Lâamortissement en LMNP permet de compenser la perte de valeur du bien immobilier, des meubles et des travaux, rĂ©duisant ainsi la base imposable.
Ce mécanisme fiscal est réservé au régime réel de déclaration des revenus et constitue un avantage majeur de la location meublée.
Le calcul de lâamortissement se fait en divisant le montant de lâimmobilisation par la durĂ©e dâamortissement.
La durée dépend de la nature du bien, par exemple : entre 25 et 40 ans pour le bien immobilier, avec un taux de 2,5 à 4 % par an.
Lâamortissement ne peut pas gĂ©nĂ©rer de dĂ©ficit, mais la somme non utilisĂ©e peut ĂȘtre reportĂ© sur les annĂ©es suivantes.
La loi de finances pour 2025 a rĂ©intĂ©grĂ© lâamortissement au calcul de la plus-value de cession.
Pour limiter lâimpact de cette rĂ©intĂ©gration sur la fiscalitĂ©, il est conseillĂ© de vendre au bon moment, de cumuler les abattements pour durĂ©e de dĂ©tention, ou de rĂ©aliser des travaux avant la vente.
Il est fortement recommandĂ© de se faire accompagner par un comptable pour garantir la conformitĂ© de la dĂ©claration fiscale et optimiser lâactivitĂ© de location LMNP.
LâactivitĂ© de location LMNP offre de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. Parmi ceux-ci, lâamortissement occupe une place de choix. Sur le papier, le principe est simple : le propriĂ©taire peut dĂ©duire une partie de la valeur du bien immobilier, de son mobilier et des travaux rĂ©alisĂ©s, en respectant certaines conditions. Mais voilĂ Â : compte tenu de la complexitĂ© du mĂ©canisme, il nous a paru nĂ©cessaire de vous proposer un guide pratique de lâamortissement en LMNP. Surtout que la loi de finances pour 2025 a apportĂ© des modifications subtiles, mais essentielles, au regard de la plus-value Ă la revente. Voici ce quâil faut savoir pour optimiser fiscalement votre bien meublĂ©.
Quâest-ce que lâamortissement en LMNPÂ ?
Lâamortissement dĂ©signe un mĂ©canisme comptable qui vise Ă compenser la perte de valeur progressive dâun bien (immeuble ou meuble) au fil des annĂ©es, de façon que le montant retenu pour valoriser le bien dans le bilan comptable soit de moins en moins important. Ce dispositif permet au propriĂ©taire bailleur de dĂ©duire de ses revenus locatifs la dĂ©prĂ©ciation de ses biens, et ainsi de rĂ©duire sa base imposable.
En pratique, les biens meubles ou immeubles affectĂ©s Ă lâexploitation du propriĂ©taire bailleur perdent de la valeur avec lâusage et le temps. Lâamortissement a pour but dâintĂ©grer cette dĂ©prĂ©ciation aux charges en appliquant un pourcentage calculĂ© sur la valeur dâachat des biens et en rĂ©partissant lâavantage sur leur durĂ©e de vie. La durĂ©e dâamortissement sous le statut LMNP dĂ©pend de la nature du bien : elle nâest pas la mĂȘme pour le logement en tant que tel, pour son mobilier et pour les travaux rĂ©alisĂ©s.Â
Pour rappel, la location LMNP consiste Ă louer un bien meublĂ© en longue durĂ©e (le logement devient alors la rĂ©sidence principale du locataire) ou en saisonnier, en contrepartie du versement dâun loyer. Le propriĂ©taire bĂ©nĂ©ficie du statut LMNP lorsque ses recettes annuelles nâexcĂšdent pas 23 000 ⏠et sont infĂ©rieures au montant total des revenus du foyer fiscal (si ces deux seuils sont franchis en mĂȘme temps, il relĂšve du statut de loueur en meublĂ© professionnel). Lâamortissement fait partie des avantages de la location meublĂ©e accessibles au rĂ©gime rĂ©el dâimposition, qui permettent dâoptimiser la fiscalitĂ© de lâinvestissement locatif ainsi que sa rentabilitĂ©. Parmi les autres avantages : la dĂ©duction des charges, la pratique dâun dĂ©ficit foncier, et la TVA dĂ©ductible sous conditions. (Notez que le principe de la TVA sur marge fonctionne pour lâacquisition et la revente dâun bien neuf : ce nâest donc pas un avantage fiscal en LMNP.) Pour profiter au maximum de ces bĂ©nĂ©fices, il est recommandĂ© de travailler avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable.
Lâamortissement comptable est un mĂ©canisme accessible seulement au rĂ©gime rĂ©el de dĂ©claration des revenus LMNP. Au rĂ©gime micro-BIC (jusquâĂ 77 700 ⏠de loyers annuels ou sur option), lâadministration applique un abattement forfaitaire dont le taux varie en fonction du type de location, rĂ©putĂ© couvrir les charges engagĂ©es pour lâexploitation du bien. Au passage, notez que le principe de lâamortissement est similaire en location meublĂ©e professionnelle.
Quel est lâintĂ©rĂȘt de lâamortissement en LMNP ?
Au statut LMNP, lâamortissement dâun bien offre un avantage majeur : il permet de rĂ©duire le montant de lâassiette de calcul de lâimpĂŽt sur le revenu dĂ» par le propriĂ©taire au titre des revenus locatifs.
En effet, la perte de valeur des biens est dĂ©duite des loyers perçus, au mĂȘme titre que les autres charges dâexploitation. Par consĂ©quent, le rĂ©sultat net est moins Ă©levĂ©, et peut mĂȘme ĂȘtre nul lorsque les dĂ©penses et lâamortissement couvrent intĂ©gralement le montant des loyers.
Comment fonctionne lâamortissement en LMNP ?
Pour bien comprendre lâamortissement en location meublĂ©e non professionnelle, il faut avoir en tĂȘte 3 principes gĂ©nĂ©raux :
- Chaque élément à amortir (bien immobilier, travaux ou mobilier) est pris en compte de maniÚre indépendante des autres, en appliquant des taux spécifiques en fonction de sa nature.
- La valeur amortissable correspond Ă lâintĂ©gralitĂ© du coĂ»t dâachat (HT) du bien immobilier ou des Ă©quipements. Seul le terrain nâest pas amortissable.
- Le calcul dâamortissement se fait de façon linĂ©aire : pour chaque Ă©lĂ©ment, le mĂȘme montant est dĂ©duit chaque annĂ©e pendant toute la durĂ©e choisie.
Ce mĂ©canisme est limité : lâamortissement ne peut pas servir Ă crĂ©er de dĂ©ficit. Ce faisant, si le total des loyers ne couvre pas le montant des dĂ©penses engagĂ©es sur une annĂ©e, lâamortissement est reportĂ© sur les annĂ©es suivantes.
Notez que le principe dâamortissement en LMNP au rĂ©gime rĂ©el dâimposition sâapplique Ă©galement Ă lâexploitation de biens situĂ©s dans des rĂ©sidences de services.
Quelle est la durĂ©e dâamortissement en LMNP ?
Il nâexiste pas de rĂšgles lĂ©gales strictes concernant la durĂ©e dâamortissement : chaque propriĂ©taire est libre de dĂ©terminer la durĂ©e et le pourcentage Ă amortir en tenant compte de la nature du bien correspondant. Mais ce choix doit ĂȘtre raisonnable et cohĂ©rent. Dans cette section, nous allons lister les diffĂ©rents Ă©lĂ©ments amortissables et vous donner une idĂ©e des durĂ©es que lâadministration fiscale considĂšre comme raisonnables.
Lâamortissement du bien immobilier
La durĂ©e moyenne dâamortissement dâun bien immobilier se fait sur un intervalle de temps compris entre 25 et 40 ans, soit un taux de 2,5 Ă 4 % par annĂ©e. Ă titre dâexemple, en LMNP, lâamortissement dâun appartement dâune valeur de 200 000 ⏠peut sâĂ©tendre sur 25 ans, Ă raison de 5 000 ⏠par an (2,5 % du montant total dĂ©pensĂ©).
Par convention, on calque la durĂ©e de lâamortissement sur celle de lâemprunt immobilier ayant permis dâacheter le bien.
Ce fonctionnement peut toutefois sâavĂ©rer plus complexe. Prenons lâexemple dâun investisseur qui achĂšte non pas un logement, mais un immeuble entier. Dans ce cas de figure, lâamortissement sâapplique aux Ă©lĂ©ments immobiliers structurants comme les murs, la toiture, les planchers et les fondations : des composantes considĂ©rĂ©es comme des biens durables perdant de leur valeur au fil du temps. (Attention : le terrain nâest jamais amortissable.)
Composants
Valorisation
DurĂ©es rĂ©elles dâutilisation
Toiture
10Â %
25 ans
Installations électriques
5Â %
25 ans
ĂtanchĂ©itĂ©
5Â %
15 ans
Ascenseurs
2Â %
15 ans
Agencements intérieurs
8Â %
15 ans
Structure (gros Ćuvre)
70Â %
80 ans
Total immeuble
100 %
DurĂ©e dâusage : 40 ans
(Source : Bulletin officiel des finances publiques â ImpĂŽts)
Lâamortissement du mobilier en LMNP
Les éléments de mobilier sont amortis sur 3 à 10 ans en fonction de la durée de vie estimée des biens. Cela concerne les meubles en tant que tels (canapé, table, chaises, rangements, literie), mais également les équipements électroménagers (réfrigérateur, lave-linge, four traditionnel, four à micro-ondes, télévision et autres).
Comme son nom lâindique, la location meublĂ©e impose au propriĂ©taire de proposer Ă lâoccupant un logement entiĂšrement Ă©quipĂ©. La loi prĂ©voit donc que chaque piĂšce soit « équipĂ©e dâĂ©lĂ©ments de mobilier conformes Ă [la] destination » du logement meublĂ©, dans le respect de la liste dĂ©crite Ă lâarticle 2 du dĂ©cret du 31 juillet 2015.
Notez que tous les meubles et Ă©quipements dâune location meublĂ©e ne sont pas amortissables : seules les dĂ©penses excĂ©dant 600 ⏠TTC sont considĂ©rĂ©es comme des investissements Ă part entiĂšre, et non pas comme des charges courantes (celles-ci restant dĂ©ductibles des revenus). Toutefois, cela nâest vrai quâau moment de remplacer ces Ă©lĂ©ments : les premiĂšres dĂ©penses rĂ©alisĂ©es pour meubler un logement en vue de sa mise en location doivent ĂȘtre amorties et non pas dĂ©duites des charges.
Voici les durĂ©es dâamortissement pour le mobilier :
- La literie : 6 à 10 ans.
- Les meubles (canapé, table, chaises, fauteuils, armoires, étagÚres) : 6 à 10 ans.
- Le matériel électrique : 8 ans.
- LâĂ©lectromĂ©nager : 5 Ă 7 ans.
- Le matĂ©riel informatique (sâil est nĂ©cessaire Ă lâexploitation du bien) : 3 ans.
Lâamortissement des travaux
Les travaux rĂ©alisĂ©s dans le bien par le loueur en meublĂ© non professionnel LMNP peuvent aussi ĂȘtre amortis. Ils suivent une logique dâamortissement spĂ©cifique qui va de 5 Ă 25 ans selon leur nature et lâimpact des rĂ©novations sur la valeur locative du logement. ConcrĂštement, un investisseur qui souhaite acheter un LMNP ancien peut bĂ©nĂ©ficier de lâamortissement des rĂ©novations effectuĂ©es avant la mise en location, de maniĂšre Ă rĂ©duire ses revenus imposables sur plusieurs annĂ©es.
Voici les durées à prendre en compte pour les différents travaux :
- Travaux de rénovation du systÚme électrique : 20 ans.
- Travaux de maçonnerie ou pose dâun nouveau parquet : 15 ans.
- Réfection des peintures ou des papiers peints : 10 ans.
- Travaux de plomberie ou pose dâune nouvelle cuisine : 10 ans.
- Pose dâun nouveau revĂȘtement de sol : 5 ans.
Les petits travaux de moins de 600 ⏠TTC ne sont pas amortissables.
Comment calculer lâamortissement en LMNPÂ ?
Une fois la durĂ©e dâamortissement prise en compte, il reste Ă calculer le montant quâil est possible dâamortir pour chaque Ă©lĂ©ment. Cela nĂ©cessite dâavoir une comprĂ©hension approfondie des composantes Ă intĂ©grer au calcul.
Pour commencer, il convient dâĂ©valuer avec soin les coĂ»ts engagĂ©s. Si lâon sâintĂ©resse Ă lâamortissement du bien immobilier, cela inclut :
- Le prix dâachat.
- Les frais de notaire (7 Ă 8Â % du montant de la vente dans lâancien).
- Les frais annexes (comme les travaux de rĂ©novation Ă effectuer dâemblĂ©e).
- La commission de lâagence immobiliĂšre (lorsquâelle est Ă la charge de lâacquĂ©reur).
En lâoccurrence, la part amortissable repose sur les donnĂ©es fournies dans lâacte de vente ou par une expertise professionnelle, Ă lâexception du terrain dont la valeur nâest pas amortissable. Par exemple, si le terrain reprĂ©sente 10 % de la valeur totale, seules les 90 % restants (qui correspondent au bĂąti) sont intĂ©grĂ©s Ă lâopĂ©ration.
Conservez prĂ©cieusement toutes vos piĂšces justificatives : devis, factures, documents liĂ©s aux travaux, expertises immobiliĂšres et autres. En somme, tout ce qui peut dĂ©montrer la validitĂ© de votre calcul dâamortissement.
Pour le mobilier et les travaux rĂ©alisĂ©s dans le bien, il suffit de tenir compte des factures dâachat ou des documents Ă©mis par les professionnels ayant effectuĂ© le chantier.
Il faut ensuite Ă©tablir une durĂ©e dâamortissement cohĂ©rente pour lâĂ©lĂ©ment considĂ©rĂ©, afin dâen tirer un taux de valorisation annuel. Par exemple, un matelas peut ĂȘtre amorti sur 7 ans (en location meublĂ©e, lâadministration fiscale admet que lâusage est plus intensif, ce qui nĂ©cessite un renouvellement plus rĂ©gulier).
Ă partir de lĂ , lâamortissement se calcule en divisant le montant de lâimmobilisation par la durĂ©e dâamortissement.
Vous avez Ă©quipĂ© votre appartement en LMNP avec du mobilier pour un coĂ»t total de 10 000 âŹ. Ces coĂ»ts sont ventilĂ©s comme suit :
- Literie complÚte (sommier et matelas) : 3 000 ⏠sur 7 ans.
- Mobilier de salon (canapé, table basse, table à manger, chaises) : 4 000 ⏠sur 6 ans.
- ĂlectromĂ©nager (rĂ©frigĂ©rateur, four, four Ă micro-ondes) : 3 000 ⏠sur 5 ans.
Le calcul se présente de la façon suivante :
- Literie : 3 000 / 7 = 428 ⏠par an environ.
- Salon : 4 000 / 6 = 666 ⏠par an environ.
- ĂlectromĂ©nager : 3 000 / 5 = 600 ⏠par an.
Le total cumulĂ© dâamortissement du mobilier pour lâannĂ©e est de 1 694 ⏠environ, Ă ajouter aux autres Ă©lĂ©ments amortissables (bien immobilier et travaux). Ce montant est dĂ©duit des revenus issus de la location et vient rĂ©duire votre base imposable.
Quels sont les changements fiscaux relatifs aux amortissements en 2025Â ?
La loi de finances pour 2025 a apportĂ© une modification au mĂ©canisme dâamortissement en LMNP : la rĂ©intĂ©gration des amortissements dans le calcul de la plus-value Ă la revente.
JusquâĂ cette modification, lâamortissement de la valeur des biens nâĂ©tait pas pris en compte lors de la revente, ce qui limitait le montant de la plus-value, et donc la taxation affĂ©rente. (Pour rappel, au statut LMNP, câest le rĂ©gime dâimposition des plus-values des particuliers qui sâapplique : le bĂ©nĂ©fice rĂ©alisĂ© lors de la vente est taxĂ© Ă hauteur de 36,2 %, moins les abattements prĂ©vus.)
Depuis la loi de finances, le cumul de lâamortissement appliquĂ© pendant toute la durĂ©e de dĂ©tention est intĂ©grĂ© au prix dâachat, ce qui a mĂ©caniquement pour effet de le faire baisser, et donc dâaugmenter la plus-value retenue. La consĂ©quence, câest un impĂŽt plus Ă©levĂ© Ă payer lors de la revente du bien.
Avant 2025Â :
- Prix dâachat : 200 000 âŹ.
- Prix de vente : 250 000 âŹ.
- Plus-value taxable : 50 000 âŹ.
Depuis 2025Â :
- Prix dâachat : 200 000 âŹ.
- Amortissement comptable rĂ©intĂ©grĂ© : 50 000 âŹ.
- Prix dâachat retenu par lâadministration fiscale : 150 000 âŹ.
- Prix de vente : 250 000 âŹ.
- Plus-value taxable : 100 000 âŹ.
Comment se préparer à la nouvelle réglementation fiscale en LMNP ?
Cette mesure de la loi de finances pour 2025 a pour but dâaligner le traitement fiscal du rĂ©gime LMNP sur celui des locations nues. Par consĂ©quent, les avantages fiscaux du LMNP sâamenuisent, tout comme lâintĂ©rĂȘt dâinvestir dans ce type de bien immobilier locatif en raison dâune rentabilitĂ© moindre.
Pour autant, il existe des stratĂ©gies permettant de minimiser lâimpact fiscal de la revente dâun bien meublĂ©. Voici quelques astuces pour allĂ©ger la facture, sans jamais dĂ©border du cadre lĂ©gal :
- Vendre plus cher. En nĂ©gociant un prix de vente plus Ă©levĂ©, vous faites en sorte que lâimpact de la rĂ©intĂ©gration de lâamortissement soit moins important : votre impĂŽt sur la plus-value sera plus lourd, mais compensĂ© par le gain rĂ©alisĂ© sur le prix de vente.
- Vendre au bon moment. Plus la pĂ©riode dâamortissement est longue, et plus la rĂ©intĂ©gration sera importante. LâidĂ©e est donc de revendre aprĂšs avoir amorti le bien pendant une portion de la durĂ©e maximale, afin de rĂ©duire lâimpact fiscal sur la plus-value. Pour rappel, la pĂ©riode dâamortissement peut ĂȘtre librement dĂ©terminĂ©e.
- Cumuler les abattements pour durĂ©e de dĂ©tention. Plus longtemps vous conservez le ou les logements meublĂ©s, plus vous pouvez rĂ©duire le montant de la taxe sur la plus-value. JusquâĂ une exonĂ©ration totale aprĂšs un certain nombre dâannĂ©es : 22 ans pour lâimpĂŽt sur le revenu et 30 ans pour les prĂ©lĂšvements sociaux.
- RĂ©aliser des travaux avant la vente. Cela permet dâaugmenter la valeur du bien et de rĂ©duire lâimpact fiscal Ă la revente, les travaux Ă©tant dĂ©ductibles de la plus-value rĂ©alisĂ©e.
- Envisager une donation ou une transmission. Au lieu de revendre le bien LMNP, vous pouvez choisir de le transmettre Ă vos hĂ©ritiers ou Ă dâautres membres de votre famille : en cas de donation, notamment, vous bĂ©nĂ©ficiez dâavantages sur le plan fiscal.
Faites appel Ă un comptable expĂ©rimentĂ© pour gĂ©rer vos obligations fiscales en location LMNP. Les experts du cabinet Keobiz vous aident Ă tirer parti des avantages de la location meublĂ©e au rĂ©gime rĂ©el, en intĂ©grant toutes les charges engagĂ©es dans lâintĂ©rĂȘt de lâexploitation et en calculant lâamortissement de chaque composante de maniĂšre optimale.
FAQÂ :
Comment choisir la durĂ©e dâamortissement en LMNP ?
Â
La durĂ©e dâamortissement dans le cadre dâune location meublĂ©e dĂ©pend de la nature du bien Ă amortir : par exemple, entre 25 et 40 ans pour le bien immobilier. En lâabsence de rĂšgles fiscales Ă©tablies, il revient au propriĂ©taire (ou Ă son comptable) de dĂ©terminer la pĂ©riode raisonnable Ă prendre en compte afin de profiter dâune fiscalitĂ© avantageuse (et ainsi optimiser son investissement locatif) tout en restant raisonnable aux yeux de lâadministration fiscale.
Quel est lâamortissement dâun appartement en LMNP ?
Â
Pour un appartement, la durĂ©e dâamortissement moyenne est comprise entre 25 et 40 ans. Cela reprĂ©sente un taux de 2,5 % Ă 4 % par an, Ă appliquer au prix dâachat. Ainsi, le propriĂ©taire dâun appartement achetĂ© pour 200 000 ⏠pourra, par exemple, dĂ©duire 5 000 ⏠par an de ses charges pendant 25 ans, afin de rĂ©duire sa base imposable relative aux revenus locatifs et de rentabiliser encore plus son investissement locatif.
Faut-il recourir Ă un comptable pour lâamortissement ?
Â
Bien quâil soit possible de calculer vous-mĂȘme lâamortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux, il est recommandĂ© de se faire accompagner par un professionnel de la comptabilité : câest la clĂ© pour garantir la conformitĂ© de votre dĂ©claration fiscale.