La SCI est une société civile destinée à détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers : les associés (au moins deux) détiennent des parts sociales et fixent les règles de fonctionnement dans des statuts souples et personnalisables.
Ses principaux avantages sont la mutualisation des apports et des coûts, une gestion plus fluide que l’indivision (clauses de majorité, gérance), et des outils puissants pour organiser la transmission (donations de parts, démembrement) et protéger le conjoint ou partenaires.
Le choix fiscal est crucial : à l’IR la SCI est « transparente » (déficits imputables, imposition des associés même si non distribués) ; à l’IS la société est imposée (possibilité d’amortir le bien, comptabilité plus lourde, choix souvent irrévocable, régime des plus-values différent).
La création requiert la rédaction minutieuse des statuts, la constitution des apports, la publication d’un avis légal et l’immatriculation au RCS ; le financement se fait souvent par prêt au nom de la SCI avec responsabilité indéfinie des associés, d’où l’importance d’un plan de trésorerie et de garanties solides.
Avant de se lancer, évaluez l’objectif (location, transmission, revente), simulez l’impact fiscal (IR vs IS), notez que la location meublée entraîne l’IS automatiquement, et faites-vous accompagner par un notaire/expert‑comptable pour statuts, optimisation fiscale et gestion comptable.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier mais l’idée de vous lancer seul vous freine ? Que ce soit pour acheter à plusieurs, préparer une transmission ou simplement diversifier votre patrimoine, la Société Civile Immobilière (SCI) est une solution qui mérite toute votre attention. Loin d’être réservée aux grandes fortunes, cette structure juridique offre une flexibilité et des avantages fiscaux considérables. Découvrons ensemble comment faire de la SCI le pilier de votre stratégie d’investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société dont l’objectif principal est de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Plutôt que de posséder directement un bien, les investisseurs (appelés “associés”) détiennent des parts sociales de la société qui, elle, est propriétaire des immeubles. Il faut au minimum deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales, pour constituer une SCI.
Le fonctionnement de la SCI est encadré par les articles 1832 et suivants du Code civil, mais surtout par ses statuts. Ce document, véritable charte de la société, est rédigé par les associés et définit les règles de gestion, de prise de décision, de cession de parts, etc. Cette souplesse est l’un de ses atouts majeurs.
Contrairement à une idée reçue, l’objectif d’une SCI n’est pas toujours de générer des profits locatifs. Elle peut être créée dans le seul but de faciliter la transmission d’un patrimoine familial ou d’éviter les blocages inhérents au régime de l’indivision, souvent source de conflits lors d’une succession ou d’un achat en commun.
Pourquoi investir via une SCI ? Les avantages concrets
Opter pour une structure sociétaire pour votre investissement immobilier n’est pas anodin. La SCI offre des bénéfices tangibles qui vont bien au-delà de la simple acquisition d’un bien.
Faciliter l’achat et la gestion à plusieurs
La SCI est l’outil idéal pour mutualiser les apports et les coûts liés à un projet immobilier. Que vous achetiez avec des amis, des membres de votre famille ou d’autres investisseurs, la société permet de structurer clairement la participation de chacun. Chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnel à son investissement.
Surtout, la SCI permet d’échapper à la rigidité de l’indivision. En indivision, toute décision importante requiert l’unanimité, ce qui peut paralyser la gestion du bien en cas de désaccord. Dans une SCI, les règles de majorité sont définies dans les statuts, et un gérant est nommé pour assurer la gestion quotidienne, garantissant ainsi fluidité et efficacité.
Optimiser la transmission de votre patrimoine
C’est l’un des avantages les plus plébiscités de la SCI, notamment dans un cadre familial. Transmettre un bien immobilier en direct est souvent coûteux et complexe. Avec une SCI, vous ne transmettez pas l’immeuble, mais des parts sociales. Cette méthode présente plusieurs atouts :
- Donations progressives : Vous pouvez donner des parts à vos enfants par tranches successives, en profitant des abattements fiscaux renouvelables (actuellement 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
- Valorisation maîtrisée : La valeur des parts sociales tient compte du passif de la société (les emprunts en cours). La base de calcul des droits de donation est donc réduite.
- Conservation du contrôle : Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit et le statut de gérant, leur permettant de garder la maîtrise de la gestion du patrimoine.
Protéger son conjoint ou ses partenaires
Pour les couples non mariés ou les familles recomposées, la SCI est un excellent outil de protection. En cas de décès, le régime de l’indivision peut forcer le conjoint survivant à vendre le bien si les héritiers le demandent. Avec une SCI, des mécanismes comme le démembrement croisé de parts permettent d’assurer au survivant le droit de rester dans le logement sa vie durant, sans que les héritiers ne puissent s’y opposer.
Les différents types de SCI pour chaque projet d’investissement
La flexibilité de la SCI se traduit par l’existence de plusieurs variantes, chacune adaptée à un objectif spécifique.
La SCI de gestion ou de location
C’est la forme la plus courante. Son but est d’acquérir, de gérer et de louer un ou plusieurs biens immobiliers pour en percevoir des revenus locatifs. Elle est parfaite pour un [investissement immobilier locatif](https://keobiz.fr/comment-faire-un-business-plan-immobilier “Préparer son business plan immobilier”) mené à plusieurs.
La SCI familiale
Structurée comme une SCI de gestion, elle a la particularité de n’être composée que de membres d’une même famille (jusqu’au 4ème degré). Son principal objectif est de construire, conserver et transmettre un patrimoine immobilier au sein de la famille.
La SCI de construction-vente (SCCV)
Contrairement aux autres SCI, la SCCV a une activité commerciale. Son objet est d’acheter un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement dans le but de réaliser une plus-value. C’est un outil utilisé par les professionnels pour des opérations ponctuelles.
La SCI d’attribution
Plus rare, elle vise à construire ou acquérir un ensemble immobilier pour le diviser en lots, qui seront ensuite attribués en pleine propriété ou en jouissance aux différents associés, proportionnellement à leurs apports.
Le fonctionnement pratique d’un investissement en SCI
Maintenant que les avantages sont clairs, passons à la mise en œuvre concrète de votre projet.
La création de la SCI : étapes clés
La constitution d’une SCI est un acte juridique qui nécessite un certain formalisme.
- Rédaction des statuts : C’est l’étape la plus importante. Ils doivent être rédigés avec soin pour anticiper toutes les situations (gestion, cession de parts, sortie d’un associé…).
- Constitution du capital social : Les associés réalisent leurs apports (en numéraire ou en nature). Aucun capital minimum n’est requis.
- Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
- Immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cela implique de remplir plusieurs formulaires et de [déclarer les bénéficiaires effectifs](https://keobiz.fr/declaration-beneficiaire-effectif-sci “Comprendre la déclaration des bénéficiaires effectifs”) de la société.
Les démarches administratives peuvent sembler complexes. Chez Keobiz, nous vous offrons un accompagnement complet pour la création de votre entreprise, y compris votre SCI. Nos experts s’occupent de la rédaction des statuts, des formalités au greffe et des publications légales, vous assurant un démarrage serein et conforme.
Le financement de l’acquisition
La SCI peut souscrire un prêt immobilier en son nom. La banque analysera la capacité de remboursement de la société, mais surtout la solvabilité de chacun des associés. En effet, la responsabilité des associés est indéfinie : en cas de défaut de paiement de la SCI, la banque peut se retourner contre le patrimoine personnel de chaque associé, à proportion de ses parts.
Il est donc crucial que tous les associés présentent un dossier solide. Le financement peut également provenir des apports en capital des associés, qui peuvent eux-mêmes utiliser un prêt personnel ou leur épargne. Établir un [plan de trésorerie prévisionnel](https://keobiz.fr/plan-de-tresorerie-vous-permet-de-suivre-votre-comptabilite-dans-le-temps “Maîtriser son plan de trésorerie”) est une étape indispensable pour convaincre les partenaires financiers.
Fiscalité de la SCI : le choix crucial entre IR et IS
C’est le point technique le plus important à maîtriser. Par défaut, une SCI est dite “transparente” et soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), mais il est possible d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Ce choix, souvent irrévocable, a des conséquences majeures sur votre rentabilité.
La SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : la transparence fiscale
Dans ce régime, la SCI ne paie pas d’impôt elle-même. Les bénéfices (loyers moins charges déductibles) sont répartis entre les associés et ajoutés à leurs autres revenus. Chaque associé paie alors l’impôt sur sa quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers, selon son propre Taux Marginal d’Imposition (TMI).
Avantages : Possibilité d’imputer un déficit foncier sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €/an), fiscalité des plus-values immobilières des particuliers (abattement pour durée de détention).
Inconvénients : Les associés sont imposés même si les bénéfices ne sont pas distribués (par exemple, s’ils sont utilisés pour rembourser un prêt). La fiscalité peut être lourde si les associés ont un TMI élevé.
La SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : une option stratégique
En optant pour l’IS, la SCI devient une entité fiscale à part entière. C’est elle qui paie l’impôt sur ses bénéfices, à un taux réduit (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà). Les associés, eux, ne sont imposés que s’ils décident de se verser des dividendes (soumis à la flat tax de 30 % ou au barème de l’IR).
Avantages : L’un des plus grands atouts est la possibilité d'[amortir le bien immobilier](https://keobiz.fr/amortissement “Guide complet sur l’amortissement comptable”). Cet [amortissement comptable](https://keobiz.fr/lmnp-amortissement-et-charges-deductibles “Détails sur l’amortissement LMNP”), qui représente la perte de valeur théorique du bien, est une charge déductible qui vient diminuer le bénéfice imposable. Il est aussi possible de déduire la rémunération du gérant.
Inconvénients : Le choix est irrévocable. La comptabilité est plus complexe et doit suivre le [plan comptable général](https://keobiz.fr/plan-comptable-general “Découvrir le plan comptable général”). La plus-value à la revente est calculée selon le régime des plus-values professionnelles, souvent moins avantageux après plusieurs années.
Si la SCI pratique la location meublée (LMNP/LMP), cette activité est considérée comme commerciale. Par conséquent, la SCI sera automatiquement et obligatoirement assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS), même sans option de votre part. Anticipez bien cet impact fiscal dans votre projet !
Tableau comparatif : SCI à l’IR vs SCI à l’IS
Tableau récapitulatif
Critère
SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)
SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Imposition des bénéfices
Entre les mains des associés (revenus fonciers), même si non distribués.
Au niveau de la société (taux de 15 % puis 25 %).
Imposition des associés
Sur leur quote-part de bénéfice, à leur TMI + prélèvements sociaux (17,2%).
Uniquement si des dividendes sont versés (flat tax de 30% ou barème IR).
Amortissement du bien
Non déductible.
Déductible, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable.
Gestion des déficits
Imputables sur les revenus fonciers des 10 ans, et sur le revenu global jusqu’à 10 700€/an.
Reportables sur les bénéfices futurs de la société, sans limite de temps.
Plus-value de cession
Régime des particuliers (abattement pour durée de détention, exonération après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les PS).
Régime des professionnels (base de calcul = prix de vente – valeur nette comptable, donc après amortissements).
Complexité comptable
Comptabilité de trésorerie simple.
Comptabilité d’engagement obligatoire, bilan annuel requis.
Créer et gérer votre SCI : comment Keobiz vous accompagne
Un projet d’investissement en SCI réussi repose sur des fondations solides : des statuts bien rédigés, un choix fiscal éclairé et une gestion comptable rigoureuse. C’est là que l’accompagnement par un expert-comptable prend tout son sens.
Chez Keobiz, nous avons développé une offre dédiée aux investisseurs immobiliers, le Pack Immo. Nous vous assistons à chaque étape :
- Création offerte : Nous gérons toutes les [formalités d’immatriculation de votre SCI](https://keobiz.fr/immatriculation-sci-demarche “Démarches pour immatriculer une SCI”), vous faisant économiser temps et argent.
- Conseil fiscal : Nos experts analysent votre situation pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus adapté (IR ou IS) et optimiser la rentabilité de votre projet.
- Gestion comptable et fiscale : Nous prenons en charge votre comptabilité, l’établissement du bilan annuel, la liasse fiscale et toutes les déclarations obligatoires. Vous pilotez votre activité en temps réel via notre portail et l’application Pennylane.
- Suivi personnalisé : Un Chargé de Mission dédié répond à toutes vos questions et vous accompagne dans la durée pour sécuriser et pérenniser votre investissement.
L’investissement en SCI est un outil puissant pour développer votre patrimoine, à condition d’en maîtriser les règles. En alliant flexibilité de gestion, optimisation de la transmission et avantages fiscaux, il s’adapte à de nombreux projets. La clé du succès réside dans une préparation minutieuse et un accompagnement professionnel pour faire les bons choix dès le départ.
FAQ :
Quel est le coût de création d'une SCI ?
Le coût varie selon que vous passez par un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) ou non. Il inclut les frais de publication de l’annonce légale (environ 150-200 €) et les frais de greffe (environ 70 €). La rédaction des statuts par un professionnel peut coûter plusieurs centaines, voire milliers d’euros. Chez Keobiz, nous incluons la création et l’immatriculation de votre SCI gratuitement dans nos packs comptables.
Peut-on investir seul en SCI ?
Non, la loi impose un minimum de deux associés pour créer et maintenir une SCI. Il n’existe pas d’équivalent à l’EURL ou la SASU pour la SCI. Si un associé rachète toutes les parts, la société doit être dissoute dans un délai d’un an ou accueillir un nouvel associé.
Quelle est la responsabilité des associés ?
La responsabilité des associés est dite “indéfinie, subsidiaire et non solidaire”.
