Comptabilité en LMNP : quelles sont vos obligations en 2025 ?

La location meublée exercée comme activité secondaire revêt de multiples avantages, notamment sur le plan de la fiscalité. En contrepartie, l’activité de LMNP s’accompagne d’un certain nombre d’obligations comptables et fiscales dont le propriétaire bailleur doit tenir compte. Comment fonctionne la comptabilité en LMNP en fonction du régime fiscal ? L’assistance d’un professionnel de la gestion comptable est-elle nécessaire ? Keobiz vous explique tout ce que vous devez savoir en 2025 pour gérer votre investissement locatif en conformité avec la réglementation.

Comment fonctionne le régime LMNP ?

Le régime de location meublée non professionnelle (LMNP) désigne un statut fiscal réservé aux propriétaires de biens meublés qui exercent leur activité de location en marge d’une activité principale.

Pour qu’un propriétaire soit considéré comme LMNP, ses revenus annuels tirés du bien meublé ne doivent pas excéder 23 000 € ou doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (ces deux conditions ne sont pas cumulatives : il suffit de remplir l’une d’elles). Lorsque ces deux seuils sont dépassés en simultané, le bailleur relève du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Contrairement à la location d’un bien vide (sans meubles), la location meublée est considérée comme une activité commerciale. En ce sens, elle relève de la catégorie des BIC et non pas des revenus fonciers. Les bénéfices perçus par le bailleur correspondent aux recettes issues de la location et aux provisions sur charges mentionnées dans le bail. Ils doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle et donnent lieu à des obligations comptables spécifiques.

Quelles sont les obligations comptables en LMNP ?

Les obligations de comptabilisation en LMNP varient en fonction du régime fiscal, selon que vous relevez du régime micro-BIC ou du régime réel. Ces obligations doivent être respectées pour bénéficier des avantages fiscaux propres à la location meublée.

La comptabilité au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit en deçà de 77 700 € de recettes annuelles pour la location d’un meublé en longue durée, d’un meublé de tourisme classé ou de chambre d’hôtes, et 15 000 € pour la location d’un meublé de tourisme non classé.

Au régime micro, l’obligation comptable LMNP est réduite au minimum. Parce que l’administration fiscale applique automatiquement un abattement sur vos revenus locatifs, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité rigoureuse en vue d’enregistrer les frais déductibles.

En pratique, il vous suffit d’établir un seul document : un livre des recettes pour reporter l’ensemble des revenus issus de votre activité LMNP (loyers et charges), dans l’ordre chronologique d’encaissement et avec des justificatifs à l’appui. Ce document vous permet de réaliser votre déclaration annuelle des recettes. Vous pouvez aussi, éventuellement, tenir un livre des achats pour enregistrer toutes les dépenses réalisées dans le cadre de l’activité, mais ce n’est pas une obligation.

La comptabilité LMNP au réel simplifié

Le régime réel s’applique au-delà des seuils du régime micro. On parle plus spécifiquement de « réel simplifié » jusqu’à 840 000 € de revenus annuels : en raison de l’importance du plafond, le réel normal est plutôt réservé à la location meublée professionnelle.

Le régime réel donne lieu à des obligations comptables plus rigoureuses en raison de la nécessité d’établir une liasse fiscale. Celle-ci permet à l’administration de s’assurer de la viabilité des déductions opérées dans le cadre de ce régime, à savoir : les charges et l’amortissement des biens.

À ce titre, vous devez tenir une comptabilité d’engagement simplifiée qui consiste à enregistrer toutes les dépenses et les recettes annuelles afin de produire, en fin d’exercice comptable :

• Un bilan qui récapitule le patrimoine d’activité du LMNP.
• Un compte de résultat qui fait la différence entre l’ensemble des loyers encaissés et le total des charges déductibles au réel.
• Un tableau d’amortissement et d’immobilisation qui synthétise le calcul de l’amortissement pour chaque élément composant le bien.
• Un fichier des écritures comptables (FEC) qui résume la comptabilité de l’année. Ces écritures doivent suivre le plan comptable LMNP : basé sur le plan comptable général, il est adapté au régime fiscal et aux spécificités de la location meublée.

Quelles sont les obligations déclaratives en LMNP ?

Au régime micro-BIC, les obligations déclaratives sont très limitées. Il vous suffit de reporter les recettes brutes perçues l’année précédente sur la déclaration des revenus complémentaires n° 2042 C-PRO, dans la rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC ». L’administration se charge d’appliquer l’abattement correspondant à l’activité.

Dans le détail, il faut remplir :

• La ligne 5ND, 5OD ou 5PD dans le cas général.
• La ligne 5NG, 5OG ou 5PG si les locaux mis en location le sont à titre de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes.
• La ligne 5NW, 5OW, 5PW, 5NJ, 5OJ ou 5PJ si les revenus de location sont soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale.

Au régime réel, le montant à reporter est celui qui figure sur la liasse fiscale, celle-ci devant être établie et transmise à l’administration fiscale au plus tard le 2^e jour ouvré qui suit le 1^er mai (pour une clôture d’exercice au 31 décembre de l’année passée) ou sous 3 mois (pour une clôture à une autre date). Vous devez remplir une déclaration n° 2031-SD en complétant le cadre de l’annexe n° 2031 bis, puis reporter le résultat sur la déclaration n° 2042 C-PRO, dans la rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ».

La déclaration n° 2031 doit être accompagnée de plusieurs annexes (tableaux fiscaux n° 2033-A à 2033-G) :

• Bilan simplifié et compte de résultat simplifié de l’exercice.
• Tableau d’immobilisation et d’amortissement, et éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values.
• Relevé des provisions, amortissement dérogatoire et déficits reportables.

Notez que la déduction de l’amortissement pour l’assiette de l’impôt sur le revenu vous contraint à inscrire les immeubles donnés en location à l’actif du bilan simplifié (tableau n° 2033-A).

Quelles sont les pièces comptables à conserver ?

Afin de tenir votre comptabilité de loueur non professionnel en conformité avec la réglementation, il est essentiel de conserver avec soin les différentes pièces comptables qui suivent :

• L’acte d’achat du bien immobilier mis en location (et le décompte établi par le notaire).
• L’estimation de valeur du bien réalisée par un professionnel, lorsque l’acquisition est antérieure au début de l’activité LMNP.
• Les tableaux relatifs à l’emprunt bancaire souscrit pour acquérir le bien (le cas échéant).
• Les factures (ou quittances) de loyers et les documents relatifs aux charges locatives.
• Les pièces justificatives des frais supportés dans l’intérêt de l’activité qui correspondent à des charges déductibles : charges de copropriété, factures d’eau et d’énergie, travaux réalisés, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion locative, achat de petit matériel et autres.
• Les relevés bancaires du compte dédié à l’activité.

Ces documents ne doivent pas être fournis à l’administration fiscale, mais vous devez les garder en votre possession en cas de contrôle. À titre d’exemple, la durée de conservation des livres et registres comptables, ainsi que des pièces justificatives, est fixée à 10 ans à partir de la clôture de l’exercice (Code de commerce, art. L123-22).

Est-il obligatoire de faire appel à un expert-comptable en LMNP ?

Le recours aux services d’un expert-comptable pour LMNP n’est pas imposé par la loi. Néanmoins, compte tenu des obligations des propriétaires bailleurs au régime réel, il est préférable de travailler avec un professionnel de la comptabilité LMNP. Dans le cadre de son accompagnement, un cabinet d’expertise comptable va :

• Établir les états financiers du loueur en meublé non professionnel LMNP, notamment le bilan comptable simplifié.
• Comptabiliser les charges déductibles et les amortissements, puis remplir les tableaux fiscaux à transmettre lors de la déclaration annuelle.
• Réaliser les déclarations fiscales du statut LMNP en fonction du régime d’imposition. Les obligations fiscales sont simples au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (l’abattement forfaitaire est appliqué par l’administration fiscale), mais plus complexes au réel puisqu’il s’agit de comptabiliser les charges déductibles des recettes locatives.
• Donner des conseils fiscaux et juridiques pour optimiser votre investissement immobilier (au même titre qu’un avocat fiscaliste).

Un comptable n’est pas qu’un prestataire prenant en charge votre comptabilité : c’est un interlocuteur privilégié qui vous aide à prendre des décisions stratégiques tout au long de votre activité locative, tout en limitant le risque de commettre des erreurs que l’administration pourrait sanctionner lourdement. Par ailleurs, il vous guide lors de la déduction des charges d’exploitation, par exemple en réalisant un calcul pertinent et juste de l’amortissement des composantes du bien immobilier.

En somme, le service d’un professionnel de la comptabilité peut vous épargner bien des difficultés. En particulier au régime réel qui requiert d’établir de nombreux documents comptables, de transmettre à l’administration une liasse fiscale complète, et de réaliser des calculs complexes d’amortissement.

C’est d’autant plus intéressant que les frais de gestion restent déductibles des recettes de la location meublée, alors que, dans le même temps, la loi de finances pour 2025 a mis fin à la réduction d’impôt permise par l’adhésion à un organisme de gestion agréé.