La SCI à l’IR est une société « translucide » : les loyers et résultats sont imposés directement au nom des associés, proportionnellement à leurs parts, même si les bénéfices ne sont pas distribués.
Fiscalité des loyers : micro‑foncier (abattement forfaitaire de 30 % si revenus fonciers ≤ 15 000 €/an) ou régime réel (déduction des intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, taxe foncière, etc.), prélèvements sociaux de 17,2 % en sus.
Impossible d’amortir le bien en SCI à l’IR ; en cas de déficit foncier il est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans et, sous conditions, jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt).
Plus‑value : imposée au nom des associés selon le régime des particuliers (19 % + 17,2 % de PS = 36,2 %), avec abattement progressif pour durée de détention aboutissant à l’exonération d’IR après 22 ans et d’IR+PS après 30 ans.
Choix IR vs IS : privilégier l’IR pour projets familiaux et conservation longue (avantage plus‑value, simplicité); choisir l’IS si vous souhaitez amortir le bien et réinvestir (mais avec comptabilité lourde, taxation des dividendes et régime de plus‑value moins favorable); attention à la location meublée (>10 % des recettes) qui peut entraîner un basculement automatique à l’IS.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à plusieurs et vous vous demandez si la SCI à l’IR est la solution adaptée à votre projet ? Cette structure juridique, plébiscitée pour sa souplesse, notamment dans un cadre familial, repose sur un mécanisme fiscal spécifique qu’il est essentiel de maîtriser avant de se lancer. Comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses contraintes est la première étape pour optimiser votre patrimoine et sécuriser votre investissement sur le long terme.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ? Définition et fonctionnement
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à au moins deux personnes, appelées associés, de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). On parle alors de SCI « transparente » ou plus justement de « translucide ».
Ce terme signifie que la société elle-même n’est pas imposée sur ses bénéfices. Au lieu de cela, les revenus générés (principalement les loyers) sont directement attribués aux associés, proportionnellement à leur participation au capital social. Chaque associé intègre ensuite sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers.
Ce fonctionnement a une conséquence majeure : les associés sont redevables de l’impôt, que les bénéfices aient été effectivement distribués ou non. La fiscalité dépend donc entièrement de la situation personnelle de chaque associé, notamment de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Cette approche est souvent privilégiée pour sa simplicité administrative et sa pertinence pour les projets patrimoniaux familiaux.
La fiscalité des revenus locatifs en SCI à l’IR
L’imposition des revenus locatifs constitue le cœur de la fiscalité d’une SCI à l’IR. Les associés sont imposés personnellement sur leur part des bénéfices, qui est calculée après déduction des charges. Pour cela, deux régimes coexistent.
Le choix entre régime micro-foncier et régime réel
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Le régime micro-foncier : Il s’applique de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal de l’associé (incluant sa quote-part de SCI) ne dépassent pas 15 000 €. Son principal atout est sa simplicité : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les loyers encaissés. Cet abattement couvre l’ensemble des charges. L’associé est ensuite imposé sur les 70 % restants, qui sont ajoutés à ses autres revenus et soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
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Le régime réel : Il devient obligatoire si les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Il peut également être choisi sur option, même en dessous de ce seuil. Cette option est intéressante lorsque le montant réel des charges déductibles est supérieur à l’abattement de 30 % du micro-foncier. Le régime réel impose de tenir une comptabilité plus détaillée, mais permet d’optimiser plus finement sa fiscalité.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Opter pour le régime réel permet de déduire des loyers bruts l’ensemble des frais engagés pour l’acquisition et la conservation du bien. Cette déduction permet de réduire le résultat fiscal imposable. Les principales charges déductibles sont :
Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier liés au crédit immobilier.
Les frais de gestion et d’administration du bien (frais d’agence, honoraires de syndic…).
Les primes d’assurance (assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés…).
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (hors travaux de construction ou d’agrandissement).
La taxe foncière et autres taxes assimilées.
Les provisions pour charges de copropriété.
L’amortissement, le grand absent de la SCI à l’IR L’une des caractéristiques fondamentales de la SCI à l’IR est l’impossibilité de pratiquer l’amortissement comptable du bien immobilier. L’amortissement, qui consiste à déduire une fraction de la valeur du bien chaque année pour prendre en compte son usure, est une charge exclusivement réservée aux régimes d’imposition des bénéfices professionnels, comme l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus, la SCI génère un déficit foncier. Ce déficit est imputable par chaque associé sur ses propres revenus fonciers des dix années suivantes. Si l’associé n’a pas d’autres revenus fonciers, une partie de ce déficit (hors intérêts d’emprunt) peut être imputée sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. C’est un levier d’optimisation fiscale non négligeable.
La fiscalité des plus-values immobilières
La fiscalité en cas de revente d’un bien immobilier est un critère de choix déterminant entre la SCI à l’IR et celle à l’IS. Dans le cadre d’une société soumise à l’IR, le régime est particulièrement avantageux pour la détention à long terme.
Lorsque la SCI cède un bien, la plus-value éventuelle est imposée directement au nom de chaque associé, selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Le calcul est le suivant :
Taux d’imposition : La plus-value est taxée à un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %.
Surtaxe : Une taxe supplémentaire s’applique si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, avec un taux progressif allant de 2 % à 6 %.
L’atout majeur de ce régime réside dans l’abattement pour durée de détention. Cet abattement réduit l’assiette imposable et fonctionne de manière progressive :
Tableau récapitulatif
Durée de détention
Taux d’abattement pour l’Impôt sur le Revenu (19%)
Taux d’abattement pour les Prélèvements Sociaux (17,2%)
Moins de 6 ans
0%
0%
De la 6ème à la 21ème année
6% par an
1,65% par an
La 22ème année
4%
1,60%
Au-delà de 22 ans
Exonération totale
9% par an (de la 23ème à la 30ème année)
Au-delà de 30 ans
Exonération totale
Exonération totale
Ce mécanisme rend la SCI à l’IR très attractive pour les investissements patrimoniaux destinés à être conservés sur plusieurs décennies, la fiscalité sur la plus-value pouvant être totalement annulée. Ces mêmes règles s’appliquent en cas de cession par un associé de ses parts sociales.
SCI à l’IR ou à l’IS : Le comparatif pour faire le bon choix
Le choix du régime fiscal est une décision stratégique qui doit être mûrement réfléchie en fonction de vos objectifs. Si l’IR est le régime par défaut, il est possible d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Voici un tableau comparatif pour vous aider à y voir plus clair.
Tableau récapitulatif
Critère
SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Imposition des bénéfices
Au nom des associés (barème progressif de l’IR + 17,2% PS)
Au nom de la société (Taux d’IS : 15% jusqu’à 42 500 €, 25% au-delà)
Distribution des revenus
Imposés que les bénéfices soient distribués ou non
Les associés sont imposés uniquement sur les dividendes perçus (Flat Tax 30% ou barème IR)
Charges déductibles
Liste limitée (intérêts, travaux, gestion…)
Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société (y compris la rémunération du gérant)
Amortissement du bien
Non déductible
Déductible, réduit fortement le bénéfice imposable
Gestion du déficit
Imputable sur les revenus fonciers personnels (10 ans) et le revenu global (10 700€/an)
Reportable uniquement sur les bénéfices futurs de la SCI (10 ans)
Fiscalité de la plus-value
Régime des plus-values des particuliers avec abattement pour durée de détention
Régime des plus-values professionnelles. La plus-value est ajoutée au résultat et taxée à l’IS. Pas d’abattement pour durée de détention.
Obligations comptables
Comptabilité de trésorerie simplifiée
Comptabilité d’engagement obligatoire, bilan annuel, liasse fiscale
La SCI à l’IR est particulièrement recommandée dans les situations suivantes :
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Projet familial : Pour gérer une résidence principale ou secondaire, ou transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants.
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Investissement patrimonial à long terme : L’abattement sur la plus-value après 22 et 30 ans est un avantage fiscal majeur.
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Associés peu ou pas imposés : Si la TMI des associés est faible (0% ou 11%), l’imposition directe des revenus fonciers est moins pénalisante.
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Projet générant un déficit foncier : L’imputation du déficit sur les revenus personnels est un puissant outil de défiscalisation.
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Création et obligations : les aspects pratiques
La gestion d’une SCI à l’IR, bien que plus simple que celle d’une SCI à l’IS, requiert de respecter un certain formalisme, tant à sa création que durant sa vie sociale.
Les étapes de création d’une SCI
La constitution d’une SCI suit un processus bien défini. Il est crucial de ne négliger aucune étape pour garantir la validité juridique de votre société.
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Rédaction des statuts : C’est l’acte fondateur. Ils doivent définir l’objet social, le siège, le capital, la durée de vie de la société, et surtout les règles de fonctionnement entre associés (pouvoirs du gérant, conditions de cession des parts, etc.).
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Constitution du capital social : Les associés réalisent leurs apports (en numéraire ou en nature) pour former le capital. Aucun montant minimum n’est requis.
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Publication d’un avis de constitution : Une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité.
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Immatriculation de la société : Le dossier complet doit être déposé au greffe du tribunal de commerce via le guichet unique des formalités des entreprises. Cette étape inclut la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.
Faire appel à un expert-comptable en ligne peut grandement simplifier et sécuriser les démarches d’immatriculation d’une SCI. Chez Keobiz, nous proposons un accompagnement complet pour la création de votre entreprise, vous assurant une mise en place conforme et optimisée dès le départ. Bien que la SCI soit une structure privilégiée pour l’immobilier, d’autres formes juridiques comme la SCOP ou la SCA peuvent convenir à d’autres types de projets entrepreneuriaux.
Les obligations déclaratives annuelles
Chaque année, la SCI et ses associés doivent remplir leurs obligations fiscales :
Pour la SCI : Le gérant doit souscrire une déclaration de résultats n°2072-S (régime simplifié) ou n°2072-C (régime complet). Ce document ne déclenche aucun impôt pour la société, mais il sert à déterminer le résultat fiscal et à le répartir entre les associés.
Pour les associés : Chaque associé doit reporter sa quote-part des revenus (ou du déficit) sur sa propre déclaration de revenus n°2042, en utilisant l’annexe n°2044 (régime réel) ou directement dans la case 4BE (micro-foncier).
Un cabinet d’expertise comptable comme Keobiz prend en charge l’ensemble de ces déclarations, vous garantissant la tranquillité d’esprit et le respect des échéances fiscales.
Une SCI à l’IR a une activité civile. La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Si une SCI à l’IR pratique la location meublée et que ses recettes dépassent 10% de ses revenus totaux, elle est automatiquement assujettie à l’Impôt sur les Sociétés. Ce basculement est souvent irréversible et doit être anticipé.
En définitive, la SCI à l’IR est un excellent outil de gestion patrimoniale, souple et fiscalement avantageux pour les projets à long terme et les structures familiales. Cependant, son efficacité dépend d’une adéquation parfaite entre le régime fiscal et vos objectifs personnels. Une analyse précise de votre situation et une projection sur l’avenir de votre investissement sont indispensables. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour valider vos choix et sécuriser votre projet immobilier.
FAQ :
Peut-on faire de la location meublée en SCI à l'IR ?
Non, en principe. La location meublée est une activité commerciale qui entraîne l’assujettissement de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Une tolérance administrative existe si les revenus commerciaux ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la SCI, mais il s’agit d’une option risquée. Pour une activité de location meublée, il est préférable de se tourner vers d’autres statuts comme la SARL de famille ou le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en nom propre.
L'amortissement est-il vraiment impossible en SCI à l'IR ?
Oui, absolument. Le mécanisme de l’amortissement comptable, qui permet de déduire chaque année une partie de la valeur d’un bien, est une spécificité de la fiscalité des entreprises (Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC). La SCI à l’IR relevant des revenus fonciers, elle ne peut pas en bénéficier. C’est la différence majeure avec la SCI à l’IS, où l’amortissement permet de réduire considérablement, voire d’annuler, le bénéfice imposable.
Comment passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?
Le passage de l’IR à l’IS est simple. Il suffit d’envoyer une lettre d’option au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Cette option doit être exercée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise à l’IS. Attention, cette décision est en principe irrévocable, bien qu’un droit de repentir soit possible avant la fin du 5ème exercice suivant l’option.
Quels sont les avantages d'une SCI familiale à l'IR ?
Pour une famille, la SCI à l’IR est un outil formidable. Elle permet d’éviter l’indivision, souvent source de conflits, en cas de succession. Elle facilite la transmission progressive du patrimoine aux enfants via la donation de parts sociales, en profitant des abattements fiscaux renouvelables. Enfin, sa gestion est plus simple et sa fiscalité sur la plus-value à très long terme est très avantageuse, ce qui correspond bien à un objectif de conservation d’un bien familial sur plusieurs générations.
