Notre guide sur la SARL de famille et le régime LMNP

Vous souhaitez vous lancer dans le domaine de l’immobilier locatif meublé non professionnel (LMNP) en famille ? Avec la SARL familiale, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux qui la rendent particulièrement intéressante par rapport à d’autres régimes. Dans cet article, Keobiz vous propose un éclairage sur ce type de société avec toutes les règles à connaître pour pouvoir en bénéficier.

Qu’est-ce qu’une SARL de famille immobilière ?

Lorsque les membres d’une même famille souhaitent se réunir au sein d’une entreprise pour exercer l’activité de location de biens meublés non professionnelle (LMNP), ils peuvent se tourner vers la SARL de famille. Ces deux statuts, lorsqu’ils sont additionnés, permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

La SARL de famille

La SARL familiale est une catégorie de société à responsabilité limitée dont la particularité repose sur ses associés. En effet, ils doivent avoir un lien de parenté directe ou au deuxième degré. Il peut ainsi s’agir des parents, enfants, frères et sœurs ou encore les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, par exemple.

La transparence fiscale de la SARL de famille

Contrairement à une SARL classique qui est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille permet de bénéficier de l’impôt sur le revenu (IR) de manière définitive (contre 5 ans pour une SARL traditionnelle).

Avec la mise en place du régime de la transparence fiscale, votre société ne sera pas soumise à la double imposition de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la SARL de famille n’est pas imposée sur le bénéfice fiscal qu’elle réalise, mais sur les bénéfices des associés en fonction de leur pourcentage de participation au capital de l’entreprise.

Comment fonctionne une SARL de famille en LMNP ?

Conformément au Code général des impôts, la location en meublé non professionnel (LMNP) fait partie des activités commerciales pouvant être réalisées au sein d’une SARL de famille. Ce régime a été mis en place pour favoriser le développement des sociétés familiales de petite et de moyenne taille. Pour en bénéficier, les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou doivent être inférieures à 50 % des revenus annuels globaux. 

Le choix du régime pour déclarer les revenus

Les loyers étant considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC pour les déclarer. Ce dernier est appliqué pour des revenus inférieurs à 77 700 €. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % des revenus locatifs classiques et d’un abattement de 71 % pour les locations meublées touristiques.

À l’inverse, le régime réel est mis en place lorsque les loyers sont supérieurs à 77 700 €. Il propose une déduction des charges liées à la location sur les recettes. Ce régime est ainsi plus avantageux lorsque vos charges sont importantes (travaux, frais de gestion, taux d’intérêt d’emprunt, etc.). Pour en bénéficier, ces charges doivent toutefois remplir plusieurs conditions :

• Avoir un lien direct avec l’activité commerciale de location.
• Posséder des justificatifs.
• Être comprise dans l’exercice en cours.

Vous l’aurez compris, le régime micro-BIC est plus simple, mais s’avère être moins flexible que le régime réel puisque ce dernier vous permet de déduire les charges réelles de votre activité. De ce fait, le choix entre ces deux régimes doit se faire en fonction des dépenses réelles et des prévisions des revenus locatifs.

Les obligations fiscales

Les associés d’une SARL familiale en avec un statut LMNP doivent déclarer les recettes en fonction de la quote-part qu’ils détiennent au sein du capital social de l’entreprise.

Si vous avez choisi le régime micro-BIC, seule la moitié des revenus déclarés sera imposée. En revanche, avec le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges payées tout au long de l’année pour réduire l’assiette du calcul de l’impôt sur le revenu.

Les obligations sociales

Seul le gérant doit s’acquitter de cotisations sociales. Toutefois, lorsque le seuil de recettes est supérieur à 23 000 €, l’activité passe de la location meublée non professionnelle LMNP à LMP, c’est-à-dire une location meublée professionnelle, l’entreprise doit alors régler ses cotisations sociales.

Quelles sont les étapes pour créer une SARL de famille en LMNP ?

La SARL familiale fonctionne de la même manière qu’une SARL traditionnelle. Ainsi, lorsque vous décidez d’en ouvrir une, vous devez suivre les mêmes étapes de création qu’une société à responsabilité limitée classique :

• La nomination des gérants de la société.
• La rédaction des statuts.
• La constitution du capital social.
• La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales.
• La constitution d’un dossier pour créer la SARL depuis le guichet des formalités des entreprises.
• L’immatriculation de la SARL.

Pour obtenir le statut de SARL de famille, vous devez en faire la demande auprès des impôts. Afin qu’elle soit valide, tous les associés doivent être d’accord. Il faudra, en effet, joindre le procès-verbal de l’assemblée extraordinaire.

Cette démarche peut être effectuée lors de la création de la société, mais également tout au long de son existence. Attention toutefois, si vous décidez de revenir au statut de SARL classique, vous ne pourrez plus faire une nouvelle demande de SARL familiale. Cette décision doit donc être mûrement réfléchie.

Quels sont les avantages d’une SARL de famille en LMNP ?

Exercer une activité de location meublée non professionnelle au sein d’une SARL familiale présente tant des avantages fiscaux que patrimoniaux.

La fiscalité

Vous l’aurez compris, la transparence fiscale permet aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux certains, et ce, qu’ils soient au régime micro-BIC (grâce à l’abattement forfaitaire) ou au régime réel (avec la déduction des charges).

L’amortissement

En comptabilité, l’amortissement désigne la valeur que perd un bien au fil du temps. Lorsqu’une SARL est imposée au régime réel, elle peut déduire cet amortissement sur le prix d’acquisition sur plusieurs années. Cela permet de diminuer l’impôt sur le revenu des associés tout en conservant des revenus positifs. Afin d’être accepté par l’administration fiscale, le calcul de l’amortissement doit pouvoir être justifié par le loueur.

La plus-value immobilière

Contrairement à d’autres structures, telles que la société civile immobilière (SCI), qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés, les plus-values de la SARL en LMNP sont imposées sur le régime qui s’applique aux particuliers. Autrement dit, les amortissements comptables ne sont pas pris en compte dans le calcul d’une plus-value qui repose sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des biens immobiliers. Cela permet ainsi de bénéficier d’une gestion optimisée du patrimoine immobilier dans l’investissement locatif.

La transmission patrimoniale

Le statut LMNP au sein d’une SARL permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. En effet, la cession de parts sociales est simplifiée comme le prévoit l’article L223-13 du Code de commerce : “les parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté de biens entre époux et librement cessibles entre conjoints et entre ascendants et descendants”.

Les inconvénients de la SARL en LMNP à prendre en compte

Si le statut de SARL familiale présente plusieurs avantages pour la location de biens meublés non professionnelle, il existe toutefois certains inconvénients qu’il est important de connaître au préalable.

Les obligations comptables et fiscales

Quel que soit le régime fiscal que vous choisissez, la SARL familiale est soumise à des obligations administratives, fiscales et comptables qui peuvent rapidement devenir complexes sans connaissance préalable. Afin d’éviter toute erreur, il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable. En confiant votre comptabilité à Keobiz, vous avez la garantie que les documents fiscaux sont correctement remplis par nos experts spécialisés dans votre activité de location meublée non professionnelle. Si cela entraîne des frais supplémentaires, l’assistance régulière d’un expert-comptable simplifiera la gestion de votre société.

En effet, au même titre qu’une SCI, vous devrez posséder une liasse fiscale, mais également effectuer le dépôt des comptes annuels ou vous réunir lors d’assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Ces différentes démarches sont obligatoires pour pouvoir prétendre au régime d’imposition avantageux de la LMNP en SARL familiale.

L’absence de dividendes

Les associés sont imposés en fonction de leurs parts au capital de la société, et ce, même lorsque les recettes ont été placées en réserve de trésorerie. Ainsi, un investissement immobilier dans le cadre d’une SARL de famille en LMNP doit être considéré comme un placement à long terme puisque l’essentiel de la rémunération est issu de la revente des biens (appartement, maison, immeuble, etc).

Pour autant, au même titre qu’une SCI, il est possible d’effectuer des opérations d’achat et de revente de biens immobiliers. Ce type d’activité commerciale permet ainsi d’avoir la gestion d’un patrimoine immobilier plus ou moins conséquent en fonction de vos objectifs.

Le lien de parenté entre les associés

Une SARL familiale ne peut posséder ce statut que si tous les associés ont un lien de parenté. Cela signifie que si un membre présent au capital de la société ne remplit pas ce critère, la société redevient une SARL classique dans l’année suivant son entrée. Cette condition vaut également en cas de divorce entre deux associés.

Vous pensez vous lancer ? Prenez conseils auprès de nos experts-comptables du secteur immobilier qui vous accompagnent dans toutes vos démarches.