La taxe foncière est due par la SCI en tant que personne morale propriétaire : l’avis est établi à son nom et c’est la société qui paie, même si le bien est loué ou si un associé bénéficie d’une exonération personnelle.
Le montant se calcule comme pour un particulier à partir de la valeur locative cadastrale (VLC) revalorisée ; pour les bâtis la base est 50 % de la VLC, appliquée aux taux votés par la commune, l’intercommunalité et le département.
Traitement fiscal selon le régime : en SCI à l’IR la taxe n’est pas déductible du résultat de la société et vient réduire les revenus fonciers personnels des associés à hauteur de leur quote‑part ; en SCI à l’IS elle constitue une charge déductible du résultat imposable de la société.
Consultation et paiement dématérialisés via l’espace professionnel sur impots.gouv.fr : création avec SIREN et code d’activation, avis disponible fin août‑septembre, date limite de paiement le 15 octobre (options : paiement en ligne, prélèvement à l’échéance, mensualisation sous conditions).
Répartition interne de la charge au prorata des parts sauf clause contraire ; attention aux cas particuliers : le locataire ne peut pas être rendu redevable (sauf TEOM), tandis qu’un associé occupant peut être mis à contribution si prévu dans les statuts ou une convention.
Vous avez créé ou envisagez de créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer votre patrimoine et vous vous interrogez sur ses obligations fiscales ? Parmi celles-ci, la taxe foncière est un incontournable annuel. Qui doit la payer ? Comment est-elle calculée et quelles sont les incidences selon le régime fiscal de votre société ? Comprendre les règles qui régissent cet impôt local est essentiel pour une gestion financière saine et optimisée de vos biens immobiliers. Ce guide complet vous détaille tout ce que vous devez savoir sur la taxe foncière en SCI pour 2026.
Qui paie la taxe foncière dans une SCI ? Le principe de base
Le principe est simple et sans ambiguïté : c’est la SCI, en tant que personne morale propriétaire du bien immobilier, qui est redevable de la taxe foncière. L’avis d’imposition est établi au nom de la société, et c’est elle qui est seule responsable de son paiement auprès de l’administration fiscale.
Cette règle s’applique de manière stricte, quelles que soient les situations particulières des associés ou de la société :
Même si un associé bénéficie d’une exonération personnelle (liée à l’âge ou à un handicap, par exemple), cette exonération ne se transfère pas à la SCI.
Même si la société ne génère aucun bénéfice ou est en déficit, la taxe reste due.
Même si le bien immobilier est loué, la SCI propriétaire doit s’acquitter de l’impôt.
Cas particulier du locataire et de l’associé occupant
Il est important de noter une distinction majeure en fonction de l’occupant du bien.
Pour un locataire tiers (bail d’habitation) : La loi du 6 juillet 1989 interdit formellement de faire supporter le poids de la taxe foncière au locataire d’un logement. Toute clause en ce sens dans le bail serait réputée non écrite. Seule la taxe d’ordures ménagères, souvent jointe à l’avis de taxe foncière, peut être récupérée.
Pour un associé occupant le bien à titre gratuit : Dans ce cas de figure, bien que la SCI reste la seule responsable du paiement vis-à-vis du fisc, elle est en droit de demander le remboursement de la taxe foncière à l’associé qui bénéficie de la jouissance du bien. Il est vivement conseillé de prévoir cette modalité dans les statuts ou dans une convention de mise à disposition pour éviter tout litige.
Comment est calculée la taxe foncière pour une SCI ?
Le calcul de la taxe foncière pour une SCI suit la même logique que pour un propriétaire personne physique. Il repose sur deux éléments principaux : une base d’imposition et des taux votés par les collectivités locales.
La base d’imposition : la valeur locative cadastrale
La base d’imposition est calculée à partir de la valeur locative cadastrale (VLC) du bien. Cette valeur correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales.
Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?
La VLC est déterminée par l’administration fiscale en fonction des caractéristiques du bien (surface, confort, environnement, etc.) et par comparaison avec des locaux de référence dans la même commune. Elle est revalorisée chaque année par application d’un coefficient national.
Pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la base d’imposition correspond à 50 % de cette valeur locative cadastrale. Cet abattement forfaitaire de 50 % est censé couvrir les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement et d’entretien du bien.
L’application des taux votés par les collectivités
Une fois la base d’imposition déterminée, on lui applique les taux d’imposition votés chaque année par les différentes collectivités territoriales qui bénéficient de cette recette fiscale :
La commune
L’intercommunalité (EPCI)
Le département (pour sa part de la taxe sur les propriétés non bâties et des taxes spéciales)
Le montant final de la taxe foncière est donc la somme des montants calculés pour chaque collectivité.
Exemple de calcul simple
Imaginons une SCI propriétaire d’un appartement dont la valeur locative cadastrale est estimée à 8 000 € par an.
Calcul de la base d’imposition : 8 000 € (VLC) x 50 % (abattement) = 4 000 €
Application des taux (exemple) :
Taux de la commune : 25 %
Taux de l’intercommunalité : 15 %
Calcul du montant final :
Part communale : 4 000 € x 25 % = 1 000 €
Part intercommunale : 4 000 € x 15 % = 600 €
Total de la taxe foncière : 1 600 € (+ frais de gestion perçus par l’État)
L’impact du régime fiscal de la SCI sur la taxe foncière (IR vs IS)
Le traitement comptable et fiscal de la taxe foncière est radicalement différent selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix, souvent fait lors de la création de la SCI, a des conséquences directes sur la rentabilité de votre investissement.
Pour une SCI à l’IR (régime par défaut)
Dans une SCI “transparente” soumise à l’IR, la taxe foncière n’est pas une charge déductible du résultat de la société. Elle est considérée comme une dépense incombant personnellement aux associés, au même titre que l’impôt sur le revenu lui-même.
Concrètement, la taxe foncière vient en déduction des revenus fonciers déclarés par chaque associé sur sa propre déclaration de revenus (formulaire 2044 ou 2072), à hauteur de sa quote-part dans la société. Elle diminue donc le revenu foncier imposable de l’associé, mais n’impacte pas le résultat comptable de la SCI.
Pour une SCI à l’IS
Lorsque la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, la logique est celle d’une entreprise commerciale. La taxe foncière est alors considérée comme une charge entièrement déductible du résultat imposable de la société.
Cela signifie que le montant de la taxe foncière vient diminuer le bénéfice de la SCI avant le calcul de l’IS. Cette déductibilité réduit donc directement l’impôt payé par la société elle-même. Pour les associés, cela signifie qu’ils ne perçoivent des dividendes (si distribution il y a) que sur un résultat net après impôt, et donc après déduction de la taxe foncière.
Tableau récapitulatif
Régime Fiscal
Traitement de la Taxe Foncière
Impact pour la SCI
Impact pour les Associés
SCI à l’IR
Non déductible du résultat de la SCI
Aucun impact sur le résultat comptable
Diminue le revenu foncier imposable personnel de chaque associé
SCI à l’IS
Charge déductibledu résultat de la SCI
Diminue le bénéfice imposable de la société
Aucun impact direct, mais réduit le résultat distribuable en dividendes
Le choix entre l’IR et l’IS est une décision stratégique qui dépend de nombreux facteurs (taux d’imposition des associés, projet à long terme, distribution de revenus…). La déductibilité de la taxe foncière est un des éléments à prendre en compte. Nos experts-comptables, via notre Pack Immo, peuvent réaliser des simulations pour vous aider à choisir le régime le plus optimisé pour votre situation.
Comment consulter et payer la taxe foncière de votre SCI ?
La gestion de la taxe foncière pour les entreprises, y compris les SCI, est entièrement dématérialisée. Tout se passe via l’espace professionnel sur le site des impôts.
1. Créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr
Si ce n’est pas déjà fait, la première étape est de créer un espace pour votre SCI.
Rendez-vous sur le site
impots.gouv.fr.Cliquez sur « Votre espace professionnel » puis « Créer mon espace professionnel ».
Suivez la procédure en vous munissant du numéro SIREN de votre SCI.
Un code d’activation vous sera envoyé par courrier postal dans un délai de 15 jours environ. Ce code est indispensable pour finaliser la création de l’espace.
Ne vous y prenez pas à la dernière minute ! La réception du code d’activation par courrier peut prendre jusqu’à deux semaines. Créez votre espace professionnel bien avant la date limite de paiement pour éviter tout stress ou majoration de retard.
2. Consulter l’avis d’imposition en ligne
Les avis de taxe foncière sont généralement mis à disposition dans votre espace entre fin août et fin septembre. Pour le consulter, suivez ce chemin :
Connectez-vous à votre espace professionnel.
Allez dans la rubrique « MES SERVICES ».
Cliquez sur « Consulter » > « Compte fiscal ».
Dans le menu « Accès par impôt », sélectionnez « Taxe foncière » puis « Avis d’imposition ».
3. Les modalités de paiement
La date limite de paiement est fixée chaque année au 15 octobre à minuit.
Plusieurs options s’offrent à vous :
Paiement en ligne direct : En cliquant sur le bouton « Payer », vous bénéficiez d’un délai supplémentaire de 5 jours. Le prélèvement sur le compte bancaire de la SCI interviendra environ 10 jours après la date limite.
Prélèvement à l’échéance : Vous pouvez y adhérer jusqu’au 30 septembre pour l’année en cours. Le prélèvement aura lieu automatiquement après la date limite.
Mensualisation : L’adhésion pour l’année en cours est possible jusqu’au 30 juin. Passé cette date, l’adhésion ne prendra effet que pour l’année suivante (N+1), et la taxe de l’année N devra être réglée en une seule fois. Le premier prélèvement a lieu le 15 janvier.
Pour activer ces services, vous devez avoir renseigné un compte bancaire valide et disposer de l’habilitation au service “Payer” dans la gestion de votre espace professionnel.
Les cas d’exonération de la taxe foncière pour une SCI
Les possibilités d’exonération sont plus restreintes pour les SCI que pour les particuliers, mais elles existent.
Exonération permanente : Elle concerne principalement les bâtiments ruraux à usage exclusivement agricole. Une SCI agricole peut donc en bénéficier.
Exonération temporaire de 2 ans : Elle s’applique aux constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction. Pour en bénéficier, la SCI doit déposer une déclaration spécifique (H1 pour une maison, H2 pour un appartement) auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.
Exonérations locales spécifiques : Certaines collectivités peuvent voter des exonérations temporaires (souvent 3 ans, totales ou partielles) pour :
Les logements neufs à haute performance énergétique (label BBC 2005).
Les logements anciens ayant fait l’objet d’importants travaux de rénovation énergétique.
Il est crucial de se renseigner auprès du service des impôts local pour connaître les dispositifs en vigueur dans la commune où se situe le bien.
La répartition de la charge entre les associés
En interne, le paiement de la taxe foncière doit être réparti entre les associés. Sauf disposition contraire dans les statuts, la règle est une répartition au prorata des parts détenues par chaque associé dans le capital social.
Par exemple, dans une SCI avec deux associés détenant chacun 50 % des parts, chacun devra contribuer à hauteur de 50 % du montant de la taxe.
La gestion de cette répartition peut se faire de plusieurs manières :
Par un appel de fonds du gérant auprès des associés.
Par prélèvement sur le compte courant d’associé de chacun.
Il est essentiel que le gérant assure un suivi rigoureux de ces contributions pour maintenir une comptabilité claire et prévenir les conflits. La correcte déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI est d’ailleurs une obligation légale qui permet d’identifier clairement les associés.
Gérer une SCI implique une rigueur administrative et comptable. La taxe foncière, avec ses règles spécifiques et ses échéances fixes, en est un parfait exemple. En comprenant qui paie, comment l’impôt est calculé et surtout l’impact du régime fiscal de votre société, vous pouvez mieux anticiper cette charge et optimiser la gestion de votre patrimoine. La dématérialisation des procédures via l’espace professionnel impots.gouv.fr simplifie les démarches, à condition de les anticiper. Pour aller plus loin et vous assurer que toutes vos déclarations de TVA et autres obligations fiscales sont parfaitement gérées, l’accompagnement par un expert-comptable est un atout majeur.
FAQ :
Qui paie la taxe foncière pour une SCI ?
C’est toujours la SCI, en tant que propriétaire légale du bien immobilier, qui est redevable de la taxe foncière. L’avis d’imposition est établi à son nom et elle est responsable du paiement, même si le bien est loué ou si la société ne réalise pas de bénéfices.
Où trouver l'avis de taxe foncière de ma SCI ?
L’avis est disponible en ligne sur le siteimpots.gouv.fr, dans votre espace professionnel sécurisé. Vous pouvez le consulter en suivant le chemin : « MES SERVICES » > « Consulter » > « Compte fiscal » > « Taxe foncière ». Il n’est plus envoyé par courrier pour les entreprises.
La taxe foncière d'une SCI est-elle déductible ?
Cela dépend du régime fiscal de la SCI. Si la SCI est à l’Impôt sur le Revenu (IR), la taxe n’est pas déductible du résultat de la société, mais elle diminue les revenus fonciers personnels de chaque associé. Si la SCI est à l’Impôt sur les Sociétés (IS), la taxe foncière est une charge entièrement déductible du résultat imposable de la société.
Un locataire peut-il payer la taxe foncière ?
Non. Pour un bail d’habitation, il est illégal de faire payer la taxe foncière par le locataire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut lui être refacturée.
Comment adhérer au prélèvement mensuel pour ma SCI ?
L’adhésion se fait depuis votre espace professionnel surimpots.gouv.fr. Pour que la mensualisation s’applique à la taxe de l’année en cours (N), vous devez adhérer avant le 30 juin. Si vous adhérez après, elle ne prendra effet qu’à partir de janvier de l’année suivante (N+1).
