LMNP : le guide complet pour comprendre ce régime fiscal en 2025

La location meublée offre de multiples avantages, notamment sur le plan fiscal. Si vous envisagez de réaliser un projet d’investissement immobilier, il s’agit donc d’une option pertinente à considérer. Mais avant de vous lancer dans l’aventure, il est préférable de bien vous informer sur le fonctionnement du statut LMNP, sur ses particularités fiscales, et sur les conditions à respecter pour pratiquer comme loueur en meublé non professionnel. Dans cet article, Keobiz vous livre les clés pour tout comprendre à ce régime locatif afin d’exercer votre activité dans les meilleures conditions.

LMNP, c’est quoi ?

Commençons par une définition de la location meublée non professionnelle LMNP. Ce statut fiscal très répandu permet à un particulier de louer un bien meublé (ou plusieurs biens meublés) en bénéficiant d’avantages fiscaux, sans que cette activité de location constitue sa principale source de revenus. Autrement dit, le bailleur ne doit pas être un professionnel de la location.

Ce statut s’applique à plusieurs types de locations, dès lors qu’il s’agit de biens à usage d’habitation :

• Appartements ou maisons meublé(e)s.
• Biens neufs ou anciens.
• Locations de longue durée ou saisonnières.
• Biens meublés de tourisme classés ou non.
• Chambres d’hôtes ou gîtes ruraux.
• Résidences de services (résidence réservée aux étudiants, aux seniors, aux touristes ou aux voyageurs d’affaires).

Quelles sont les conditions à respecter pour pratiquer la location LMNP ?

La signification de LMNP s’appuie ainsi sur un ensemble de conditions que le propriétaire doit respecter pour bénéficier de ce statut. Voyons quelles sont ces conditions.

Qui peut investir en LMNP immobilier ?

Le régime fiscal du LMNP est ouvert à l’ensemble des contribuables français qui souhaitent investir dans la pierre, dans la limite des seuils de revenus imposés (sur lesquels nous reviendrons plus bas). Retenez que ce statut est réservé aux particuliers et qu’il exclut les professionnels de l’immobilier.

Quel type de bien est éligible ?

Le LMNP s’applique exclusivement aux biens meublés à usage d’habitation. Par conséquent, un appartement proposé à la location doit disposer de tous les éléments mobiliers exigés par la loi, décrits dans l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 :

• Une literie comprenant couette ou couverture.
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher.
• Des plaques de cuisson et un four traditionnel (ou, au minimum, un four à micro-ondes).
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur doté d’un compartiment où la température est inférieure ou égale à – 6 °C).
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas, ainsi que les ustensiles de cuisine indispensables à leur préparation.
• Une table et des sièges.
• Des étagères de rangement.
• Des luminaires.
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, serpillière, balai et autres).

De plus, l’appartement doit répondre aux critères de décence imposés par la loi en matière de superficie (au moins 9 m² de surface et 2,20 m de hauteur sous plafond), de performances énergétiques (classes A à F du DPE), de sécurité et de santé, d’équipements et d’absence d’animaux nuisibles.

Quelles sont les conditions liées aux revenus ?

Un autre critère à remplir a trait aux revenus locatifs générés par l’activité. Des seuils fixés par le législateur permettent de faire la distinction entre le LMNP (le loueur en meublé non professionnel) et le LMP (le loueur considéré comme un professionnel de la location). En pratique :

• Vos revenus locatifs issus du ou des biens meublés ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an.
• Vos recettes doivent être inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Notez que le bénéfice du LMNP s’applique dès lors que vous remplissez au moins l’une de ces deux conditions. Le passage au LMP nécessite d’avoir franchi ces deux seuils en simultané : les revenus doivent être supérieurs à 23 000 € ET représenter plus de 50 % de la totalité des gains du foyer.

Comment exercer comme LMNP ?

La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, le propriétaire qui souhaite la pratiquer doit obligatoirement lui donner une existence juridique : pour ce faire, il doit procéder à la déclaration LMNP. La procédure s’effectue en ligne via le guichet des formalités des entreprises, dans un délai de 15 jours suivant la première mise en location du bien.

Parce qu’il s’agit d’une activité commerciale, le LMNP vous offre une protection de votre patrimoine personnel : en cas de difficultés financières, les créanciers ne peuvent pas saisir vos biens personnels pour régler les dettes associées à votre investissement. Cette protection constitue un avantage majeur.

À cette occasion, vous êtes tenu de fournir au service des données personnelles, qui seront utilisées pour l’identification, le traitement du dossier et l’application du régime fiscal adapté. La réglementation sur la protection des données personnelles (RGPD) encadre la sécurité des informations.

Cette démarche administrative permet :

• D’obtenir un numéro SIRET (à reporter sur votre déclaration de revenus complémentaires).
• De faire connaître l’existence de votre activité à l’administration fiscale.
• D’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi (régime micro-BIC ou réel).

Quelles sont les particularités fiscales de la location LMNP ?

Pour bien comprendre le fonctionnement du statut LMNP, il est indispensable de s’intéresser à la fiscalité, et plus spécifiquement à la manière dont les recettes locatives sont imposées dans le cadre de votre investissement immobilier. Voici une synthèse des éléments abordés dans cette section et dans la suivante :

• La location meublée étant une activité commerciale, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l’inverse, pour une location nue, on parle de revenus fonciers.
• En fonction de leur montant, les revenus annuels sont déclarés au régime micro-BIC ou au régime réel d’imposition. Dans le premier cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire avant de soumettre le revenu imposable au barème progressif. Dans le second cas, le loueur en meublé non professionnel a la possibilité de déduire de ses revenus les charges supportées dans l’intérêt de l’activité.
• L’imposition des revenus dépend aussi du type d’activité de location meublée non professionnelle, selon que vous pratiquez la location de longue durée ou la location saisonnière, ou que vous louez un logement indépendant ou une pièce de votre résidence principale. Ces choix doivent être indiqués lors de la déclaration LMNP (c’est-à-dire au moment d’enregistrer votre statut de loueur).
• Les avantages du statut de loueur meublé sont essentiellement d’ordre fiscal et viennent améliorer la rentabilité de l’investissement locatif : déduction des charges (dont les frais de gestion locative), création d’un déficit, amortissement et réductions d’impôt spécifiques (comme dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard applicable aux résidences étudiantes ou seniors). En cas de revente d’un bien LMNP, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique – c’est l’une des différences entre LMNP et LMP, puisque le loueur professionnel LMP bénéficie d’un régime plus avantageux. Nous reviendrons sur ces avantages dans la section suivante.

Analysons maintenant ces différents points dans le détail.

L’imposition des revenus locatifs

L’activité de loueur en meublé est considérée, par l’administration fiscale, comme une activité commerciale. À ce titre, les revenus qu’elle génère sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont également soumis aux impôts locaux :

• La taxe foncière.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si vos recettes locatives n’excèdent pas 5 000 € par an. (Voir aussi la CFE en LMNP.)
• La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) au-delà de 500 000 euros de chiffre d’affaires annuel.

Les différents régimes d’imposition

L’imposition des revenus LMNP dépend du régime fiscal (micro-BIC ou réel) et de la nature de la location.

• Au régime micro-BIC (jusqu’à 77 700 euros de recettes annuelles), l’administration applique aux recettes un abattement forfaitaire de 50 % pour une location de longue durée ou pour la location d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes. En deçà de 350 euros de recettes, vous ne payez pas d’impôt.

• Au régime réel (au-delà de 77 700 euros ou sur option à tout moment), vous êtes en droit de déduire de vos recettes toutes les charges supportées dans l’intérêt de l’activité. Vous pouvez aussi pratiquer un déficit et déduire les amortissements (voir plus bas).

Vous vous demandez quel régime fiscal est le plus intéressant ? La réponse dépend de la nature de votre activité et de vos objectifs fiscaux. Le régime micro est plus simple à gérer et le mécanisme d’abattement est pertinent si vos charges ne dépassent pas 50 % de vos revenus annuels. Le régime réel est plus complexe et contraignant sur le plan comptable, mais il vous permet de déduire de nombreuses charges de manière à ramener votre impôt à zéro, voire de pratiquer un déficit lorsque vos dépenses de l’année ont été très élevées.

La déclaration des revenus

Les loyers LMNP sont à reporter dans votre déclaration annuelle des revenus perçus durant l’année. La procédure diffère selon le régime fiscal applicable.

• Au régime micro-BIC, vous devez reporter vos loyers sur votre déclaration complémentaire n°2042 C-Pro (celle qui correspond aux revenus issus de votre activité commerciale) dans la rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC ». Le bénéfice imposable est calculé automatiquement par l’application de l’abattement au chiffre d’affaires déclaré.

• Au régime réel simplifié, vous devez remplir une déclaration n°2031, puis reporter le montant des revenus sur la déclaration n°2042 C-Pro dans la rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ». Plusieurs pièces comptables sont à joindre : bilan simplifié, compte de résultat simplifié, tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, et relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables.
• Au régime réel normal, qui s’applique de plein droit au-delà de 254 000 euros pour une location de longue durée classique, les obligations déclaratives sont identiques.

Les exonérations d’impôt

L’ensemble des revenus tirés de la location meublée sont imposables et doivent être déclarés à l’administration fiscale. Cependant, il existe des cas de figure dans lesquels vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt (et de CFE). Cela vous concerne si vous remplissez les conditions suivantes :

• Vous louez (ou sous-louez) une partie de votre habitation principale.
• La pièce louée ou les pièces louées constituent l’habitation principale du locataire, ou son habitation temporaire s’il est salarié saisonnier.
• Le montant du loyer est fixé dans des limites « raisonnables ». En 2024, par exemple, le loyer annuel par m² ne devait pas excéder 206 euros en Île-de-France et 152 euros dans les autres régions.

Par ailleurs, les recettes d’une chambre d’hôtes ne sont pas imposables lorsqu’elles ne dépassent pas 760 euros par an.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

La location LMNP présente trois avantages fiscaux significatifs : la déduction des charges, l’amortissement et la récupération de la TVA.

• Au régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus l’ensemble des charges supportées dans le cadre de l’exploitation du bien locatif. Cela concerne principalement : les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, la CFE et les frais de comptabilité. Lorsque les charges annuelles sont supérieures aux revenus, vous pratiquez un déficit reportable sur les années suivantes.
• Toujours au régime réel, vous pouvez déduire les amortissements du bien : cela revient à lisser dans le temps le coût d’un investissement en dépréciant cet actif chaque année, compte tenu de son usure et de sa perte de valeur. Peuvent être amortis : les travaux d’amélioration et de rénovation, l’achat du mobilier et les constructions.
• Par principe, les locations meublées sont exonérées de TVA. Mais si vous investissez dans un établissement de services neuf, il devient possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition. Pour en bénéficier, il faut : proposer au moins trois prestations d’hôtellerie (accueil, petit-déjeuner, ménage et/ou fourniture du linge de maison), signer un bail commercial avec un exploitant, et conserver le bien pendant au moins 20 ans.

Actionnés à bon escient, ces mécanismes fiscaux vous permettent d’optimiser la gestion de votre logement meublé et les revenus de votre activité. Pour en tirer le meilleur parti, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable LMNP : un professionnel qui maîtrise les particularités de la gestion comptable et fiscale d’une location meublée.