Statut de marchand de biens : que faut-il savoir sur cette activité en 2025 ?

Le secteur de l’immobilier vous passionne ? Vous aimeriez exercer l’activité de marchand de biens, c’est-à-dire acheter et revendre des logements ou des immeubles afin d’en tirer des plus-values ? Ce métier s’inscrit dans un cadre légal bien spécifique qu’il faut maîtriser avant de vous lancer. Conditions à remplir, étapes indispensables pour déclarer l’activité, régime fiscal, obligations à respecter : découvrez toutes les règles applicables aux marchands de biens en 2025.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Cette activité immobilière se focalise sur l’achat et la revente de biens fonciers dans le but de percevoir une plus-value, généralement après avoir procédé à leur rénovation afin d’en augmenter la valeur. Elle peut porter sur tous les types de biens : appartements ou maisons, bâtiments résidentiels, terrains, bureaux, locaux professionnels, mais aussi fonds de commerce.

Il ne doit donc pas être confondu avec l’agent immobilier. Ce dernier n’est qu’un intermédiaire agissant dans le cadre d’un contrat (par exemple, un mandat de vente pour prendre en charge une vente immobilière), alors que le marchand devient propriétaire des biens immobiliers qu’il achète et vend en nom propre.

Quelles conditions pour exercer ?

Le métier de marchand de biens n’est pas encadré juridiquement : son exercice n’est pas conditionné par l’obtention d’un diplôme ou d’une attestation de formation, ni par la justification d’une expérience professionnelle dans le même domaine. En somme, toute personne qui le souhaite peut exercer cette activité, sous réserve d’être en capacité de créer une entreprise (ce qui suppose notamment d’être majeur ou mineur émancipé).

Bien qu’une formation ne soit pas obligatoire, il est toutefois recommandé de se former. Cela permet d’apprendre les rouages de l’activité auprès de professionnels aguerris tout en baignant dans un environnement dédié, de mieux en comprendre les aspects juridiques et fiscaux, de bénéficier de l’expertise et des conseils des formateurs, de participer à des ateliers pratiques, mais aussi de se constituer un réseau de futurs marchands. Il existe de nombreux cursus publics et de multiples formations prodiguées par des organismes privés (comme MDB Academy ou Eurobail Formation).

Par ailleurs, la jurisprudence retient deux critères pour qualifier l’activité :

• L’exercice habituel (et répétitif) d’opérations d’achat-revente, et non pas seulement exceptionnel.
• L’intention spéculative : les biens doivent être achetés et revendus dans l’objectif de réaliser un profit à court terme. À défaut, l’opération revêt une nature civile.

Comment créer une activité de marchand de biens ?

La création de l’activité passe par une étape essentielle : le choix du statut juridique adapté, prérequis incontournable pour effectuer la procédure d’immatriculation. Et nous allons voir que ce n’est pas forcément une évidence. Quelles sont vos options pour vous lancer dans l’arène des marchands de biens ?

L’entreprise individuelle

Vous pouvez choisir d’exercer comme marchand de biens sous le statut d’entrepreneur individuel, donc en nom propre. Vous devenez ainsi le seul responsable de l’activité, de sa conduite, mais aussi de ses éventuelles dettes. Il faut donc protéger votre patrimoine personnel, car si votre résidence principale est insaisissable par défaut dans le cadre d’une entreprise individuelle, ce n’est pas le cas des autres biens immobiliers que vous pourriez détenir et qui ne seraient pas affectés à l’usage professionnel. Cela suppose de faire établir une déclaration d’insaisissabilité par un notaire.

La SCI

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la société civile immobilière (SCI) n’est pas un statut juridique adapté à la profession de marchand de biens, puisqu’il s’agit d’une activité commerciale. Or, une société civile ne peut pas poursuivre un but commercial, même dans le domaine de l’immobilier. En pratique, la SCI est créée en vue de l’acquisition et de la gestion de biens immobiliers, y compris dans le cadre d’un patrimoine privé, mais elle n’est pas autorisée à acheter des biens pour les revendre et réaliser une plus-value (sauf dans le cas particulier de la SCI construction vente, soumise à un régime fiscal différent de la SCI classique). Sur ce sujet, vous pouvez lire également :

• SCI ou nom propre, lequel choisir ?
• Société civile de portefeuille : avantages et inconvénients.
• Dissolution d’une SCI.
• Micro-foncier en SCI.

La société

Si l’on exclut la SCI, il reste la possibilité de créer une société commerciale. C’est la forme juridique la plus pertinente pour les marchands de biens, car elle permet de disposer d’une entité distincte de la personne physique et, dans le cas des sociétés pluripersonnelles, de s’associer avec d’autres personnes. Focalisons-nous sur deux options pour créer une société de marchand de biens :

• La SARL se caractérise par un cadre juridique rigide, marqué par des dispositions auxquelles les associés ne peuvent pas déroger, mais aussi plus protecteur pour ces derniers. D’où le nom de société à responsabilité limitée : celle-ci est limitée aux apports versés au capital social.
• La SAS offre un cadre juridique souple, car les associés ont toute liberté pour définir les modalités de fonctionnement et d’organisation dans les statuts. De plus, le dirigeant de SAS bénéficie d’un régime social avantageux, puisqu’il est assimilé salarié (avec la même protection sociale qu’un employé, exception faite de l’assurance chômage).

L’immatriculation de l’activité

Le déroulement du processus d’immatriculation dépend moins de l’activité exercée que de la forme juridique choisie. Dans tous les cas de figure, les formalités sont à effectuer en ligne sur le guichet unique de l’INPI, en remplissant un formulaire digital et en téléchargeant les pièces justificatives exigées.

Toutefois, dans le cadre d’une création de société, vous devez au préalable réaliser les démarches suivantes :

• Rédiger les statuts et les faire signer par l’ensemble des associés.
• Domicilier la société.
• Publier un avis de création dans un support habilité à recevoir les annonces légales.
• Déclarer les bénéficiaires effectifs.

Durant la procédure d’immatriculation, il faut également transmettre des documents relatifs au dirigeant :

• Sa pièce d’identité.
• L’original de la déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation.
• L’acte de désignation (si le dirigeant n’est pas nommé dans les statuts).
• Un justificatif de mariage ou de Pacs (en cas de conjoint ou de partenaire collaborateur).

Quel est le régime fiscal applicable ?

Intéressons-nous maintenant aux spécificités fiscales de l’activité pratiquée par les marchands de biens.

La fiscalité des revenus

Dans le cadre d’une activité de commerce, le bénéfice est qualifié de « marge brute ». Pour une raison simple : les bénéfices ne sont pas imposés à l’issue de chaque vente, mais à la fin de l’exercice fiscal.

Cette marge brute est obtenue en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, celui-ci étant calculé en intégrant les différents frais engagés durant l’opération (frais de notaire, tarifs des intervenants professionnels, honoraires de l’expert-comptable et autres).

Les bénéfices sont ensuite imposés à l’impôt sur le revenu (selon le barème progressif) ou à l’impôt sur les sociétés selon le barème suivant :

(1) Pour que l’entreprise soit éligible au taux réduit, le capital social doit être entièrement libéré et détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société qui répond au même critère).

La TVA

Le régime de TVA applicable dépend du type d’opération, de la qualité des partenaires du marchand et de la durée de détention du bien avant la revente. Il existe donc plusieurs cas de figure.

• La revente d’un bien achevé depuis plus de 5 ans : le marchand peut choisir de le vendre sans TVA ou d’opter pour la TVA sur marge ou sur le prix total.
• La revente avec application de la TVA sur marge : la taxe est calculée sur la marge réalisée, à hauteur de 20 % (par exemple : 20 000 € de TVA pour une plus-value de 100 000 €). Cette option est intéressante lorsque le bien est revendu à un particulier qui ne peut pas déduire la TVA (afin d’éviter une majoration du prix de vente) ou lorsque d’importants travaux ont été effectués (la TVA étant déductible des travaux).
• La revente avec application de la TVA sur le prix total : la taxe est calculée sur le prix de vente, ce qui permet de déduire la TVA payée lors de l’achat. Cette option est intéressante lorsque le bien est acquis auprès d’un assujetti à la TVA, puis revendu à un autre assujetti.
• La revente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans : l’opération est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.

Les plus-values

Le régime de taxation des plus-values dépend du statut fiscal :

• Pour les marchands de biens reconnus par l’administration fiscale, les plus-values réalisées sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux marginal de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %), auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2 %).
• Pour les marchands de biens qui ne sont pas reconnus par l’administration fiscale (parce que leurs opérations d’achat-revente ne sont pas habituelles ou qu’elles ne portent pas sur les biens associés à cette activité), les plus-values sont imposées selon le régime des particuliers : 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Ils bénéficient toutefois d’un abattement en fonction de la durée de détention.

La CFE

Au même titre que tous les professionnels, les marchands de biens doivent s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle est due pour l’année complète dès lors que l’activité est exercée au 1^er janvier.

Quelles sont les obligations des marchands de biens ?

Les marchands de biens doivent également respecter un certain nombre d’obligations réglementaires dans le cadre de leur activité. Les voici :

• La souscription de deux assurances spécifiques : « dommages-ouvrage » et « responsabilité décennale ». La première garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages dans le cadre d’un chantier important. La seconde rend le marchand responsable des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pour une période de 10 ans.
• La remise à l’acquéreur des diagnostics techniques relatifs au bien immobilier : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollution, état de l’installation d’assainissement non collectif. Mais aussi les diagnostics plomb, amiante, termites et installations d’électricité et de gaz en fonction des cas.
• L’obligation de poursuivre le bail dans les mêmes conditions lorsqu’il acquiert un bien loué.
• L’obtention d’une autorisation préalable délivrée par la mairie en cas de changement d’usage des locaux.
• La réalisation des formalités administratives relatives aux travaux, comme l’obtention d’un permis de construction ou de démolition, ou le dépôt d’une déclaration préalable (sauf pour des chantiers de faible importance comme le prévoit le Code de l’urbanisme dans son article R*421-2).

Pour veiller au bon respect de ces différentes obligations, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel aguerri.