Marchand de biens : professionnel achetant des biens (immobilier, fonds de commerce, parts) pour les revendre rapidement et réaliser une plus-value ; activité commerciale relevant des BIC, distincte de l’agent immobilier, du promoteur ou de l’investisseur locatif.
Deux critères cumulatifs pour être qualifié par le fisc : l’intention spéculative (revendre dès l’achat) et le caractère habituel (répétition des opérations), le délai achat/revente étant un indice déterminant.
Le statut d’auto‑entrepreneur est déconseillé : plafond de chiffre d’affaires (188 700 €) rapidement atteint, impossibilité de déduire le coût d’acquisition/travaux/frais de notaire, TVA non récupérable et protection patrimoniale insuffisante.
Privilégier une société : EURL/SARL (gérant TNS, cotisations plus faibles) ou SAS/SASU (président assimilé‑salarié, meilleure protection sociale, dividendes plus optimisables) ; régime fiscal par défaut = IS (taux normal ≈25%, taux réduit 15% jusqu’à 42 500 €) avec option possible pour l’IR.
Étapes opérationnelles essentielles : construire un business plan solide, rédiger les statuts, déposer le capital, publier l’annonce légale et immatriculer la société via le guichet unique (INPI) ; maîtriser la TVA immobilière (souvent TVA sur marge) et les obligations comptables/sociales.
Vous envisagez de générer du capital en investissant dans l’immobilier ? L’activité d’achat-revente, ou marchand de biens, est une voie entrepreneuriale puissante, mais elle ne s’improvise pas. Derrière l’opportunité de réaliser des plus-values attractives se cache une mécanique rigoureuse où fiscalité, structure juridique et obligations légales doivent être parfaitement maîtrisées. Pour réussir, il est essentiel de commencer par la base : choisir le bon statut pour exercer. Alors, comment structurer votre projet pour le transformer en un succès durable ?
Qu’est-ce que le statut de marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières (comme les SCI) dans le but de les revendre rapidement pour en tirer un bénéfice. Contrairement à un investisseur locatif qui vise des revenus passifs sur le long terme, le marchand de biens recherche une plus-value à court terme. Cette activité est considérée par la loi comme une activité commerciale, ce qui la place dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les deux critères essentiels : l’intention et l’habitude
Pour que l’administration fiscale vous reconnaisse comme marchand de biens, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
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L’intention spéculative : Votre objectif principal, dès l’acquisition du bien, doit être la revente. Si vous achetez une maison pour y vivre puis la revendez quelques années plus tard avec une plus-value, vous n’êtes pas un marchand de biens. En revanche, si vous achetez un immeuble vétuste avec le projet clair de le rénover et de le diviser en lots pour la revente, l’intention spéculative est caractérisée. Le fisc apprécie ce critère en analysant notamment le délai entre l’achat et la revente.
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Le caractère habituel : L’achat-revente doit être une activité régulière et non une opération isolée. La répétition des opérations est un indice clé pour l’administration. Il n’y a pas de nombre minimum d’opérations défini, mais une succession de transactions sur une période donnée établit le caractère professionnel de la démarche.
Distinction avec les autres métiers de l’immobilier
Ne confondez pas le marchand de biens avec d’autres professionnels. L’agent immobilier est un intermédiaire qui agit pour le compte de tiers (vendeurs, acheteurs, locataires). Le promoteur immobilier construit des immeubles neufs pour les vendre. Le marchand de biens, lui, engage son propre capital, prend des risques financiers directs sur des biens existants et pilote l’opération de A à Z.
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Je me lanceQuel statut juridique choisir pour une activité de marchand de biens ?
Le choix de la structure juridique est l’étape la plus stratégique. Elle aura un impact direct sur votre fiscalité, votre protection sociale et la sécurité de votre patrimoine personnel. Un mauvais choix peut freiner votre développement et vous exposer à des risques importants.
Pourquoi le statut d’auto-entrepreneur est à proscrire
Bien qu’il soit techniquement possible de démarrer en micro-entreprise, ce statut est totalement inadapté et dangereux pour un marchand de biens pour plusieurs raisons :
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Plafond de chiffre d’affaires : Le seuil pour les activités d’achat-revente est de 188 700 € par an. Ce montant est très souvent dépassé dès la première opération immobilière, ce qui vous ferait basculer automatiquement vers le régime de l’entreprise individuelle classique.
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Impossibilité de déduire les charges : Vous ne pouvez pas déduire le coût d’acquisition du bien, ni les frais de notaire, ni le montant des travaux de rénovation. Vous seriez imposé sur votre chiffre d’affaires (le prix de vente), et non sur votre bénéfice réel (la plus-value).
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TVA non récupérable : L’activité de marchand de biens est soumise à des règles de TVA complexes (notamment la TVA sur marge). En micro-entreprise, vous ne pouvez pas la récupérer, ce qui pénalise lourdement votre rentabilité.
Ce statut n’offre aucune protection pour votre patrimoine personnel et sa fiscalité est punitive pour une activité d’achat-revente. Il expose à des pertes financières considérables et doit être écarté d’emblée.
Les structures recommandées : créer une société
Pour exercer cette activité commerciale, la création d’une société est la seule voie viable. Elle permet de séparer votre patrimoine personnel de celui de votre entreprise et d’opter pour une fiscalité adaptée.
Voici un tableau comparatif des options les plus courantes :
Tableau récapitulatif
Critère
EURL / SARL
SASU / SAS
Dirigeant
Gérant
Président
Statut social
Travailleur Non Salarié (TNS) si gérant majoritaire
Assimilé-salarié
Cotisations sociales
Environ 45% du revenu net (charges plus faibles)
Environ 82% du salaire net (meilleure protection sociale)
Imposition
IR (EURL) ou IS (option) / IS (SARL)
IS (par défaut) ou IR (option pour 5 ans)
Dividendes
Soumis aux cotisations sociales pour la part > 10% du capital
Soumis uniquement aux prélèvements sociaux (17,2%)
Flexibilité
Statuts très encadrés par la loi
Grande liberté statutaire (idéal pour faire entrer des investisseurs)
La société à responsabilité limitée (SARL ou EURL)
La SARL (ou sa version unipersonnelle, l’EURL) est une forme juridique très répandue et sécurisante, souvent privilégiée pour les projets familiaux.
Avantages : Le statut de gérant majoritaire TNS permet de payer moins de cotisations sociales. Le cadre légal est très défini, ce qui peut être rassurant.
Inconvénients : Moins de souplesse que la SAS. Les dividendes versés au gérant majoritaire sont en grande partie soumis aux cotisations sociales, ce qui réduit l’intérêt de ce mode de rémunération.
Pour en savoir plus sur cette structure, vous pouvez consulter notre guide complet pour créer une SARL. Si vous vous lancez seul, le format de l’EURL peut être une alternative intéressante.
La société par actions simplifiée (SAS ou SASU)
La SAS (ou sa version unipersonnelle, la SASU) est reconnue pour sa grande flexibilité et est souvent plébiscitée par les entrepreneurs.
Avantages : Le président est assimilé-salarié, bénéficiant ainsi d’une protection sociale quasi-identique à celle d’un salarié (sauf l’assurance chômage). Les dividendes ne sont pas soumis aux cotisations sociales, ce qui en fait un excellent outil d’optimisation de la rémunération. La liberté statutaire facilite l’entrée de nouveaux associés ou investisseurs.
Inconvénients : Les cotisations sociales sur le salaire du président sont plus élevées que pour un gérant TNS.
Le choix de créer une SASU est souvent le plus pertinent pour un marchand de biens qui se lance seul et anticipe une croissance rapide.
Le choix entre EURL et SASU dépend de votre stratégie de rémunération, de vos besoins en protection sociale et de vos projets de développement. Chez Keobiz, nous vous offrons un accompagnement complet et 100% gratuit pour la création de votre société. Nos experts vous aident à choisir le statut le plus adapté et s’occupent de toutes les formalités administratives pour sécuriser le lancement de votre activité.
Fiscalité et démarches : comment lancer son activité ?
Une fois le statut juridique choisi, il faut comprendre les implications fiscales et suivre les étapes de création.
La fiscalité du marchand de biens : TVA et impôts sur les bénéfices
Votre activité sera soumise à deux types d’impôts principaux :
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L’impôt sur les bénéfices :
Impôt sur le Revenu (IR) : Si vous optez pour une EURL ou une SAS soumise à l’IR, les bénéfices de la société sont directement imposés entre vos mains, dans votre tranche marginale d’imposition.
Impôt sur les Sociétés (IS) : C’est le régime par défaut pour les SARL et SAS. La société paie l’impôt sur ses propres bénéfices (taux normal de 25%, taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice). Vous n’êtes imposé personnellement que sur la rémunération ou les dividendes que vous vous versez. C’est souvent l’option la plus avantageuse pour capitaliser au sein de l’entreprise.
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La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) :
La TVA immobilière est un sujet complexe. En tant que marchand de biens, vous êtes généralement soumis à la TVA sur la marge. Cela signifie que la TVA n’est pas calculée sur le prix de vente total, mais uniquement sur la plus-value (marge) que vous réalisez. Ce régime s’applique le plus souvent lorsque vous achetez un bien à un non-assujetti à la TVA (comme un particulier).
Les étapes pour créer votre société de marchand de biens
Le lancement de votre activité suit un processus administratif précis. Depuis 2023, toutes les formalités se font en ligne via le guichet unique de l’INPI.
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Élaborer un business plan solide : C’est la feuille de route de votre projet. Il doit détailler votre stratégie, vos cibles (type de biens, secteur géographique) et vos prévisions financières. C’est un document indispensable pour convaincre les banques de vous financer. Un business plan immobilier bien construit est la première pierre de votre édifice.
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Rédiger les statuts de la société : Ce document juridique définit les règles de fonctionnement de votre entreprise. Pour une SAS, la rédaction est plus libre mais aussi plus complexe.
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Déposer le capital social : Vous devez déposer les fonds constituant le capital de votre société sur un compte bancaire professionnel bloqué.
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Publier une annonce légale : La création de votre société doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales pour informer les tiers.
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Immatriculer la société : La dernière étape consiste à déposer votre dossier complet sur le site du guichet unique pour obtenir votre Kbis, le document officiel attestant de l’existence légale de votre entreprise.
Lancer une activité de marchand de biens est un projet ambitieux qui demande de la rigueur et une préparation minutieuse. Le choix du statut juridique est la décision fondatrice qui déterminera la rentabilité et la pérennité de votre entreprise. En optant pour une structure de société comme la SASU ou l’EURL, vous protégez votre patrimoine personnel et vous vous dotez des outils fiscaux et sociaux pour piloter efficacement votre croissance.
FAQ : Statut de marchand de biens
Qu'est-ce qui définit concrètement un marchand de biens aux yeux du fisc ?
L’administration fiscale se base sur un faisceau d’indices pour qualifier une activité de marchand de biens. Les deux critères principaux sont l’intention spéculative (la volonté de revendre dès l’achat pour réaliser un profit) et le caractère habituel (la répétition des opérations d’achat-revente). Le court délai entre l’achat et la revente est également un facteur déterminant.
Pourquoi le statut d'auto-entrepreneur est-il déconseillé pour cette activité ?
Ce statut est inadapté car le plafond de chiffre d’affaires (188 700 €) est rapidement atteint. De plus, il ne permet pas de déduire les charges réelles (prix d’achat du bien, travaux, frais de notaire), ce qui rend la fiscalité prohibitive. Enfin, il ne permet pas de gérer la TVA immobilière, un aspect central de l’activité.
Comment sont imposés les bénéfices d'un marchand de biens ?
Les bénéfices sont classés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le statut juridique choisi, ils seront soumis soit à l’Impôt sur le Revenu (IR), directement au nom de l’entrepreneur, soit à l’Impôt sur les Sociétés (IS), au niveau de l’entreprise. L’option pour l’IS est généralement la plus recommandée pour maîtriser sa fiscalité et réinvestir les bénéfices.
Quelle est la principale différence avec un agent immobilier ou un investisseur locatif ?
L’agent immobilier est un intermédiaire qui ne possède pas les biens qu’il vend ; il est rémunéré par une commission. L’investisseur locatif achète pour louer et percevoir des revenus sur le long terme. Le marchand de biens, lui, achète en son nom propre (via sa société), engage son capital, prend le risque de l’opération et vise une plus-value rapide à la revente. C’est un métier de commerçant et d’entrepreneur à part entière dans le secteur del’immobilier.
