficier, deux conditions cumulatives doivent être respectées :
- Les recettes locatives annuelles (loyers et charges comprises) ne doivent pas dépasser 23 000 €.
- Ces recettes doivent être inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC…).
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’investisseur bascule automatiquement sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), dont les implications sociales et fiscales sont différentes. L’activité de location meublée est considérée par nature comme une activité commerciale, ce qui impose une imposition des revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Pourquoi choisir une SARL pour la location meublée ?
La Société à Responsabilité Limitée (SARL) est une société commerciale. C’est un point crucial : son objet social peut légalement inclure la location meublée, qui est une activité commerciale. C’est une différence fondamentale avec la Société Civile Immobilière (SCI) qui, par défaut, a un objet civil et devient soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) si elle exerce une activité de location meublée de façon habituelle.
Opter pour une SARL offre plusieurs avantages structurels :
- Protection du patrimoine : La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. En cas de difficultés financières de la société, leur patrimoine personnel est protégé.
- Mise en commun des ressources : Créer une société permet à plusieurs personnes de réunir leurs capitaux pour financer plus facilement l’acquisition d’un bien immobilier.
- Cadre juridique sécurisant : Le fonctionnement de la SARL est strictement encadré par le Code de commerce, ce qui limite les risques de conflits entre associés si les statuts sont bien rédigés.
La SARL de famille : la solution idéale pour le LMNP ?
Si une SARL classique peut faire de la location meublée, elle est par défaut soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela crée une double imposition : une première fois au niveau de la société sur ses bénéfices, et une seconde fois au niveau des associés s’ils se versent des dividendes. C’est là que la SARL de famille change la donne.
La transparence fiscale : le principal atout
La SARL de famille est une SARL classique qui présente une particularité majeure : elle peut opter pour le régime de la transparence fiscale de manière illimitée. Concrètement, cela signifie que la société n’est pas imposée elle-même. Les bénéfices sont directement répartis entre les associés, à proportion de leurs parts sociales, et imposés entre leurs mains à l’impôt sur le revenu (IR).
Le mécanisme de la transparence fiscale :
Imaginez que la société est une “coquille transparente”. Elle génère des revenus, mais l’impôt ne la frappe pas. Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) “traverse” la société pour être déclaré directement par chaque associé dans sa propre déclaration de revenus, dans la catégorie correspondant à la nature de l’activité. Pour la location meublée, il s’agira de la catégorie des BIC.
Ce montage permet d’éviter l’écueil de la double imposition de l’IS et de bénéficier directement, au niveau de chaque associé, des avantages fiscaux du statut LMNP.
Conditions pour créer une SARL de famille
Pour bénéficier de cette option fiscale, la société doit être formée exclusivement entre membres d’une même famille, unis par des liens de parenté précis :
- Parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…).
- Frères et sœurs.
- Conjoints ou partenaires liés par un PACS.
Si un tiers non-familial entre au capital (par exemple, suite à une cession de parts), la société perd son statut de SARL de famille et bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés.
Fiscalité du montage SARL de famille et LMNP
La fiscalité est le nerf de la guerre de ce montage. Grâce à la transparence fiscale, les associés peuvent appliquer les règles du LMNP comme s’ils détenaient le bien en direct, mais avec les avantages structurels de la société.
Le régime réel simplifié : une obligation avantageuse
En LMNP, il existe deux régimes d’imposition : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel. Cependant, l’article 50-2-c du CGI interdit l’application du régime micro-BIC aux associés d’une SARL de famille.
Les associés sont donc obligatoirement soumis au régime réel d’imposition. Loin d’être un inconvénient, c’est souvent un avantage majeur. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées pour l’activité de location :
- Frais de gestion et d’assurance
- Intérêts d’emprunt
- Taxes (taxe foncière, CFE)
- Frais d’entretien et de réparation
- Frais de comptabilité
- Et surtout, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
L’amortissement du bien : la clé pour réduire l’impôt
L’atout maître du régime réel en LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles. L’amortissement est une charge comptable non décaissée. Elle représente la perte de valeur théorique du bien due à son usure et au temps qui passe.
Cette charge est déductible du résultat fiscal. Concrètement, elle vient diminuer, voire annuler, le bénéfice imposable. Il est ainsi fréquent que les revenus locatifs d’une LMNP au réel ne génèrent aucun impôt pendant de nombreuses années.
Imposition des plus-values immobilières
Un autre avantage de taille de la SARL de famille réside dans le régime d’imposition des plus-values en cas de revente du bien. Grâce à la transparence fiscale, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique.
Cela signifie que la plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention, conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. C’est bien plus avantageux que le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquerait dans une SARL à l’IS.
Avantages et inconvénients de la SARL familiale LMNP
Comme tout montage, celui-ci présente un bilan contrasté qu’il faut analyser au regard de votre situation personnelle.
Avantages :
- Optimisation fiscale : L’amortissement permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés.
- Transmission facilitée : La transmission du patrimoine se fait par cession de parts sociales, ce qui est plus simple et potentiellement moins coûteux (abattements sur les donations) que la cession d’un bien en direct.
- Protection du patrimoine personnel : La responsabilité des associés est limitée à leurs apports.
- Régime des plus-values des particuliers : Fiscalité avantageuse à la revente.
- Imputation des déficits : Les déficits BIC non professionnels ne sont pas imputables sur le revenu global, mais reportables sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes.
Inconvénients :
- Formalisme de gestion : Une SARL impose des obligations juridiques (rédaction de statuts, assemblée générale annuelle, dépôt des comptes) et comptables plus lourdes qu’une détention en nom propre.
- Coût de création et de gestion : La constitution d’une SARL et sa gestion comptable annuelle représentent un coût non négligeable.
- Exclusion du régime micro-BIC : Impossible de bénéficier de la simplicité de ce régime.
- Entente familiale : La structure repose sur une bonne entente entre les associés. Une mésentente peut paralyser la gestion de la société.
La réussite de votre projet en SARL de famille dépend en grande partie de la qualité de vos statuts. Ne vous contentez pas d’un modèle standard. Faites-vous accompagner pour rédiger des statuts sur mesure qui anticipent les situations futures : conditions de cession des parts, règles de majorité pour les décisions importantes, nomination et pouvoirs du gérant, modalités de sortie d’un associé, etc. C’est le meilleur investissement pour garantir la pérennité de votre projet familial.
Comment créer une SARL de famille pour votre activité LMNP ?
La création de cette structure suit un processus rigoureux en plusieurs étapes :
- Rédaction des statuts : C’est l’acte fondateur de la société. Ils doivent contenir des mentions obligatoires (dénomination sociale, siège social, objet social, capital, durée, etc.) et préciser explicitement l’option pour le régime de la SARL de famille.
- Constitution du capital social : Les associés réalisent leurs apports (en numéraire ou en nature). Il n’y a pas de capital minimum requis par la loi. Les fonds sont déposés sur un compte bloqué.
- Publication d’un avis de constitution : Une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité pour informer les tiers de la création de la société.
- Immatriculation de la société : Le dossier complet est déposé sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises (géré par l’INPI). La société sera ensuite immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et obtiendra son Kbis.
- Déclaration de l’activité LMNP : Dans les 15 jours suivant le début de la location, la société doit déclarer son activité de loueur en meublé via le même Guichet unique (formulaire P0i). C’est à ce moment qu’elle obtient son numéro SIRET et choisit son régime de TVA.
La gestion comptable et administrative au quotidien
Gérer une SARL de famille LMNP demande plus de rigueur qu’une location en nom propre. Le recours à un expert-comptable est quasi indispensable pour sécuriser vos déclarations et optimiser votre fiscalité.
Les obligations principales incluent :
- Tenue d’une comptabilité d’engagement : Il faut enregistrer toutes les opérations (achats, ventes, créances, dettes) et réaliser un bilan annuel.
- Assemblée Générale Ordinaire (AGO) : Chaque année, les associés doivent se réunir pour approuver les comptes de l’exercice écoulé et décider de l’affectation du résultat.
- Déclarations fiscales : La société doit déposer une liasse fiscale (déclaration 2031 et ses annexes) pour déterminer le résultat. Ensuite, chaque associé doit reporter sa quote-part de résultat sur sa propre déclaration de revenus (formulaire 2042 C-PRO). Notre service spécialisé, le Pack Immo Keobiz, est conçu pour vous accompagner dans toutes ces démarches.
La complexité de la comptabilité en SARL LMNP ne doit pas être sous-estimée. Le calcul des amortissements, la ventilation des charges, le suivi des comptes courants d’associés et l’établissement de la liasse fiscale sont des tâches techniques. Une erreur peut entraîner un redressement fiscal coûteux. Confier cette mission à un cabinet d’expertise comptable est une sécurité et, à terme, une source d’économies.
La SARL de famille LMNP est un excellent outil d’optimisation patrimoniale et fiscale pour un projet immobilier locatif mené en famille. Elle combine la protection offerte par une structure sociétaire et les avantages fiscaux du statut LMNP, notamment grâce à l’amortissement. Cependant, son formalisme juridique et comptable impose une gestion rigoureuse et l’accompagnement par des professionnels pour en exploiter tout le potentiel en toute sérénité.
FAQ :
SARL classique ou SARL de famille pour le LMNP, quelle différence ?
La principale différence est fiscale. Une SARL classique est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), entraînant une potentielle double imposition. La SARL de famille peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) grâce à la transparence fiscale. Cela permet aux associés de bénéficier directement du régime LMNP, de l’amortissement sur leurs revenus et du régime des plus-values des particuliers, ce qui est impossible en SARL à l’IS.
Peut-on faire de la location nue dans une SARL de famille LMNP ?
Oui, c’est possible, mais cela complexifie la gestion. La société aura alors une activité mixte : commerciale (location meublée) et civile (location nue). Il faudra ventiler précisément les revenus et les charges entre les deux activités. Les revenus de la location nue seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour chaque associé, et ceux de la location meublée dans la catégorie des BIC, en respectant lesconditions d’éligibilité au statut LMNP.
Que se passe-t-il si un associé qui n'est pas de la famille entre au capital ?
L’entrée d’un tiers (ami, investisseur externe) ou même d’un membre de la famille non éligible (cousin, oncle) met fin immédiatement au statut de SARL de famille. La société perd l’option pour l’impôt sur le revenu et bascule obligatoirement à l’impôt sur les sociétés (IS) à compter de l’exercice en cours. Les conséquences fiscales peuvent être importantes, notamment la perte des avantages du LMNP et le changement de régime pour les plus-values.
