Censi-Bouvard et LMNP : que faut-il savoir en 2025 ?
La loi Censi-Bouvard ne s’applique plus depuis le 31 décembre 2022, mais vous continuez à bénéficier de l’avantage fiscal si vous avez investi avant cette date dans un bien immobilier éligible.
Le dispositif offre deux avantages notables au propriétaire : une réduction d’impôt et la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat. Ils viennent s’ajouter à la fiscalité attractive du LMNP classique, à l’exception de l’amortissement qui n’est pas autorisé.
Actif du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard a permis à de nombreux contribuables français d’investir dans des locaux meublés et de les louer en contrepartie d’une réduction d’impôt. L’accès à ce mécanisme n’était toutefois possible que dans le cadre du statut spécifique du loueur en meublé non professionnel, plus connu sous le nom de « LMNP ». Si vous avez réalisé un investissement en LMNP et Censi-Bouvard avant la fin du dispositif, ou si vous attendez le retour de cet outil de défiscalisation, Keobiz vous explique tout ce qu’il faut savoir à ce sujet en 2025.
Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?
La loi Bouvard, ou loi Censi-Bouvard, désigne une aide mise en place par l’État permettant aux contribuables d’obtenir un avantage fiscal pour l’achat d’un logement neuf (ou équivalent) destiné à la location et situé dans un établissement spécifique. L’avantage prend la forme d’une réduction d’impôt appliquée au prix d’achat hors taxes du bien meublé, et étalée sur toute la durée d’engagement de location (9 ans) à raison d’une portion de cette réduction chaque année.
Le dispositif ayant pris fin le 31 décembre 2022, il n’est plus possible, à ce jour, de réaliser un investissement en Censi-Bouvard. Vous continuez néanmoins à bénéficier de la réduction d’impôt pour un bien acquis avant cette date.
Comment fonctionne le LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique à un contribuable qui pratique la location meublée sans en faire son activité principale. Dans le cas contraire, il bascule automatiquement vers le régime du loueur en meublé professionnel (voir aussi LMNP ou LMP, comment choisir ?). En pratique, le LMNP offre plusieurs avantages dans le cadre d’un investissement locatif :
- Des loyers plus élevés qu’en location nue, ce qui permet de devenir rentier plus aisément grâce à votre investissement immobilier.
- Un avantage fiscal sous la forme d’un abattement au régime micro-BIC (celui des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC) appliqué automatiquement par l’administration lors de la déclaration LMNP. Au régime réel, il est possible de déduire les charges des revenus locatifs, de pratiquer un déficit foncier et de déduire des amortissements – autant d’avantages fiscaux majeurs. (Découvrez plus en détail la fiscalité du LMNP.)
- La délégation de la gestion locative : en faisant l’acquisition d’un meublé dans une résidence de services, vous devez obligatoirement en confier la gestion à un exploitant en signant un bail commercial. Cela vous permet de garantir le versement des loyers pendant une période de 9 ans.
- La possibilité de revendre le bien en LMNP tout en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers (avec des abattements proportionnels à la durée de détention).
- La souplesse du fonctionnement du statut LMNP : vous disposez du bien comme vous l’entendez, avec la possibilité de le récupérer pour le revendre ou pour l’occuper vous-même.
Bien que la loi Bouvard ne soit plus appliquée, il est toujours possible de pratiquer le LMNP classique avec des biens résidentiels ou intégrés à des résidences de services.
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Bouvard en LMNP ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt induite par la loi Bouvard, il fallait réunir plusieurs conditions propres à cet outil de défiscalisation et à la location meublée non professionnelle.
Les conditions du LMNP
Le statut est réservé aux contribuables qui remplissent trois conditions :
- Proposer à la location un bien meublé comportant tous les éléments de mobilier et de confort nécessaires (comme le prévoit le décret du 31 juillet 2015).
- Déclarer l’activité sur le guichet des formalités des entreprises et obtenir un numéro SIRET, indispensable pour s’inscrire auprès du service des impôts et déclarer ses recettes.
- Avoir des revenus locatifs qui ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer fiscal. Lorsque ces deux seuils sont franchis, le propriétaire bascule vers le statut de LMP.
Les conditions de la loi Bouvard
De son côté, le dispositif Bouvard concernait :
- L’acquisition de biens neufs, déjà livrés ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou de logements achevés depuis moins de 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation/de rénovation qui les apparentent fiscalement à des biens neufs.
- L’acquisition de biens situés dans des résidences de services, comme une résidence étudiante ou un établissement réservé aux personnes âgées (médicalisé ou non).
- Les biens mis en location pour une durée d’engagement minimale de 9 ans dans le cadre d’un bail commercial signé avec un exploitant professionnel.
- Les contribuables ayant la qualité de loueur en meublé non professionnel, qui investissent en tant que particuliers.
- Les projets d’immobilier locatif réalisés avant le 31 décembre 2022.
Quels sont les leviers fiscaux du LMNP en Censi-Bouvard ?
On peut distinguer deux avantages principaux sur le plan fiscal : la réduction d’impôt et la possibilité de récupérer la TVA.
La réduction d’impôt
La loi Bouvard en LMNP donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix d’acquisition du logement meublé, dans la limite de 300 000 €.
Cette réduction s’étale sur toute la période de location, soit 9 ans. Par exemple, pour un appartement acheté 200 000 €, vous profitez d’une réduction équivalente à 2 444 € par an ([200 000 x 11 %]/9). Lorsque ce montant excède l’impôt dû, il est possible de le reporter sur l’année suivante, pour un maximum de 6 ans (à condition que le bien soit toujours en location).
La réduction de 11 % s’applique au prix d’achat du logement. Cela comprend le prix de vente hors taxes, les frais de notaire, les droits d’enregistrement ou de publicité foncière, et l’éventuel coût des travaux de réhabilitation.
Cet avantage vient s’ajouter à ceux du loueur en meublé non professionnel LMNP, à savoir l’abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives ou la déduction des charges pour leur montant réel, en fonction du régime fiscal dont vous dépendez. Cependant, il faut savoir que l’amortissement comptable n’est pas compatible avec le dispositif Bouvard : il n’est donc pas possible de cumuler les deux.
La récupération de la TVA
Il est également possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat du logement, à hauteur de 20 %. Par exemple, si vous achetez un appartement dans une résidence pour les étudiants au prix de 240 000 € TTC, vous pouvez récupérer les 40 000 € dépensés au titre de la TVA.
Pour bénéficier de ce mécanisme de récupération de la TVA, il faut toutefois vous engager à conserver le bien immobilier pendant un minimum de 20 ans. En cas de revente, vous serez amené(e) à régulariser la TVA à proportion du temps restant dû.
Que se passe-t-il en cas de revente d’un bien en loi Bouvard ?
Que se passe-t-il lorsque vous revendez un bien immobilier acquis dans le cadre d’un investissement en loi Bouvard ? Deux cas de figure sont possibles :
- Vous avez mis le logement en location pendant 9 ans ou plus : vous êtes libre de revendre à tout moment. Le régime des plus-values des particuliers s’applique, avec des abattements en fonction de la durée de détention.
- Vous n’avez pas encore atteint 9 ans de location : dans ce cas, vous devez rembourser la réduction d’impôt au prorata du temps restant à courir. Sauf dans des situations bien particulières prévues par la loi : invalidité, décès, perte d’emploi ou expropriation.
Avant de revendre votre logement, faites le point sur vos obligations au regard de la durée minimale de location avec votre expert-comptable.
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Depuis sa suspension le 31 décembre 2022, la loi Bouvard n’est plus éligible à un investissement. Aucun dispositif ne la remplace directement, mais il est possible d’investir dans le cadre de la loi Pinel (pour un bien neuf), de la loi Denormandie (pour un bien ancien avec travaux), ou encore de la loi Malraux (pour la rénovation de biens anciens situés dans des zones spécifiques du territoire).
Comment choisir entre LMNP et Censi-Bouvard ? L’accès au dispositif suppose d’être un particulier qui pratique la location meublée sans en faire son activité principale : autrement dit d’exercer en LMNP. Néanmoins, le cumul des deux dispositifs revêt un inconvénient majeur, puisqu’il n’est pas possible de bénéficier de l’amortissement LMNP. Mais depuis la fin de la loi Bouvard le 31 décembre 2022, vous pouvez de nouveau investir dans un bien intégré à une résidence de services sans perdre l’avantage de l’amortissement.