Quelles sont les conditions d’éligibilité au LMNP en 2025 ?

La location meublée offre de multiples avantages aux propriétaires bailleurs, notamment sur le plan fiscal. Pour cette raison, vous envisagez de réaliser un investissement en LMNP et de proposer à la location un ou plusieurs biens meublés ? Avant toute chose, vous devez prendre connaissance des conditions à remplir pour exercer en toute conformité et effectuer les formalités de déclaration de l’activité. Keobiz vous aide à faire le point sur les conditions du LMNP et sur les spécificités fiscales à avoir en tête.

Qui peut bénéficier du statut LMNP ?

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) désigne un statut juridique donnant droit à un régime fiscal avantageux dans le cadre de la location d’un bien immobilier meublé. En pratique, il est accessible à l’ensemble des contribuables français qui pratiquent la location meublée sans pour autant en faire leur activité principale.

Du côté du propriétaire, les conditions du statut LMNP sont donc simples. Il faut :

• Être un particulier.
• Disposer d’un bien meublé.
• Proposer ce bien à la location longue durée ou saisonnière.
• Respecter des plafonds de revenus locatifs.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au LMNP ?

Indépendamment du bailleur, les conditions du LMNP concernent à la fois le bien loué et les revenus de la location.

Les biens immobiliers éligibles

Les logements mis en location dans le cadre du LMNP peuvent être neufs ou anciens, et situés dans des immeubles privés ou au sein de résidences de services. Dans tous les cas, il s’agit de biens à usage d’habitation, appartement ou maison – ce qui exclut les locaux commerciaux et les bureaux.

Les résidences de services éligibles sont les suivantes :

• La résidence de tourisme offrant des services annexes de type hôtellerie (accueil, restauration, ménage, activités diverses).
• La résidence étudiante.
• La résidence pour seniors.
• La résidence médicalisée de type EHPAD.
• La résidence d’affaires destinée à une clientèle de professionnels en déplacement, et offrant des services additionnels spécifiques (comme des salles de conférences).

Le bien immobilier proposé à la location doit également répondre à des exigences de décence au sens de la loi du 6 juillet 1989. À ce titre, il doit :

• Comporter au moins 1 pièce principale ayant au minimum les caractéristiques suivantes : une surface habitable de 9 m², une hauteur sous plafond de 2,20 m, et un volume habitable de 20 m³.
• Respecter les critères de performance énergétique (classes A à F du DPE entre 2025 et 2027).
• Garantir la sécurité et la santé du locataire.
• Garantir l’absence de nuisibles.
• Disposer de certains équipements de confort, notamment des installations de chauffage, d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine, une installation sanitaire intérieure au logement, et un réseau électrique.

Enfin, les locations meublées s’appliquent à des biens qui disposent d’un minimum d’éléments de mobilier, comme prévu dans le décret du 31 juillet 2015 :

• Une literie complète (avec couette ou couverture).
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans la ou les pièces utilisées comme chambre à coucher.
• Une table et des chaises.
• Des étagères de rangement.
• Dans la cuisine : des plaques de cuisson, un four (ou un four à micro-ondes), un réfrigérateur et un congélateur (au moins un réfrigérateur doté d’un compartiment dont la température est égale ou inférieure à -6 degrés), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
• Des luminaires.
• Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le statut LMNP et les conditions liées aux revenus locatifs

D’autres conditions importantes sont liées aux recettes locatives tirées du bien ou des biens détenus par le propriétaire bailleur :

• Les recettes annuelles ne doivent pas excéder 23 000 €.
• Les recettes ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Cela englobe les traitements, les salaires, les émoluments, les indemnités, les pensions, les rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, les bénéfices agricoles, et les bénéfices non commerciaux.

Notez qu’au moins une de ces conditions doit être respectée pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel. Autrement dit, vous pouvez tout à fait dépasser le plafond de revenus dès lors que le montant déclaré ne représente pas plus de 50 % des revenus globaux du foyer. Lorsque ces deux seuils sont dépassés en même temps, vous passez automatiquement au régime de la location meublée professionnelle (LMP).

Comment devenir LMNP ?

Si vous remplissez les conditions du LMNP, il vous faut déclarer votre activité dans les 15 jours qui suivent l’acquisition du bien immobilier concerné. Les démarches sont à effectuer sur le guichet unique des formalités des entreprises, en cochant la case « Loueur en meublé non professionnel ». L’administration propose un guide pratique sous forme de parcours usager pour vous aider à remplir ce formulaire.

À l’issue de cette démarche :

• Vous obtenez un numéro SIRET.
• Vous faites connaître votre activité à l’administration.
• Vous choisissez votre mode d’imposition.

L’INPI se charge d’informer les organismes compétents, notamment le greffe qui communiquera les informations à l’INSEE.

Quelle fiscalité pour les revenus issus d’un bien meublé ?

Une fois la déclaration LMNP effectuée, les revenus tirés de l’activité de location meublée non professionnelle doivent être déclarés à l’administration fiscale, et sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité fait justement partie des avantages du statut LMNP : un abattement forfaitaire de 50 % applicable sur les recettes au régime micro-BIC, ou la possibilité de déduire les charges et de pratiquer un déficit foncier au régime réel (ce qui rentabilise grandement l’investissement immobilier en réduisant les impôts), voire une exonération totale d’impôt dans le cadre de la location d’une partie de la résidence principale. En revanche, le statut de loueur en meublé non professionnel ne bénéficie d’aucun avantage spécifique lors de la revente d’un bien LMNP, contrairement à celui de loueur en meublé professionnel (LMP) qui profite du régime des plus-values professionnelles (voir l’imposition en LMP). Voyons dans le détail comment fonctionne la fiscalité du LMNP.

L’imposition des revenus locatifs

L’imposition des revenus issus d’une location meublée dépend du régime fiscal choisi lors de la déclaration.

• Le régime micro-BIC s’applique en deçà de 77 700 € HT de recettes. Le montant total doit être reporté sur la déclaration de revenus annuelle via le formulaire 2024 C-Pro. L’administration applique un abattement de 50 % avant de calculer l’impôt sur le revenu, avec un minimum de 305 €. Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel afin de déduire l’ensemble de vos charges.

• Le régime réel s’applique au-delà de 77 700 € HT. Le montant est à inscrire sur la déclaration professionnelle 2031-SD, puis sur la déclaration complémentaire 2042 C-Pro (rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles »). Vous pouvez déduire vos charges pour leur montant réel et, le cas échéant, pratiquer un déficit foncier qui peut être reporté sur les 10 années qui suivent (uniquement sur les revenus provenant de la même activité). Il est également possible de déduire l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux. En fin d’exercice, vous êtes dans l’obligation de déposer une liasse n°2031 au service des impôts des entreprises dont dépend le bien meublé.

Lorsque vous louez une partie de votre résidence principale, vos recettes ne sont pas à déclarer, à condition de respecter deux critères :

• La ou les pièces louées constituent la résidence principale du ou des locataires (ou une résidence temporaire dans le cas d’un saisonnier).
• Le montant du loyer n’excède pas 206 € par m² et par an en Île-de-France, et 152 € dans les autres régions (plafonds valables jusqu’en 2026).

De la même façon, les revenus issus des chambres d’hôtes ne sont pas à déclarer en deçà de 760 € TTC par an.

La CFE

Parce que la location meublée constitue une activité commerciale, elle est imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE), même si le propriétaire est un particulier. Il existe toutefois plusieurs cas d’exonération :

• Un montant de recettes inférieur ou égal à 5 000 € par an.
• La location occasionnelle d’une partie de la résidence principale ou secondaire.
• La location d’une partie de l’habitation principale à un prix raisonnable, lorsque le locataire en fait sa résidence principale.
• La location de la résidence principale en meublé de tourisme.

La TVA

En matière de TVA, la règle générale veut que les locations meublées soient exonérées, sans possibilité d’option. Néanmoins, l’assujettissement à la TVA devient possible si le bien (ou la résidence de services) propose au moins trois prestations de nature hôtelière sur les quatre suivantes :

• Un petit-déjeuner.
• Un service de ménage dans les locaux.
• La fourniture du linge de maison.
• La réception de la clientèle.

Le cas échéant, le bailleur doit acquitter la TVA sur le prix de la location, mais peut l’inclure dans le montant du loyer. Le taux est fixé à 10 % pour les loyers des résidences de services et à 5,5 % pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Par ailleurs, la TVA acquittée lors de l’achat d’un bien neuf en LMNP (au taux de 20 %) peut être récupérée si ce bien est intégré à une résidence de services et s’il est mis en location pour une durée minimale de 9 ans dans le cadre d’un bail commercial.