Location meublée : quelle fiscalité en 2025 ?

Les avantages fiscaux de la location meublée ont sans doute joué un rôle majeur dans votre décision d’investir dans un bien meublé. En effet, les mécanismes d’abattement ou de déduction des charges (en fonction du régime fiscal applicable) permettent aux bailleurs de réduire considérablement le montant de leur revenu imposable, voire de ramener l’impôt à zéro dans certains cas. Néanmoins, la fiscalité de la location a tendance à évoluer au gré des décisions politiques comme l’a prouvé la loi de finances pour 2025. Quels sont les changements à prendre en compte en matière de location meublée et de fiscalité en 2025 ? Comment peuvent-ils affecter vos revenus locatifs ? Keobiz a mis au point ce guide pratique pour vous aider à y voir plus clair.

Location meublée : de quoi parle-t-on ?

La location meublée se distingue de la location dite « vide » de plusieurs façons. Avant toute chose, un bien est considéré comme « meublé » lorsqu’il répond à la définition de la loi du 6 juillet 1989 : un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4). Le mobilier imposé, dont les éléments sont fixés par le décret du 31 juillet 2015, concerne notamment la literie, les équipements de la cuisine, les luminaires et le matériel d’entretien.

La qualification de bien meublé permet aux propriétaires bailleurs de choisir entre le statut LMNP et le statut LMP. Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique aux loueurs dont les recettes locatives tirées de l’activité n’excèdent pas 23 000 € ou représentent moins de 50 % du montant total des revenus du foyer fiscal (voir les conditions d’éligibilité au LMNP). Lorsque ces deux seuils sont dépassés simultanément, c’est le régime des locations meublées professionnelles (LMP) qui s’applique de plein droit.

Par ailleurs, la location meublée englobe tous les régimes locatifs, aussi bien les locations de longue durée (indépendamment du type de bail : classique, étudiant ou mobilité) que les locations saisonnières. Dans ce dernier cas, il peut s’agir d’un meublé de tourisme classé ou non, ou encore d’une chambre d’hôtes – avec des répercussions sur le régime fiscal.

Enfin, les loueurs de meublés doivent obligatoirement déclarer leur activité sur le guichet unique des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET. Celui-ci est indispensable pour procéder à la déclaration des revenus auprès du service des impôts.

Quelle fiscalité pour la location meublée en 2025 ?

La fiscalité constitue l’un des principaux avantages de la location meublée. Les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que celles de la location nue relèvent des revenus fonciers. Il existe deux régimes d’imposition pour les propriétaires bailleurs sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en fonction du montant des recettes annuelles : le régime micro-BIC et le régime fiscal réel du LMNP. Il faut également tenir compte des différences fiscales entre la location de longue durée et la location touristique.

Explorons dans le détail les spécificités fiscales de la location meublée, avec les changements apportés par la loi de finances pour 2025.

Le régime fiscal en fonction du type de location

Bien que les revenus locatifs issus d’un bien meublé soient toujours imposés dans la catégorie des BIC, le régime fiscal est susceptible de différer selon le type de location que vous pratiquez :

• Pour la location longue durée ou touristique, vous relevez du régime micro-BIC ou du régime réel selon le montant des revenus annuels.
• Pour la location occasionnelle d’une pièce de votre domicile, vous êtes exonéré d’impôt si vous remplissez deux conditions : louer une ou plusieurs pièces à des personnes de passage et percevoir des loyers pour un montant maximum de 760 euros TTC par an.
• Pour la location habituelle d’une pièce de votre domicile, vous n’avez pas à déclarer les revenus perçus à condition que la pièce en question constitue la résidence principale du locataire et que le prix de la location soit fixé dans des limites « raisonnables ». Cette limite est fixée par la loi à 206 euros hors charges par mètre carré de surface habitable en Île-de-France, et à 152 euros dans le reste du pays.

Le régime fiscal d’une location meublée classique

On parle d’un meublé « classique » lorsque le logement est loué avec un bail d’habitation et qu’il constitue le domicile du locataire. Il peut s’agir d’un bail d’une durée d’1 an (renouvelable tacitement), d’un bail étudiant de 9 mois, ou d’un bail mobilité d’1 à 10 mois (sans renouvellement possible).

En location classique, le régime fiscal applicable dépend du montant des revenus générés durant l’année, avec un seuil fixé à 77 700 €.

• Le régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’impose de plein droit pour des revenus inférieurs à 77 700 € par an. Sous ce régime, vous ne pouvez déduire aucune charge des loyers perçus. En contrepartie, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %. En pratique, vous n’êtes donc imposé que sur la moitié des revenus engrangés.

• Le régime réel d’imposition s’applique au-delà de 77 700 € de recettes par an. La fiscalité est alors très différente, puisque le revenu imposable est déterminé en déduisant les charges supportées dans l’intérêt de l’activité de location. Cela concerne notamment les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt, les coûts engagés pour les travaux de rénovation ou d’amélioration dans la résidence, les impôts locaux (CFE et taxe foncière), mais aussi les amortissements du prix d’achat du logement et du mobilier (voir à ce propos le fonctionnement de l’amortissement en LMNP). Il est également possible de pratiquer un déficit foncier et de le reporter sur les années suivantes dans la limite de 10 ans, mais il est imputable uniquement sur les revenus de la location meublée.

En marge du rabaissement du taux d’abattement et du seuil du régime micro pour les locations meublées non classées, la loi de finances pour 2025 a apporté une autre modification fiscale importante : la réintégration de l’amortissement comptable dans le calcul de la plus-value.

Dans les faits, l’amortissement déductible des revenus imposables a été réintégré dans le calcul de la plus-value de cession, avec pour conséquence d’augmenter la pression fiscale sur le bénéfice en cas de revente. Pour le reste, les abattements pour durée de détention (issus du régime des plus-values des particuliers) demeurent applicables à compter de la 6^e année, avec une exonération totale de taxation au bout de 30 ans.

En LMP, c’est toujours le régime des plus-values des professionnels qui s’applique avec une exonération totale pour des revenus inférieurs à 90 000 € HT au cours des deux dernières années, et partielle entre 90 000 et 126 000 € HT. Pour en bénéficier, l’activité doit être exercée depuis un minimum de 5 ans.

Ainsi, le régime réel est intéressant puisqu’il permet de déduire de nombreuses charges et, ce faisant, de réduire le montant de l’impôt. Néanmoins, la complexité de la déclaration fiscale au réel nécessite de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé.

Le régime fiscal d’un meublé de tourisme

Le cas des meublés de tourisme est un peu particulier. Ce type de location désigne les biens loués à une clientèle de passage pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois, dans la limite de 90 jours consécutifs (au-delà de cette limite, le logement peut être requalifié comme étant l’habitation principale du locataire). Cette forme d’hébergement a explosé depuis l’avènement des plateformes locatives de type Airbnb.

Un meublé de tourisme peut être classé ou non. Le classement résulte d’une démarche facultative effectuée à l’initiative du propriétaire et informe le locataire sur le confort du logement. Il permet également de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux.

La réforme appliquée suite à la loi de finances pour 2025 en location meublée a modifié le seuil de revenus et le taux d’abattement applicable au régime micro. Voici à quoi ressemble la fiscalité de la location pour un meublé de tourisme en 2025 :

• Pour les meublés de tourisme non classés : 30 % d’abattement jusqu’à un plafond de 15 000 € de revenus annuels.
• Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes : 50 % d’abattement jusqu’à un plafond de 77 700 € de revenus annuels.

Ces taux d’abattement de location meublée en 2025 s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1^er janvier 2025. Il faut noter que la loi de finances pour 2024 prévoyait initialement la rétroactivité de ce nouveau régime, mais cette mesure n’a pas été conservée dans la version du texte finalement adoptée en raison de la hausse que cela impliquait pour l’impôt dû sur les recettes locatives de l’exercice passé.

Les autres prélèvements et taxes en location meublée

Les loyers issus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais aussi aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine à hauteur de 17,2 % (cela inclut la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité). Ce taux s’applique aux revenus nets d’abattement ou de charges.

Par ailleurs, que vous soyez un loueur meublé professionnel ou non, vous êtes redevable de deux impôts :

• La cotisation foncière des entreprises (CFE) applicable à chaque bien immobilier que vous détenez. (Sur le même sujet, voir aussi « le paiement de la CFE en LMNP, comment ça marche ? »)
• La taxe foncière due en tant que propriétaire du logement au 1^er janvier de l’année de détention.

Vous pouvez également être assujetti à la TVA dans un cas particulier : si votre location meublée propose des prestations de type hôtelier, comme le petit déjeuner, la fourniture du linge de maison, le ménage dans les locaux ou la réception des locataires. Vous êtes concerné si votre bien propose au moins trois de ces quatre prestations.