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Exercer un métier

Amortissement LMNP : comment ça marche ?

Sommaire :

1.Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
2.Quel est l’intĂ©rĂȘt de l’amortissement en LMNP ?
3.Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
4.Quelle est la durĂ©e d’amortissement en LMNP ?
5.Comment calculer l’amortissement en LMNP ?
6.Quels sont les changements fiscaux relatifs aux amortissements en 2025 ?
7.Comment se préparer à la nouvelle réglementation fiscale en LMNP ?
8.FAQ :
En résumé :
  • L’amortissement en LMNP permet de compenser la perte de valeur du bien immobilier, des meubles et des travaux, rĂ©duisant ainsi la base imposable.

  • Ce mĂ©canisme fiscal est rĂ©servĂ© au rĂ©gime rĂ©el de dĂ©claration des revenus et constitue un avantage majeur de la location meublĂ©e.

  • Le calcul de l’amortissement se fait en divisant le montant de l’immobilisation par la durĂ©e d’amortissement.

  • La durĂ©e dĂ©pend de la nature du bien, par exemple : entre 25 et 40 ans pour le bien immobilier, avec un taux de 2,5 Ă  4 % par an.

  • L’amortissement ne peut pas gĂ©nĂ©rer de dĂ©ficit, mais la somme non utilisĂ©e peut ĂȘtre reportĂ© sur les annĂ©es suivantes.

  • La loi de finances pour 2025 a rĂ©intĂ©grĂ© l’amortissement au calcul de la plus-value de cession.

  • Pour limiter l’impact de cette rĂ©intĂ©gration sur la fiscalitĂ©, il est conseillĂ© de vendre au bon moment, de cumuler les abattements pour durĂ©e de dĂ©tention, ou de rĂ©aliser des travaux avant la vente.

  • Il est fortement recommandĂ© de se faire accompagner par un comptable pour garantir la conformitĂ© de la dĂ©claration fiscale et optimiser l’activitĂ© de location LMNP.

L’activitĂ© de location LMNP offre de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. Parmi ceux-ci, l’amortissement occupe une place de choix. Sur le papier, le principe est simple : le propriĂ©taire peut dĂ©duire une partie de la valeur du bien immobilier, de son mobilier et des travaux rĂ©alisĂ©s, en respectant certaines conditions. Mais voilà : compte tenu de la complexitĂ© du mĂ©canisme, il nous a paru nĂ©cessaire de vous proposer un guide pratique de l’amortissement en LMNP. Surtout que la loi de finances pour 2025 a apportĂ© des modifications subtiles, mais essentielles, au regard de la plus-value Ă  la revente. Voici ce qu’il faut savoir pour optimiser fiscalement votre bien meublĂ©.

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement dĂ©signe un mĂ©canisme comptable qui vise Ă  compenser la perte de valeur progressive d’un bien (immeuble ou meuble) au fil des annĂ©es, de façon que le montant retenu pour valoriser le bien dans le bilan comptable soit de moins en moins important. Ce dispositif permet au propriĂ©taire bailleur de dĂ©duire de ses revenus locatifs la dĂ©prĂ©ciation de ses biens, et ainsi de rĂ©duire sa base imposable.

En pratique, les biens meubles ou immeubles affectĂ©s Ă  l’exploitation du propriĂ©taire bailleur perdent de la valeur avec l’usage et le temps. L’amortissement a pour but d’intĂ©grer cette dĂ©prĂ©ciation aux charges en appliquant un pourcentage calculĂ© sur la valeur d’achat des biens et en rĂ©partissant l’avantage sur leur durĂ©e de vie. La durĂ©e d’amortissement sous le statut LMNP dĂ©pend de la nature du bien : elle n’est pas la mĂȘme pour le logement en tant que tel, pour son mobilier et pour les travaux rĂ©alisĂ©s. 

Pour rappel, la location LMNP consiste Ă  louer un bien meublĂ© en longue durĂ©e (le logement devient alors la rĂ©sidence principale du locataire) ou en saisonnier, en contrepartie du versement d’un loyer. Le propriĂ©taire bĂ©nĂ©ficie du statut LMNP lorsque ses recettes annuelles n’excĂšdent pas 23 000 € et sont infĂ©rieures au montant total des revenus du foyer fiscal (si ces deux seuils sont franchis en mĂȘme temps, il relĂšve du statut de loueur en meublĂ© professionnel). L’amortissement fait partie des avantages de la location meublĂ©e accessibles au rĂ©gime rĂ©el d’imposition, qui permettent d’optimiser la fiscalitĂ© de l’investissement locatif ainsi que sa rentabilitĂ©. Parmi les autres avantages : la dĂ©duction des charges, la pratique d’un dĂ©ficit foncier, et la TVA dĂ©ductible sous conditions. (Notez que le principe de la TVA sur marge fonctionne pour l’acquisition et la revente d’un bien neuf : ce n’est donc pas un avantage fiscal en LMNP.) Pour profiter au maximum de ces bĂ©nĂ©fices, il est recommandĂ© de travailler avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable.

Attention !

L’amortissement comptable est un mĂ©canisme accessible seulement au rĂ©gime rĂ©el de dĂ©claration des revenus LMNP. Au rĂ©gime micro-BIC (jusqu’à 77 700 € de loyers annuels ou sur option), l’administration applique un abattement forfaitaire dont le taux varie en fonction du type de location, rĂ©putĂ© couvrir les charges engagĂ©es pour l’exploitation du bien. Au passage, notez que le principe de l’amortissement est similaire en location meublĂ©e professionnelle.

Quel est l’intĂ©rĂȘt de l’amortissement en LMNP ?

Au statut LMNP, l’amortissement d’un bien offre un avantage majeur : il permet de rĂ©duire le montant de l’assiette de calcul de l’impĂŽt sur le revenu dĂ» par le propriĂ©taire au titre des revenus locatifs.

En effet, la perte de valeur des biens est dĂ©duite des loyers perçus, au mĂȘme titre que les autres charges d’exploitation. Par consĂ©quent, le rĂ©sultat net est moins Ă©levĂ©, et peut mĂȘme ĂȘtre nul lorsque les dĂ©penses et l’amortissement couvrent intĂ©gralement le montant des loyers.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Pour bien comprendre l’amortissement en location meublĂ©e non professionnelle, il faut avoir en tĂȘte 3 principes gĂ©nĂ©raux :

  • Chaque Ă©lĂ©ment Ă  amortir (bien immobilier, travaux ou mobilier) est pris en compte de maniĂšre indĂ©pendante des autres, en appliquant des taux spĂ©cifiques en fonction de sa nature.
  • La valeur amortissable correspond Ă  l’intĂ©gralitĂ© du coĂ»t d’achat (HT) du bien immobilier ou des Ă©quipements. Seul le terrain n’est pas amortissable.
  • Le calcul d’amortissement se fait de façon linĂ©aire : pour chaque Ă©lĂ©ment, le mĂȘme montant est dĂ©duit chaque annĂ©e pendant toute la durĂ©e choisie.
Bon à savoir :

Ce mĂ©canisme est limité : l’amortissement ne peut pas servir Ă  crĂ©er de dĂ©ficit. Ce faisant, si le total des loyers ne couvre pas le montant des dĂ©penses engagĂ©es sur une annĂ©e, l’amortissement est reportĂ© sur les annĂ©es suivantes.

Notez que le principe d’amortissement en LMNP au rĂ©gime rĂ©el d’imposition s’applique Ă©galement Ă  l’exploitation de biens situĂ©s dans des rĂ©sidences de services.

Quelle est la durĂ©e d’amortissement en LMNP ?

Il n’existe pas de rĂšgles lĂ©gales strictes concernant la durĂ©e d’amortissement : chaque propriĂ©taire est libre de dĂ©terminer la durĂ©e et le pourcentage Ă  amortir en tenant compte de la nature du bien correspondant. Mais ce choix doit ĂȘtre raisonnable et cohĂ©rent. Dans cette section, nous allons lister les diffĂ©rents Ă©lĂ©ments amortissables et vous donner une idĂ©e des durĂ©es que l’administration fiscale considĂšre comme raisonnables.

L’amortissement du bien immobilier

La durĂ©e moyenne d’amortissement d’un bien immobilier se fait sur un intervalle de temps compris entre 25 et 40 ans, soit un taux de 2,5 Ă  4 % par annĂ©e. À titre d’exemple, en LMNP, l’amortissement d’un appartement d’une valeur de 200 000 € peut s’étendre sur 25 ans, Ă  raison de 5 000 € par an (2,5 % du montant total dĂ©pensĂ©).

Bon à savoir :

Par convention, on calque la durĂ©e de l’amortissement sur celle de l’emprunt immobilier ayant permis d’acheter le bien.

Ce fonctionnement peut toutefois s’avĂ©rer plus complexe. Prenons l’exemple d’un investisseur qui achĂšte non pas un logement, mais un immeuble entier. Dans ce cas de figure, l’amortissement s’applique aux Ă©lĂ©ments immobiliers structurants comme les murs, la toiture, les planchers et les fondations : des composantes considĂ©rĂ©es comme des biens durables perdant de leur valeur au fil du temps. (Attention : le terrain n’est jamais amortissable.)

Composants

Valorisation

DurĂ©es rĂ©elles d’utilisation

Toiture

10 %

25 ans

Installations électriques

5 %

25 ans

ÉtanchĂ©itĂ©

5 %

15 ans

Ascenseurs

2 %

15 ans

Agencements intérieurs

8 %

15 ans

Structure (gros Ɠuvre)

70 %

80 ans

Total immeuble

100 %

DurĂ©e d’usage : 40 ans

(Source : Bulletin officiel des finances publiques – Impîts)

L’amortissement du mobilier en LMNP

Les éléments de mobilier sont amortis sur 3 à 10 ans en fonction de la durée de vie estimée des biens. Cela concerne les meubles en tant que tels (canapé, table, chaises, rangements, literie), mais également les équipements électroménagers (réfrigérateur, lave-linge, four traditionnel, four à micro-ondes, télévision et autres).

Bon à savoir :

Comme son nom l’indique, la location meublĂ©e impose au propriĂ©taire de proposer Ă  l’occupant un logement entiĂšrement Ă©quipĂ©. La loi prĂ©voit donc que chaque piĂšce soit « équipĂ©e d’élĂ©ments de mobilier conformes Ă  [la] destination » du logement meublĂ©, dans le respect de la liste dĂ©crite Ă  l’article 2 du dĂ©cret du 31 juillet 2015.

Notez que tous les meubles et Ă©quipements d’une location meublĂ©e ne sont pas amortissables : seules les dĂ©penses excĂ©dant 600 € TTC sont considĂ©rĂ©es comme des investissements Ă  part entiĂšre, et non pas comme des charges courantes (celles-ci restant dĂ©ductibles des revenus). Toutefois, cela n’est vrai qu’au moment de remplacer ces Ă©lĂ©ments : les premiĂšres dĂ©penses rĂ©alisĂ©es pour meubler un logement en vue de sa mise en location doivent ĂȘtre amorties et non pas dĂ©duites des charges.

Voici les durĂ©es d’amortissement pour le mobilier :

  • La literie : 6 Ă  10 ans.
  • Les meubles (canapĂ©, table, chaises, fauteuils, armoires, Ă©tagĂšres) : 6 Ă  10 ans.
  • Le matĂ©riel Ă©lectrique : 8 ans.
  • L’électromĂ©nager : 5 Ă  7 ans.
  • Le matĂ©riel informatique (s’il est nĂ©cessaire Ă  l’exploitation du bien) : 3 ans.

L’amortissement des travaux

Les travaux rĂ©alisĂ©s dans le bien par le loueur en meublĂ© non professionnel LMNP peuvent aussi ĂȘtre amortis. Ils suivent une logique d’amortissement spĂ©cifique qui va de 5 Ă  25 ans selon leur nature et l’impact des rĂ©novations sur la valeur locative du logement. ConcrĂštement, un investisseur qui souhaite acheter un LMNP ancien peut bĂ©nĂ©ficier de l’amortissement des rĂ©novations effectuĂ©es avant la mise en location, de maniĂšre Ă  rĂ©duire ses revenus imposables sur plusieurs annĂ©es.

Voici les durées à prendre en compte pour les différents travaux :

  • Travaux de rĂ©novation du systĂšme Ă©lectrique : 20 ans.
  • Travaux de maçonnerie ou pose d’un nouveau parquet : 15 ans.
  • RĂ©fection des peintures ou des papiers peints : 10 ans.
  • Travaux de plomberie ou pose d’une nouvelle cuisine : 10 ans.
  • Pose d’un nouveau revĂȘtement de sol : 5 ans.
Bon à savoir :

Les petits travaux de moins de 600 € TTC ne sont pas amortissables.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

Une fois la durĂ©e d’amortissement prise en compte, il reste Ă  calculer le montant qu’il est possible d’amortir pour chaque Ă©lĂ©ment. Cela nĂ©cessite d’avoir une comprĂ©hension approfondie des composantes Ă  intĂ©grer au calcul.

Pour commencer, il convient d’évaluer avec soin les coĂ»ts engagĂ©s. Si l’on s’intĂ©resse Ă  l’amortissement du bien immobilier, cela inclut :

  • Le prix d’achat.
  • Les frais de notaire (7 Ă  8 % du montant de la vente dans l’ancien).
  • Les frais annexes (comme les travaux de rĂ©novation Ă  effectuer d’emblĂ©e).
  • La commission de l’agence immobiliĂšre (lorsqu’elle est Ă  la charge de l’acquĂ©reur).

En l’occurrence, la part amortissable repose sur les donnĂ©es fournies dans l’acte de vente ou par une expertise professionnelle, Ă  l’exception du terrain dont la valeur n’est pas amortissable. Par exemple, si le terrain reprĂ©sente 10 % de la valeur totale, seules les 90 % restants (qui correspondent au bĂąti) sont intĂ©grĂ©s Ă  l’opĂ©ration.

Attention !

Conservez prĂ©cieusement toutes vos piĂšces justificatives : devis, factures, documents liĂ©s aux travaux, expertises immobiliĂšres et autres. En somme, tout ce qui peut dĂ©montrer la validitĂ© de votre calcul d’amortissement.

Pour le mobilier et les travaux rĂ©alisĂ©s dans le bien, il suffit de tenir compte des factures d’achat ou des documents Ă©mis par les professionnels ayant effectuĂ© le chantier.

Il faut ensuite Ă©tablir une durĂ©e d’amortissement cohĂ©rente pour l’élĂ©ment considĂ©rĂ©, afin d’en tirer un taux de valorisation annuel. Par exemple, un matelas peut ĂȘtre amorti sur 7 ans (en location meublĂ©e, l’administration fiscale admet que l’usage est plus intensif, ce qui nĂ©cessite un renouvellement plus rĂ©gulier).

À partir de lĂ , l’amortissement se calcule en divisant le montant de l’immobilisation par la durĂ©e d’amortissement.

Exemple :

Vous avez Ă©quipĂ© votre appartement en LMNP avec du mobilier pour un coĂ»t total de 10 000 €. Ces coĂ»ts sont ventilĂ©s comme suit :

  • Literie complĂšte (sommier et matelas) : 3 000 € sur 7 ans.
  • Mobilier de salon (canapĂ©, table basse, table Ă  manger, chaises) : 4 000 € sur 6 ans.
  • ÉlectromĂ©nager (rĂ©frigĂ©rateur, four, four Ă  micro-ondes) : 3 000 € sur 5 ans.

Le calcul se présente de la façon suivante :

  • Literie : 3 000 / 7 = 428 € par an environ.
  • Salon : 4 000 / 6 = 666 € par an environ.
  • ÉlectromĂ©nager : 3 000 / 5 = 600 € par an.

Le total cumulĂ© d’amortissement du mobilier pour l’annĂ©e est de 1 694 € environ, Ă  ajouter aux autres Ă©lĂ©ments amortissables (bien immobilier et travaux). Ce montant est dĂ©duit des revenus issus de la location et vient rĂ©duire votre base imposable.

Quels sont les changements fiscaux relatifs aux amortissements en 2025 ?

La loi de finances pour 2025 a apportĂ© une modification au mĂ©canisme d’amortissement en LMNP : la rĂ©intĂ©gration des amortissements dans le calcul de la plus-value Ă  la revente.

Jusqu’à cette modification, l’amortissement de la valeur des biens n’était pas pris en compte lors de la revente, ce qui limitait le montant de la plus-value, et donc la taxation affĂ©rente. (Pour rappel, au statut LMNP, c’est le rĂ©gime d’imposition des plus-values des particuliers qui s’applique : le bĂ©nĂ©fice rĂ©alisĂ© lors de la vente est taxĂ© Ă  hauteur de 36,2 %, moins les abattements prĂ©vus.)

Depuis la loi de finances, le cumul de l’amortissement appliquĂ© pendant toute la durĂ©e de dĂ©tention est intĂ©grĂ© au prix d’achat, ce qui a mĂ©caniquement pour effet de le faire baisser, et donc d’augmenter la plus-value retenue. La consĂ©quence, c’est un impĂŽt plus Ă©levĂ© Ă  payer lors de la revente du bien.

Exemple :

Avant 2025 :

  • Prix d’achat : 200 000 €.
  • Prix de vente : 250 000 €.
  • Plus-value taxable : 50 000 €.

Depuis 2025 :

  • Prix d’achat : 200 000 €.
  • Amortissement comptable rĂ©intĂ©grĂ© : 50 000 €.
  • Prix d’achat retenu par l’administration fiscale : 150 000 €.
  • Prix de vente : 250 000 €.
  • Plus-value taxable : 100 000 €.

Comment se préparer à la nouvelle réglementation fiscale en LMNP ?

Cette mesure de la loi de finances pour 2025 a pour but d’aligner le traitement fiscal du rĂ©gime LMNP sur celui des locations nues. Par consĂ©quent, les avantages fiscaux du LMNP s’amenuisent, tout comme l’intĂ©rĂȘt d’investir dans ce type de bien immobilier locatif en raison d’une rentabilitĂ© moindre.

Pour autant, il existe des stratĂ©gies permettant de minimiser l’impact fiscal de la revente d’un bien meublĂ©. Voici quelques astuces pour allĂ©ger la facture, sans jamais dĂ©border du cadre lĂ©gal :

  • Vendre plus cher. En nĂ©gociant un prix de vente plus Ă©levĂ©, vous faites en sorte que l’impact de la rĂ©intĂ©gration de l’amortissement soit moins important : votre impĂŽt sur la plus-value sera plus lourd, mais compensĂ© par le gain rĂ©alisĂ© sur le prix de vente.
  • Vendre au bon moment. Plus la pĂ©riode d’amortissement est longue, et plus la rĂ©intĂ©gration sera importante. L’idĂ©e est donc de revendre aprĂšs avoir amorti le bien pendant une portion de la durĂ©e maximale, afin de rĂ©duire l’impact fiscal sur la plus-value. Pour rappel, la pĂ©riode d’amortissement peut ĂȘtre librement dĂ©terminĂ©e.
  • Cumuler les abattements pour durĂ©e de dĂ©tention. Plus longtemps vous conservez le ou les logements meublĂ©s, plus vous pouvez rĂ©duire le montant de la taxe sur la plus-value. Jusqu’à une exonĂ©ration totale aprĂšs un certain nombre d’annĂ©es : 22 ans pour l’impĂŽt sur le revenu et 30 ans pour les prĂ©lĂšvements sociaux.
  • RĂ©aliser des travaux avant la vente. Cela permet d’augmenter la valeur du bien et de rĂ©duire l’impact fiscal Ă  la revente, les travaux Ă©tant dĂ©ductibles de la plus-value rĂ©alisĂ©e.
  • Envisager une donation ou une transmission. Au lieu de revendre le bien LMNP, vous pouvez choisir de le transmettre Ă  vos hĂ©ritiers ou Ă  d’autres membres de votre famille : en cas de donation, notamment, vous bĂ©nĂ©ficiez d’avantages sur le plan fiscal.
Service Keobiz :

Faites appel Ă  un comptable expĂ©rimentĂ© pour gĂ©rer vos obligations fiscales en location LMNP. Les experts du cabinet Keobiz vous aident Ă  tirer parti des avantages de la location meublĂ©e au rĂ©gime rĂ©el, en intĂ©grant toutes les charges engagĂ©es dans l’intĂ©rĂȘt de l’exploitation et en calculant l’amortissement de chaque composante de maniĂšre optimale.

FAQ :

Comment choisir la durĂ©e d’amortissement en LMNP ?

 

La durĂ©e d’amortissement dans le cadre d’une location meublĂ©e dĂ©pend de la nature du bien Ă  amortir : par exemple, entre 25 et 40 ans pour le bien immobilier. En l’absence de rĂšgles fiscales Ă©tablies, il revient au propriĂ©taire (ou Ă  son comptable) de dĂ©terminer la pĂ©riode raisonnable Ă  prendre en compte afin de profiter d’une fiscalitĂ© avantageuse (et ainsi optimiser son investissement locatif) tout en restant raisonnable aux yeux de l’administration fiscale.

Quel est l’amortissement d’un appartement en LMNP ?

 

Pour un appartement, la durĂ©e d’amortissement moyenne est comprise entre 25 et 40 ans. Cela reprĂ©sente un taux de 2,5 % Ă  4 % par an, Ă  appliquer au prix d’achat. Ainsi, le propriĂ©taire d’un appartement achetĂ© pour 200 000 € pourra, par exemple, dĂ©duire 5 000 € par an de ses charges pendant 25 ans, afin de rĂ©duire sa base imposable relative aux revenus locatifs et de rentabiliser encore plus son investissement locatif.

Faut-il recourir à un comptable pour l’amortissement ?

 

Bien qu’il soit possible de calculer vous-mĂȘme l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux, il est recommandĂ© de se faire accompagner par un professionnel de la comptabilité : c’est la clĂ© pour garantir la conformitĂ© de votre dĂ©claration fiscale.

Sources :

Location meublée
Revenus locatifs issus d’un meublĂ©
Charges déductibles pour les BIC
DurĂ©e et taux d’amortissement

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