Amortissement LMNP : comment ça marche ?

L’activité de location LMNP offre de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. Parmi ceux-ci, l’amortissement occupe une place de choix. Sur le papier, le principe est simple : le propriétaire peut déduire une partie de la valeur du bien immobilier, de son mobilier et des travaux réalisés, en respectant certaines conditions. Mais voilà : compte tenu de la complexité du mécanisme, il nous a paru nécessaire de vous proposer un guide pratique de l’amortissement en LMNP. Surtout que la loi de finances pour 2025 a apporté des modifications subtiles, mais essentielles, au regard de la plus-value à la revente. Voici ce qu’il faut savoir pour optimiser fiscalement votre bien meublé.

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement désigne un mécanisme comptable qui vise à compenser la perte de valeur progressive d’un bien (immeuble ou meuble) au fil des années, de façon que le montant retenu pour valoriser le bien dans le bilan comptable soit de moins en moins important. Ce dispositif permet au propriétaire bailleur de déduire de ses revenus locatifs la dépréciation de ses biens, et ainsi de réduire sa base imposable.

En pratique, les biens meubles ou immeubles affectés à l’exploitation du propriétaire bailleur perdent de la valeur avec l’usage et le temps. L’amortissement a pour but d’intégrer cette dépréciation aux charges en appliquant un pourcentage calculé sur la valeur d’achat des biens et en répartissant l’avantage sur leur durée de vie. La durée d’amortissement sous le statut LMNP dépend de la nature du bien : elle n’est pas la même pour le logement en tant que tel, pour son mobilier et pour les travaux réalisés. 

Pour rappel, la location LMNP consiste à louer un bien meublé en longue durée (le logement devient alors la résidence principale du locataire) ou en saisonnier, en contrepartie du versement d’un loyer. Le propriétaire bénéficie du statut LMNP lorsque ses recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 € et sont inférieures au montant total des revenus du foyer fiscal (si ces deux seuils sont franchis en même temps, il relève du statut de loueur en meublé professionnel). L’amortissement fait partie des avantages de la location meublée accessibles au régime réel d’imposition, qui permettent d’optimiser la fiscalité de l’investissement locatif ainsi que sa rentabilité. Parmi les autres avantages : la déduction des charges, la pratique d’un déficit foncier, et la TVA déductible sous conditions. (Notez que le principe de la TVA sur marge fonctionne pour l’acquisition et la revente d’un bien neuf : ce n’est donc pas un avantage fiscal en LMNP.) Pour profiter au maximum de ces bénéfices, il est recommandé de travailler avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable.

Quel est l’intérêt de l’amortissement en LMNP ?

Au statut LMNP, l’amortissement d’un bien offre un avantage majeur : il permet de réduire le montant de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu dû par le propriétaire au titre des revenus locatifs.

En effet, la perte de valeur des biens est déduite des loyers perçus, au même titre que les autres charges d’exploitation. Par conséquent, le résultat net est moins élevé, et peut même être nul lorsque les dépenses et l’amortissement couvrent intégralement le montant des loyers.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Pour bien comprendre l’amortissement en location meublée non professionnelle, il faut avoir en tête 3 principes généraux :

• Chaque élément à amortir (bien immobilier, travaux ou mobilier) est pris en compte de manière indépendante des autres, en appliquant des taux spécifiques en fonction de sa nature.
• La valeur amortissable correspond à l’intégralité du coût d’achat (HT) du bien immobilier ou des équipements. Seul le terrain n’est pas amortissable.
• Le calcul d’amortissement se fait de façon linéaire : pour chaque élément, le même montant est déduit chaque année pendant toute la durée choisie.

Notez que le principe d’amortissement en LMNP au régime réel d’imposition s’applique également à l’exploitation de biens situés dans des résidences de services.

Quelle est la durée d’amortissement en LMNP ?

Il n’existe pas de règles légales strictes concernant la durée d’amortissement : chaque propriétaire est libre de déterminer la durée et le pourcentage à amortir en tenant compte de la nature du bien correspondant. Mais ce choix doit être raisonnable et cohérent. Dans cette section, nous allons lister les différents éléments amortissables et vous donner une idée des durées que l’administration fiscale considère comme raisonnables.

L’amortissement du bien immobilier

La durée moyenne d’amortissement d’un bien immobilier se fait sur un intervalle de temps compris entre 25 et 40 ans, soit un taux de 2,5 à 4 % par année. À titre d’exemple, en LMNP, l’amortissement d’un appartement d’une valeur de 200 000 € peut s’étendre sur 25 ans, à raison de 5 000 € par an (2,5 % du montant total dépensé).

Ce fonctionnement peut toutefois s’avérer plus complexe. Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète non pas un logement, mais un immeuble entier. Dans ce cas de figure, l’amortissement s’applique aux éléments immobiliers structurants comme les murs, la toiture, les planchers et les fondations : des composantes considérées comme des biens durables perdant de leur valeur au fil du temps. (Attention : le terrain n’est jamais amortissable.)

(Source : Bulletin officiel des finances publiques – Impôts)

L’amortissement du mobilier en LMNP

Les éléments de mobilier sont amortis sur 3 à 10 ans en fonction de la durée de vie estimée des biens. Cela concerne les meubles en tant que tels (canapé, table, chaises, rangements, literie), mais également les équipements électroménagers (réfrigérateur, lave-linge, four traditionnel, four à micro-ondes, télévision et autres).

Notez que tous les meubles et équipements d’une location meublée ne sont pas amortissables : seules les dépenses excédant 600 € TTC sont considérées comme des investissements à part entière, et non pas comme des charges courantes (celles-ci restant déductibles des revenus). Toutefois, cela n’est vrai qu’au moment de remplacer ces éléments : les premières dépenses réalisées pour meubler un logement en vue de sa mise en location doivent être amorties et non pas déduites des charges.

Voici les durées d’amortissement pour le mobilier :

• La literie : 6 à 10 ans.
• Les meubles (canapé, table, chaises, fauteuils, armoires, étagères) : 6 à 10 ans.
• Le matériel électrique : 8 ans.
• L’électroménager : 5 à 7 ans.
• Le matériel informatique (s’il est nécessaire à l’exploitation du bien) : 3 ans.

L’amortissement des travaux

Les travaux réalisés dans le bien par le loueur en meublé non professionnel LMNP peuvent aussi être amortis. Ils suivent une logique d’amortissement spécifique qui va de 5 à 25 ans selon leur nature et l’impact des rénovations sur la valeur locative du logement. Concrètement, un investisseur qui souhaite acheter un LMNP ancien peut bénéficier de l’amortissement des rénovations effectuées avant la mise en location, de manière à réduire ses revenus imposables sur plusieurs années.

Voici les durées à prendre en compte pour les différents travaux :

• Travaux de rénovation du système électrique : 20 ans.
• Travaux de maçonnerie ou pose d’un nouveau parquet : 15 ans.
• Réfection des peintures ou des papiers peints : 10 ans.
• Travaux de plomberie ou pose d’une nouvelle cuisine : 10 ans.
• Pose d’un nouveau revêtement de sol : 5 ans.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

Une fois la durée d’amortissement prise en compte, il reste à calculer le montant qu’il est possible d’amortir pour chaque élément. Cela nécessite d’avoir une compréhension approfondie des composantes à intégrer au calcul.

Pour commencer, il convient d’évaluer avec soin les coûts engagés. Si l’on s’intéresse à l’amortissement du bien immobilier, cela inclut :

• Le prix d’achat.
• Les frais de notaire (7 à 8 % du montant de la vente dans l’ancien).
• Les frais annexes (comme les travaux de rénovation à effectuer d’emblée).
• La commission de l’agence immobilière (lorsqu’elle est à la charge de l’acquéreur).

En l’occurrence, la part amortissable repose sur les données fournies dans l’acte de vente ou par une expertise professionnelle, à l’exception du terrain dont la valeur n’est pas amortissable. Par exemple, si le terrain représente 10 % de la valeur totale, seules les 90 % restants (qui correspondent au bâti) sont intégrés à l’opération.

Pour le mobilier et les travaux réalisés dans le bien, il suffit de tenir compte des factures d’achat ou des documents émis par les professionnels ayant effectué le chantier.

Il faut ensuite établir une durée d’amortissement cohérente pour l’élément considéré, afin d’en tirer un taux de valorisation annuel. Par exemple, un matelas peut être amorti sur 7 ans (en location meublée, l’administration fiscale admet que l’usage est plus intensif, ce qui nécessite un renouvellement plus régulier).

À partir de là, l’amortissement se calcule en divisant le montant de l’immobilisation par la durée d’amortissement.

Quels sont les changements fiscaux relatifs aux amortissements en 2025 ?

La loi de finances pour 2025 a apporté une modification au mécanisme d’amortissement en LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Jusqu’à cette modification, l’amortissement de la valeur des biens n’était pas pris en compte lors de la revente, ce qui limitait le montant de la plus-value, et donc la taxation afférente. (Pour rappel, au statut LMNP, c’est le régime d’imposition des plus-values des particuliers qui s’applique : le bénéfice réalisé lors de la vente est taxé à hauteur de 36,2 %, moins les abattements prévus.)

Depuis la loi de finances, le cumul de l’amortissement appliqué pendant toute la durée de détention est intégré au prix d’achat, ce qui a mécaniquement pour effet de le faire baisser, et donc d’augmenter la plus-value retenue. La conséquence, c’est un impôt plus élevé à payer lors de la revente du bien.

Comment se préparer à la nouvelle réglementation fiscale en LMNP ?

Cette mesure de la loi de finances pour 2025 a pour but d’aligner le traitement fiscal du régime LMNP sur celui des locations nues. Par conséquent, les avantages fiscaux du LMNP s’amenuisent, tout comme l’intérêt d’investir dans ce type de bien immobilier locatif en raison d’une rentabilité moindre.

Pour autant, il existe des stratégies permettant de minimiser l’impact fiscal de la revente d’un bien meublé. Voici quelques astuces pour alléger la facture, sans jamais déborder du cadre légal :

• Vendre plus cher. En négociant un prix de vente plus élevé, vous faites en sorte que l’impact de la réintégration de l’amortissement soit moins important : votre impôt sur la plus-value sera plus lourd, mais compensé par le gain réalisé sur le prix de vente.
• Vendre au bon moment. Plus la période d’amortissement est longue, et plus la réintégration sera importante. L’idée est donc de revendre après avoir amorti le bien pendant une portion de la durée maximale, afin de réduire l’impact fiscal sur la plus-value. Pour rappel, la période d’amortissement peut être librement déterminée.
• Cumuler les abattements pour durée de détention. Plus longtemps vous conservez le ou les logements meublés, plus vous pouvez réduire le montant de la taxe sur la plus-value. Jusqu’à une exonération totale après un certain nombre d’années : 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Réaliser des travaux avant la vente. Cela permet d’augmenter la valeur du bien et de réduire l’impact fiscal à la revente, les travaux étant déductibles de la plus-value réalisée.
• Envisager une donation ou une transmission. Au lieu de revendre le bien LMNP, vous pouvez choisir de le transmettre à vos héritiers ou à d’autres membres de votre famille : en cas de donation, notamment, vous bénéficiez d’avantages sur le plan fiscal.