Location-gérance de restaurant : comment ça marche ?

Vous rêvez d’ouvrir un restaurant sans passer par l’acquisition d’un fonds de commerce ? Très prisées dans le secteur CHR (cafés, hôtels, restaurants), la location-gérance de restaurant est la solution parfaite pour débuter. Ce dispositif permet à un entrepreneur de tester la rentabilité de son activité commerciale sans être propriétaire du local ou du fonds. En contrepartie d’une redevance mensuelle, le gérant prend la direction du restaurant et en assume les risques (dettes), mais aussi les bénéfices. Pour le propriétaire du bail commercial, c’est un moyen de garantir la viabilité de son exploitation personnelle pendant un rétablissement, une transition professionnelle ou une simplification de gestion. Pour le gérant, c’est un excellent tremplin vers une autonomie progressive. Keobiz vous explique en détail les modalités de la location-gérance : versement du loyer, durée, renouvellement par tacite reconduction, etc.

Qu’est-ce qu’une location-gérance de restaurant ?

La location-gérance (ou gérance libre) est un contrat de location qui permet à un professionnel d’exploiter un restaurant dont il n’est pas propriétaire. Le bailleur reste titulaire du fonds de commerce, mais en confie la gestion à un locataire-gérant (ou gérant libre), qui assume les risques et bénéfices de l’activité commerciale.

Cette disposition concerne tous types d’activités y compris touristiques. Il peut s’agir d’un emplacement loué dans un camping pour la saison (bar/restaurant/épicerie), d’une pizzeria saisonnière à proximité de la plage ou encore d’un snack dans les Alpes ou à Paris. 

En France, il existe un autre type de gérance : la gérance salariée. Dans ce cas de figure, le gérant est employé par le propriétaire du local commercial (ou une entreprise tierce). Le gérant-salarié assure ainsi la gestion du commerce loué, tout en bénéficiant des avantages du salariat (protection sociale, rémunération fixe, etc.). L’employeur est le seul responsable, civilement et pénalement, du restaurant.

Réglementation de la location-gérance de restaurant

Pour pouvoir mettre en place un contrat de location-gérance, le bailleur et le futur locataire doivent remplir plusieurs conditions et respecter des obligations légales.

Les conditions spécifiques au propriétaire loueur

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :

• Le fonds de commerce doit avoir été exploité effectivement pendant au moins deux ans (sauf dérogation par le tribunal, succession ou fusion d’entreprises).
• Si le bailleur est propriétaire du fonds de commerce, mais pas des murs, il doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire des lieux avant de signer tout contrat de location.
• S’il exploite le fonds avec son conjoint, il doit également obtenir son autorisation écrite.
• Le propriétaire est solidaire des impôts directs (impôt sur le revenu, cotisation foncière des entreprises, etc.) et des dettes contractées par le locataire (sauf les dettes personnelles ou délictuelles) jusqu’à la publication du contrat dans un journal d’annonces légales.
• La location-gérance étant assujettie à la TVA, le bailleur doit la collecter sur les loyers ou les redevances perçues et la reverser à l’administration fiscale.
• Ses revenus doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Il doit fournir tous les éléments essentiels à l’exploitation du fonds (nom commercial, clientèle, brevets, licences, mobilier, stock, matériel, etc.).
• À la fin du contrat, il doit reprendre l’ensemble des contrats de travail des employés.
• Enfin, il doit garantir une exploitation paisible du fonds, ce qui inclut la garantie des vices cachés, la garantie d’éviction, et que son local réponde aux normes d’hygiène et de sécurité.

Les conditions préalables pour louer un fonds de commerce

Le futur gérant libre doit justifier son statut de commerçant :

• Être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) et au RNE (Registre national des entreprises) en tant qu’entrepreneur.
• Bénéficier de la capacité commerciale (être majeur ou émancipé, absence d’interdiction de gérer, non-cumul de l’activité avec un métier du secteur public, etc.).
• Respecter les obligations comptables spécifiques aux commerçants : facturation, comptabilité à jour, établissement des comptes annuels, etc.

Les responsabilités du locataire pendant la durée du bail

Afin de garantir la bonne exploitation du restaurant, le gérant est tenu de :

• Respecter l’activité prévue : il doit utiliser le fonds conformément à sa destination initiale. Toute modification de l’activité ou ajout d’une nouvelle activité nécessitent l’accord préalable du bailleur.
• Assurer une gestion rigoureuse et continue : l’exploitation doit être régulière afin de maintenir la clientèle et la notoriété de l’établissement. Une interruption injustifiée pourrait nuire à la valeur du fonds.
• Maintenir le fonds en bon état de fonctionnement : cela inclut le remplacement du matériel obsolète ou défectueux, la mise à jour des droits liés à l’activité (brevets, licences), et l’entretien général des locaux.
• S’acquitter de la redevance : le locataire-gérant doit verser la redevance selon les modalités prévues dans le contrat, que son prix soit fixe ou indexé sur le chiffre d’affaires. Généralement, elle est payable chaque mois.

Comment établir un contrat de location d’un fonds de commerce ?

La rédaction du contrat est une étape clé. Il doit être le plus protecteur possible pour les deux parties et contenir tous les éléments essentiels à sa validité. Notamment :

• L’identité des deux parties.
• Sa durée : déterminée ou à durée indéterminée, avec possibilité de tacite reconduction.
• Le prix de la redevance (ou loyer) et ses modalités de versement.
• Le montant du dépôt de garantie éventuel.
• Les obligations réciproques et les responsabilités des parties en cas de manquement.
• Les clauses spécifiques : clause de non-concurrence, interdiction de cession ou sous-location du local, clause d’achat prioritaire en cas de vente prévue à la fin du contrat, etc.
• Les conditions de résiliation.
• Les modalités de fin de contrat et ses conséquences.

Une fois signé, le contrat doit être publié dans les 15 jours dans un journal d’annonces légales. Après sa publication, les créanciers éventuels du bailleur ont trois mois pour demander au tribunal de commerce qu’il exige le paiement immédiat de ses dettes.

Fin du contrat de location : contextes et procédure

Un contrat de location-gérance de restaurant peut se terminer dans plusieurs situations :

• À la fin de la durée déterminée prévue au contrat et quand ce dernier n’est pas reconduit.
• Par résiliation anticipée avec accord mutuel (un délai de préavis de trois mois doit être respecté).
• Pour non-respect des obligations du locataire : non-paiement, utilisation du fonds non conforme, etc.
• Pour inaptitude du locataire : banqueroute, faillite personnelle, mise sous tutelle, décès, etc.

La fin du contrat implique la restitution du fonds dans l’état initial et du dépôt de garantie, ainsi que la clôture des comptes. Même si le gérant a accru la valeur du fonds, il ne peut pas exiger une indemnisation.

Par contre, s’il a effectué des améliorations matérielles qui augmentent la plus-value du fonds, il peut demander une indemnité. Mais uniquement si le bailleur est propriétaire à la fois du fonds et des murs.

Enfin, après la fin du bail, le locataire peut exercer une activité similaire. Par contre, et ce même en l’absence de clause de non-concurrence, la concurrence déloyale est proscrite.

Avantages et inconvénients de la location-gérance de restaurant

Avant de vous engager dans une location-gérance, il est important de connaître ses bénéfices et limites, aussi bien pour le bailleur que le futur gérant.

Avantages et inconvénients pour le bailleur

L’avantage principal d’un tel système pour le bailleur est qu’il bénéficie d’un revenu régulier. Il peut ainsi se consacrer à d’autres projets, tout en valorisant son fonds de commerce. Une fois le bail terminé, il conserve la clientèle du restaurant et évite une perte de chiffre d’affaires due à une fermeture.

En contrepartie, le bailleur prend aussi des risques. Si son locataire n’est pas sérieux ou s’il gère mal le commerce, cela peut nuire à sa réputation et à la valeur du fonds. Sans oublier qu’il reste responsable des dettes du locataire tant que le contrat n’a pas été publié légalement.

Avantages et inconvénients pour le gérant

Pour le locataire, c’est une excellente opportunité de tester son activité sans investir massivement et sans prendre de risque financier. C’est la solution idéale pour mesurer la rentabilité du restaurant avant un éventuel achat tout en étant 100 % autonome. De plus, il bénéficie de la réputation et de la clientèle du loueur. Il ne commence pas de zéro.

Sans oublier que dans le cadre d’une location saisonnière, le propriétaire met souvent à disposition un logement à proximité de l’emplacement loué (pizzeria, snack, etc.). Surtout dans les zones tendues comme à Paris, dans les Alpes ou pour une terrasse en Provence..

Bien sûr, le concept n’est pas sans inconvénients. La redevance payable  mensuellement reste une charge régulière à honorer, même en cas de faible chiffre d’affaires. L’investissement, même minime, peut être à perte. À la fin du contrat, le propriétaire peut récupérer son fonds sans obligation de le vendre, ni de reconduire le contrat. De plus, sauf exceptions, les investissements réalisés ne sont pas récupérables.

Restaurant en location-gérance vs achat de fonds de commerce : que choisir ?

Vous hésitez entre les deux modèles ? Chaque option possède ses propres atouts, en fonction de vos objectifs et de votre capacité financière.

La location-gérance est idéale pour les porteurs de projet qui souhaitent se lancer sans un gros apport initial. C’est aussi un excellent test grandeur nature avant d’investir durablement. Elle offre une souplesse de démarrage et limite les engagements financiers.

L’achat d’un fonds de commerce, quant à lui, offre une propriété totale : le restaurateur est maître de son outil de travail, libre de céder, transmettre, ou modifier l’activité à sa convenance. Il a le droit par exemple d’ajouter des couverts, un service de bar ou une épicerie. Il assume toutefois tous les risques associés (dettes, investissements, baisse d’activité, etc.).

En résumé :

• Si vous débutez dans la restauration ou que vous souhaitez tester un concept sans immobiliser de capitaux, optez pour la location-gérance.
• Si vous avez déjà de l’expérience, des fonds disponibles, et un projet à long terme, l’acquisition peut s’avérer plus pertinente.

Nos conseils pour bien choisir sa location-gérance de restaurant

Voici quelques conseils pour bien démarrer et sécuriser votre parcours de restaurateur en gérance.

• Étudiez et comparez les différentes offres disponibles. Vous les trouverez sur les sites spécialisés dans la vente de fonds de commerce, dans les agences immobilières, dans les chambres de commerce et d’industrie (CCI) et dans les journaux d’annonces légales.
• Ensuite, analysez la rentabilité du fonds. Examinez les comptes d’exploitation, la notoriété, l’emplacement, la clientèle fidèle, etc.
• Renseignez-vous également sur le bail commercial. S’il est séparé du fonds, assurez-vous que votre présence dans les lieux est juridiquement garantie.
• Au moment de la signature du contrat, vérifiez bien chaque information et soyez attentif aux clauses. Durée, redevance, reconduction, exclusivité, obligations du bailleur, etc., rien ne doit être laissé au hasard.
• Enfin, établissez un plan de gestion clair (business plan) : prévoyez vos charges, vos marges, votre politique commerciale, et vos objectifs de chiffre d’affaires.

La location-gérance de restaurant est une option parfaite, autant pour le bailleur que pour le gérant, qu’elle soit juste pour une saison ou en prévision d’une vente. Par contre, elle implique de nombreuses démarches administratives et juridiques. Sans compter la tenue de la comptabilité du restaurant pendant toute la durée du bail. Chez Keobiz, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet, de la rédaction du contrat à sa gestion comptable. Notre objectif ? Optimiser la rentabilité de votre entreprise.