Comment devenir agent immobilier indépendant ?

Le métier d’agent immobilier freelance attire de plus en plus de professionnels de l’immobilier en quête d’autonomie. Quel que soit votre parcours : ancien négociateur immobilier salarié, agent commercial ou mandataire immobilier, les opportunités ne manquent pas dans le secteur immobilier. De nombreux agents commerciaux choisissent désormais de s’affranchir des agences immobilières traditionnelles pour s’installer à leur compte, en entreprise individuelle ou en société. Accessible avec un niveau Bac +3 de type BTS ou une expérience professionnelle solide, la profession regorge de missions variées. Comment devenir agent immobilier indépendant ? Obtention de la carte T, choix du statut juridique, assurances, etc., Keobiz vous fournit un guide complet pour démarrer votre activité avec toutes les cartes en main !

Qu’est-ce qu’un agent immobilier freelance ?

L’agent immobilier, aussi appelé mandataire immobilier, est un professionnel de la transaction immobilière multicarte.

Une profession, plusieurs métiers

Être agent immobilier freelance, c’est avoir la possibilité d’exercer plusieurs activités en même temps. Hormis l’activité de marchand de listes qui ne peut être cumulée avec une autre, vous pouvez à la fois :

• Réaliser des transactions immobilières variées : cela inclut l’achat, la vente, la location, la sous-location et la location saisonnière de biens bâtis (appartements, maisons) ou non bâtis (terrains), ainsi que de locations meublées ou nues. Vous pouvez également intervenir sur des transactions de fonds de commerce, que ce soit pour la vente, l’achat ou la mise en location-gérance.
• Être gestionnaire de biens immobiliers et assurer la gestion financière, juridique, administrative, locative et technique d’un bien immobilier ou d’un portefeuille de biens.
• Être syndic de copropriété, c’est-à-dire administrer et gérer un immeuble en copropriété.
• Proposer des services touristiques complémentaires : dans certains cas, et à condition que cela reste lié à votre activité principale, vous pouvez offrir des prestations annexes comme des forfaits touristiques ou la réservation de services de transport pour les vacanciers ou les acheteurs étrangers.

Sans oublier la gestion de sa propre entreprise en tant qu’indépendant !

Les missions de l’agent immobilier au quotidien

Compte tenu des nombreuses activités cumulables, les missions du mandataire immobilier sont riches et variées. Tout au long de votre activité, vous serez amené à :

• Prospecter de nouveaux biens à vendre ou à louer.
• Estimer la valeur des biens immobiliers.
• Rédiger et diffuser les annonces.
• Organiser les visites.
• Vérifier les éléments du dossier : revenus du client, surface du bien, titre de propriété, bilan énergétique, etc.
• Conseiller vos clients.
• Rédiger des actes juridiques tels que le compromis de vente ou le mandat.
• Accompagner chaque acheteur (ou loueur) et le vendeur (ou bailleur) pendant la signature du contrat (bail ou mandat).
• Réaliser un état des lieux du bien locatif.
• Remettre les clés au locataire ou au nouveau propriétaire.

Les conditions exigées pour exercer la profession

Enfin, la profession d’agent immobilier fait partie des métiers réglementés. Pour pouvoir travailler dans le secteur, vous devez obtenir une carte professionnelle (carte T). Cette dernière est délivrée sous conditions, fixées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. À savoir :

• Justifier d’une qualification professionnelle (diplôme de niveau Bac +3 au minimum) ou posséder une expérience professionnelle significative dans le secteur de l’immobilier.
• Respecter les conditions pour exercer une activité commerciale (être majeur ou mineur émancipé, ne pas faire l’objet d’une interdiction de gérer, ni être en faillite personnelle, etc.).
• Disposer d’une garantie financière d’un montant minimum de 30 000 € pour les deux premières années, puis 110 000 € au-delà pour chaque activité exercée (transaction, gestion locative, syndic).
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).
• Réaliser les formalités de création d’entreprise.

Quelles sont les qualités et les compétences clés d’un mandataire immobilier indépendant ?

Avant de vous lancer dans cette aventure entrepreneuriale, vous devez posséder des savoir-être et des savoir-faire techniques indispensables à votre réussite.

Les qualités personnelles essentielles

Pour exceller dans la profession et devenir agent immobilier indépendant, certaines qualités sont fondamentales :

• Le sens du relationnel : savoir écouter, comprendre et instaurer une relation de confiance avec les clients est un atout majeur.
• L’empathie et la diplomatie : il faut savoir gérer les doutes, apaiser les tensions et accompagner chaque partie avec tact.
• La rigueur : chaque détail compte, notamment dans la rédaction des documents juridiques, les états des lieux, les diagnostics ou encore la vérification des titres de propriété.
• L’autonomie : en tant qu’indépendant, vous devez donc être organisé, discipliné et capable de vous fixer vos propres objectifs.

Les compétences professionnelles à maîtriser

Certaines compétences techniques sont indispensables pour devenir un bon agent immobilier freelance :

• La connaissance du marché local : savoir évaluer un bien au juste prix en tenant compte de l’offre et de la demande est une compétence clé.
• La maîtrise des règles juridiques et fiscales : compromis de vente, contrat de bail, diagnostics obligatoires, droit de la copropriété, fiscalité immobilière… Ces notions sont incontournables pour exercer en toute conformité.
• Les techniques de vente et de négociation : vous devez convaincre, mais aussi savoir trouver le juste équilibre entre les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur.
• La gestion d’entreprise : vous devez être capable d’établir un budget, suivre votre trésorerie, comprendre vos obligations fiscales et gérer vos charges.
• La maîtrise des outils numériques : logiciels de gestion immobilière (CRM), plateformes d’annonces, signature électronique, outils de visite virtuelle, etc.

Les qualifications et formations nécessaires pour devenir agent immobilier indépendant

Pour obtenir votre carte T et acquérir les compétences nécessaires, vous devez posséder au moins l’un de ces diplômes :

• Le BTS en professions immobilières.
• Une licence professionnelle en gestion et carrière immobilières.
• Une licence en droit, économie ou commerce.

Vous pouvez également devenir agent immobilier sans diplôme si vous justifiez d’une solide expérience professionnelle. La durée de celle-ci dépend du niveau de qualification initial.

• Si vous possédez un niveau Bac (ou un titre équivalent inscrit au Répertoire national des certifications professionnelles), 3 ans d’expérience professionnelle sont exigés en tant que salarié d’un détenteur de la carte T.
• Si vous n’avez pas le Bac, vous devez justifier de 10 ans d’expérience en tant que salarié (toujours sous la responsabilité d’un professionnel détenteur de la carte T) ou 4 ans si vous avez le statut cadre.

Enfin, l’accès au métier peut se faire aussi via une VAE (validation des acquis de l’expérience).

Faire le choix de la franchise en tant qu’agent immobilier indépendant

Certains agents immobiliers préfèrent ouvrir une agence immobilière en tant que franchise figurant dans un réseau d’agences connu tel que Orpi, Guy Hoquet, Century 21 ou Laforêt. Choisir cette alternative permet de commencer avec moins de risques puisque l’enseigne sera connue et votre agence aura ainsi déjà une petite ou une grande notoriété.

Vous serez également soutenu dans le développement de votre agence au début grâce à l’expertise de la grande enseigne. Mais choisir de passer par un réseau demandera un investissement financier et un apport très important. À vous de choisir quel type d’agence immobilière vous préférez ouvrir.

Comment devenir agent immobilier indépendant : les étapes clés

Même si vous êtes convaincu d’avoir trouvé le travail de vos rêves, plusieurs étapes sont encore nécessaires avant d’ouvrir votre agence immobilière ou vous lancer au sein d’un réseau immobilier.

Faire une étude de marché

En premier lieu, analysez votre secteur. Qui sont vos concurrents ? Quels types de biens sont les plus recherchés ? À quels prix ? Cette étude vous permet d’identifier les besoins locaux, de définir votre positionnement et de mieux cibler vos futurs clients.

Réaliser un business plan solide

Plus qu’une feuille de route, votre business plan est un outil essentiel pour convaincre les investisseurs et partenaires si vous ouvrez une agence. Il doit contenir : votre analyse de marché, votre stratégie commerciale et votre prévisionnel financier sur les 3 années à venir (charges, chiffre d’affaires envisagé, besoins en financement, etc.).

Choisir le statut juridique de votre entreprise

Attention ! Le régime du micro-entrepreneur est interdit pour les agents immobiliers. Vous devrez donc créer soit une entreprise individuelle classique, soit une société. Voici les choix de statut juridique possibles :

• L’entreprise individuelle : simple à créer et à gérer, ce statut convient si vous débutez seul, mais attention à la responsabilité illimitée en cas de dettes, même si la loi prévoit une certaine protection du patrimoine personnel.
• L’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) : forme de SARL avec un seul associé. Elle offre une responsabilité limitée au montant des apports, une fiscalité souple et une gestion plus encadrée.
• La SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle) : très prisée pour sa flexibilité. Elle permet notamment d’éviter les charges sociales sur les dividendes (sous conditions).

Si vous souhaitez ouvrir une agence immobilière à plusieurs, orientez-vous vers une SARL (société à responsabilité limitée) ou une SAS (société par actions simplifiée).

Immatriculer son entreprise

Depuis le 1^er janvier 2023, toutes les formalités de création d’entreprise doivent être réalisées sur le guichet unique de l’INPI.

Si vous choisissez de créer une société, vous devez réaliser les formalités suivantes avant de pouvoir déposer votre dossier :

• Rédiger les statuts juridiques de l’entreprise.
• Déposer le capital social sur un compte bancaire professionnel ouvert au nom de la société.
• Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL).

Que vous optiez pour une entreprise individuelle ou une société, vous devrez ensuite créer un compte sur le site du guichet unique, remplir le formulaire de déclaration d’activité et joindre les pièces justificatives demandées.

Une fois votre demande validée, vous recevrez un numéro SIRET, preuve de votre immatriculation officielle.

Trouver le montant de la garantie financière

Nous l’avons vu, la garantie financière est obligatoire pour exercer. Cette réserve d’argent est essentielle pour assurer les fonds versés par vos clients. La garantie financière s’obtient auprès d’un garant. Celui-ci peut être un assureur, une banque, une organisation professionnelle ou la Caisse des dépôts.

Obtenir la carte professionnelle

Ensuite, vous pourrez faire la demande de votre carte professionnelle d’agent immobilier. Obtenir une carte de mandataire immobilier présuppose un casier judiciaire irréprochable et un certain niveau de formation, comme nous l’avons vu précédemment, pour qu’elle puisse vous être délivrée.

Vous devrez envoyer la demande et vos pièces justificatives à la CCI (chambre de commerce et d’industrie) via le formulaire Cerfa 15312*03. La carte est valable 3 ans et elle est renouvelable autant de fois que vous le souhaitez. Pour une demande initiale, le coût de la carte s’élève à 160 euros. Pour un renouvellement, son montant est de 130 euros.

Attention ! Pour avoir le droit de renouveler votre carte, vous devez avoir suivi la formation continue obligatoire.

Effectuer la formation continue obligatoire

Indispensable pour conserver votre carte professionnelle, la formation doit être faite au cours des 3 années d’activité passées auprès d’un organisme agréé. Elle est au minimum de 42 heures et doit porter sur l’un des trois sujets suivants :

• Les questions juridiques, économiques, commerciales.
• La déontologie (au moins 2 heures sur 3 ans).
• Les techniques concernant la construction, l’habitation, l’urbanisme, la transition énergétique.

Souscrire les assurances nécessaires

Comme nous l’avons vu précédemment, vous devez obligatoirement souscrire à une responsabilité civile professionnelle (RCP). L’assurance couvre les dommages corporels, matériels ou immatériels.

D’autres assurances peuvent être utiles pour protéger votre activité, telles qu’une assurance perte d’exploitation pour compenser une baisse de revenus en cas d’imprévu majeur ou d’interruption d’activité.

Respecter les obligations réglementaires (prix et annonces)

Enfin en tant que mandataire immobilier indépendant, vous êtes soumis à des règles strictes en matière de communication et d’affichage :

• Affichez clairement à votre clientèle le montant de vos honoraires (TTC), le numéro de votre carte professionnelle et le montant de votre garantie financière.
• Pour chaque transaction immobilière (vente ou location), précisez le pourcentage prélevé et les tranches de prix correspondantes.
• Mentionnez toutes les informations légales obligatoires dans vos annonces : surface loi Carrez, nombre de lots pour les copropriétés, charges locatives, montant du dépôt de garantie, etc.

Se lancer en tant que mandataire immobilier indépendant : nos conseils pour réussir

Une fois votre entreprise créée, il vous reste à faire connaître votre activité. Voici nos conseils pour démarrer dans les meilleures conditions.

• Avoir un site internet clair et professionnel : votre site est votre vitrine. Il doit présenter vos biens, vos services, vos mentions légales (carte T, RCP, statut juridique), et inspirer confiance. Un site bien référencé peut suffire à générer des contacts sans passer par les portails d’annonces.
• Prospecter sans relâche, sur le terrain, par téléphone ou via vos réseaux sociaux. Utilisez tous les supports de communication à votre disposition pour signer vos premiers mandats.
• Se constituer un réseau professionnel : notaires, courtiers, artisans, anciens clients… Un bon réseau local peut vous apporter des recommandations et des opportunités.

Les avantages et les défis du métier d’agent immobilier indépendant

Exercer en tant que mandataire immobilier indépendant offre de réels avantages. Vous bénéficiez d’une grande liberté dans l’organisation de votre emploi du temps, ce qui vous permet de concilier plus facilement vie personnelle et professionnelle.

Le potentiel de rémunération est également un point fort. En moyenne, les commissions sur vente sont comprises entre 3 et 7 % de la transaction. Plus vous vendez, plus vous gagnez. Enfin, comme vous travaillez en direct avec vos clients, vous pouvez créer une relation privilégiée et ainsi facilement étoffer votre portefeuille client.

Mais ce choix comporte aussi des défis. En début d’activité, les revenus peuvent être instables et dépendent directement de votre capacité à générer du chiffre d’affaires. Il faut donc accepter une certaine part de risque. Vous portez par ailleurs une lourde responsabilité juridique, notamment sur la rédaction des mandats et des compromis. Enfin, la prospection fait partie intégrante de la profession et peut devenir exigeante : trouver de nouveaux biens et entretenir un réseau actif demande rigueur et persévérance.

Pour sécuriser votre lancement et poser des bases solides, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Nos experts-comptables du secteur immobilier vous aideront à structurer votre projet afin de vous lancer paisiblement dans l’univers des transactions immobilières.