Revendre un bien LMNP : le guide pratique en 2025

La location meublée revêt de multiples avantages, notamment sur le plan de la fiscalité. Mais depuis que vous avez décidé de revendre le bien immobilier exploité dans le cadre de votre activité, de nombreuses questions se posent : quel est le meilleur moment pour réaliser cette opération ? Quelles sont les conditions à remplir ? Quelles en seront les conséquences fiscales ? Dans cet article, Keobiz vous explique comment revendre un LMNP en 2025 et tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) désigne un régime fiscal spécifique appliqué à un propriétaire bailleur qui propose un ou plusieurs biens meublés à la location. Pour en bénéficier, il doit pratiquer cette activité de manière complémentaire, ce qui nécessite de remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Les revenus issus de la location meublée doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 € par an.
• Les recettes ne doivent pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, bénéfices industriels, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux). Autrement dit, elles doivent représenter moins de 50 % des revenus pris dans leur intégralité.

Si ces deux seuils sont franchis en simultané, c’est alors le régime de la location meublée professionnelle (LMP) qui s’applique.

Un bien meublé peut être proposé à usage d’habitation principale, occasionnelle, ou bien saisonnière et touristique (avec des conditions différentes à remplir et des avantages distincts). L’activité peut être pratiquée avec des logements neufs ou anciens, individuels ou intégrés à un établissement proposant des services (par exemple une résidence étudiante), et via différents types de baux : bail classique, bail étudiant, bail mobilité ou bail commercial.

Quand revendre un bien LMNP ?

Au moment de l’achat d’un bien en LMNP, la revente n’est pas une priorité. En effet, il s’agit de conserver le logement aussi longtemps que possible afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut de loueur non professionnel.

Néanmoins, en tant que propriétaire, vous pouvez être amené à revendre un LMNP pour diverses raisons :

• Pour acheter un autre bien locatif, toujours dans un but patrimonial.
• Pour changer d’habitation principale en profitant du fruit de la vente.
• Pour répondre à un besoin de liquidités.
• Pour vous libérer des contraintes liées à la gestion locative.

La bonne nouvelle, c’est qu’il n’existe pas d’obligation liée à la durée de détention pour un bien immobilier en LMNP, sauf dans le cas particulier d’un dispositif de défiscalisation. En cas de revente d’un LMNP, seule la fiscalité doit donc être prise en considération, en particulier en ce qui concerne la taxation de la plus-value (voir plus bas).

Quelles sont les règles à suivre pour revendre un LMNP ?

Sur le principe, la revente d’un LMNP ne diffère pas de la cession de n’importe quel autre type de bien immobilier. Mais parce qu’il s’agit d’un bien locatif exploité sous un régime spécifique, il faut également accomplir des formalités dédiées. Voyons cela dans le détail.

Le processus de vente d’un LMNP

Pour mener à bien votre processus de vente, vous devez, dans l’ordre : estimer la valeur du logement, prévoir les documents indispensables, suivre les étapes habituelles de la transaction (recherche d’acquéreurs, visites, négociation du prix de vente) et, idéalement, vous faire accompagner par un intermédiaire aguerri.

L’étape de l’estimation est la plus importante, puisqu’elle vise à fixer le prix de vente. Cette estimation repose sur une multitude de facteurs, parmi lesquels :

• L’emplacement du bien.
• Ses caractéristiques : surface habitable, nombre de pièces, prestations et atouts.
• Son état général : ancienneté, nécessité de réaliser ou non des travaux, performances énergétiques.
• Les éléments financiers : montant de la taxe foncière et des charges de copropriété.
• L’état du marché immobilier, à la fois au niveau national et local.

À ces paramètres, il faut en ajouter un autre qui est propre à la revente d’un bien locatif : la rentabilité. En effet, vous devez intégrer à votre estimation le potentiel locatif du logement et le montant des loyers qu’il est possible d’en tirer. Ces informations intéressent au premier plan les personnes souhaitant l’acquérir pour générer des revenus.

Les formalités pour la vente d’un bien LMNP

Que le bien vendu soit le seul affecté à votre activité de location meublée ou que vous déteniez d’autres biens en LMNP, vous devez effectuer une déclaration par l’intermédiaire du guichet des formalités des entreprises.

Dans un cas, il s’agit d’une déclaration de cessation d’activité, dans l’autre, d’une modification de l’activité professionnelle (chaque bien LMNP disposant de son propre numéro SIRET).

Quelles sont les implications fiscales de la vente d’un LMNP ?

La location meublée au statut LMNP se caractérise par une fiscalité attractive. En effet, la location de biens immobiliers meublés est considérée comme une activité commerciale relevant des bénéfices industriels et commerciaux, alors que la location nue s’inscrit dans la catégorie des revenus fonciers (voir la différence entre BIC et BNC pour une auto-entreprise). Ces avantages fiscaux ont un impact positif sur la rentabilité de l’investissement locatif et sur votre capacité à devenir rentier :

• Au régime micro-BIC du LMNP, l’administration applique un abattement forfaitaire dont le taux varie en fonction de la nature de la location (50 % en longue durée, et entre 30 et 50 % pour la location saisonnière selon que le meublé de tourisme est classé ou non).
• Au régime fiscal réel du LMNP, les charges liées à l’exploitation et à la détention du bien peuvent être déduites des recettes locatives, ainsi que les amortissements du prix d’acquisition de l’investissement immobilier et de la valeur du mobilier. Ces déductions concernent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de travaux et même les salaires versés si vous embauchez du personnel (voir à ce propos le processus de déclaration unique d’embauche). Il est également possible de pratiquer un déficit foncier. Ici, l’intervention d’un expert-comptable est recommandée.
• Des exonérations d’impôt s’appliquent dans certains cas de figure, par exemple pour la location d’une partie de la résidence principale en longue durée ou de manière temporaire et exceptionnelle (voir aussi « facture de location saisonnière »).
• Ces avantages sont presque identiques pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP), à quelques différences près (voir aussi « LMNP ou LMP comment choisir ? »). Des différences dont les investisseurs doivent tenir compte.

Mais qu’en est-il de la fiscalité du LMNP lors de la revente ? Dans ce cas de figure, il faut prendre en compte trois conséquences fiscales : sur la plus-value réalisée, sur l’éventuelle TVA récupérée lors de l’achat, et sur le paiement des impôts locaux.

La fiscalité de la plus-value lors de la revente en LMNP

La plus-value immobilière renvoie au bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien, lorsque son prix de vente est supérieur à son prix d’achat. Or, cette plus-value est imposée en LMNP de la même manière que si l’immeuble était loué nu, selon le régime des plus-values des particuliers.

Sous le régime des plus-values immobilières, le gain réalisé lors de la cession est imposé au titre de l’impôt sur le revenu (à 19 %) et des prélèvements sociaux (à 17,2 %). Néanmoins, les plus-values bénéficient d’un abattement progressif à proportion de la durée de détention, suivant ce barème :

Il faut donc détenir le bien depuis au moins 30 ans pour bénéficier d’une exonération intégrale de taxation sur la plus-value.

La question de la TVA

Dans un cas bien particulier – celui de l’achat d’un bien neuf intégré à un établissement de services – l’acheteur a la possibilité de récupérer la TVA de 20 % sur le prix du logement. Mais cet avantage fiscal contraint à conserver le bien pendant un minimum de 20 ans.

Au moment de la revente, il y a donc plusieurs cas de figure possibles :

1. Vous gardez le bien durant 20 ans avant de le revendre : vous conservez la TVA acquise en totalité.
2. Vous vendez le bien avant le terme à un particulier : vous devez restituer la TVA au prorata du temps qui reste à courir sur les 20 ans prévus.
3. Vous vendez le bien avant le terme à un acheteur assujetti à la TVA qui poursuit votre activité de location : le délai continue à courir et la TVA ne doit pas être remboursée. (Cette solution ne s’applique pas lorsque l’acheteur est un « marchand de biens ».)

Le paiement des impôts locaux

En cas de revente d’un LMNP, la question des impôts locaux se pose : dans quelle mesure en êtes-vous redevable puisque vous cédez le logement ? Voici ce qu’il faut savoir.

• En principe, la cotisation foncière des entreprises (CFE) reste due pour l’année entière dès lors que vous exercez votre activité au 1^er janvier et que vous la cédez à un tiers ou que vous la changez d’adresse. Mais si vous déclarez la cessation de l’activité, le Code général des impôts (dans son article 1478) prévoit que la CFE n’est pas due pour les mois qui restent à courir à compter de la date de clôture.

• De la même façon, la taxe foncière est due dans son entièreté par le propriétaire d’un bien au 1^er janvier de l’année d’imposition (Code général des impôts, article 1415). Toutefois, l’acte de vente peut inclure une clause de répartition prorata temporis du paiement de cet impôt, en accord avec l’acheteur. Une telle clause ne concerne pas l’administration fiscale : il incombe toujours au propriétaire de verser l’intégralité de la taxe, même s’il s’en fait rembourser une partie par l’acheteur.

Ces conséquences fiscales ne doivent pas être prises à la légère. Si vous estimez que le moment n’est pas tout à fait venu pour revendre votre LMNP dans les meilleures conditions, il est peut-être souhaitable de repousser votre projet.