Comment ouvrir un hôtel ?

Le secteur de l’hôtellerie représente environ 27 % de la capacité d’accueil en lits de l’hébergement marchand en France, fort de 16 722 établissements pour 656 956 chambres (avec plus de 9 000 chambres en projet d’ici 2027 dans de nombreux départements). Par ailleurs, le secteur a retrouvé son niveau de fréquentation d’avant le Covid avec plus de 68 millions de nuitées enregistrées rien que durant l’été 2023. C’est donc le moment rêvé pour ouvrir un hôtel basé sur le concept de votre choix. Quelles sont les grandes étapes à suivre, ainsi que les démarches incontournables à accomplir ? Quels aspects réglementaires faut-il avoir en tête ? Dans cet article, Keobiz vous explique dans le détail comment ouvrir un hôtel en 2025. Suivez le guide.

Qu’est-ce qu’un hôtel ? Définition juridique

Alors que le nombre d’hébergements explose en France avec l’essor des plateformes de location de type Airbnb, il n’est pas inutile de rappeler ce qu’est un hôtel au sens de la loi. Pour définir clairement cette notion, il convient de se référer au Code général des impôts (CGI) et au Code du tourisme.

Pour le CGI (dans son article 261D, alinéa 4b), une prestation d’hébergement de type hôtelier ne doit pas excéder 30 nuitées (sans préjudice des possibilités de reconduction proposées). Elle doit aussi comprendre la mise à disposition d’un local meublé, et au moins trois des services suivants : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle (même si celle-ci n’est pas personnalisée). En vertu de cette définition, le secteur est assujetti à la TVA, ce qui n’est pas le cas des meublés de tourisme.

Pour le Code de tourisme (article D311-4), un hôtel est « un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n’y élit pas domicile ». Cet établissement peut « comporter un service de restauration » et être « exploité toute l’année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons ».

Qui peut ouvrir un hôtel ?

En théorie, toute personne qui remplit les conditions imposées pour créer une entreprise est en capacité d’ouvrir un hôtel : il faut être majeur ou mineur émancipé, et ne pas être sous le coup d’une interdiction d’entreprendre. Il n’existe aucune obligation de détenir un diplôme ou d’avoir déjà travaillé dans le même domaine.

Cependant, une expérience professionnelle ou une formation en gestion hôtelière est fortement recommandée, à la fois pour apprendre à gérer efficacement un hôtel et pour gagner en crédibilité auprès des banques au moment de faire une demande de prêt. Parmi les formations à envisager :

• Un BTS ou une Licence en hôtellerie-restauration.
• Un Bachelor en Hospitality management.
• Une École supérieure hôtelière privée (École de Lausanne ou Institut Paul Bocuse, par exemple).
• Des formations prodiguées par les chambres de commerce et d’industrie, dédiées à la création et à la gestion d’un hôtel (d’une durée de 6 à 12 mois).

D’autres formations sont indispensables en fonction des cas, notamment pour obtenir un permis d’exploitation en vue de demander une licence de vente de boissons alcoolisées et pour proposer un service de restauration (formation à l’hygiène alimentaire).

Quelles sont les étapes pour ouvrir un hôtel ?

L’ouverture d’un hôtel nécessite de suivre des étapes bien balisées, identiques en ce qui concerne le choix de la forme juridique et l’immatriculation. Néanmoins, en fonction du type d’établissement hôtelier que vous souhaitez créer (par exemple pour ouvrir un gîte), vous devez rédiger un business plan spécifique. Celui-ci doit présenter les prestations envisagées, les équipements à acheter, la décoration voulue, l’investissement à prévoir et la rentabilité attendue. De fait, le business plan d’un gîte est très différent de celui des hôtels classiques, tout comme son executive summary (résumé opérationnel) indispensable à la réussite du projet et à la participation des investisseurs. Enfin, il ne faut pas oublier la réglementation à respecter pour l’entrepreneur en hôtellerie, notamment les questions de sécurité et d’accessibilité. Sur ce sujet, voir aussi :

• Comment ouvrir une station de lavage.
• Ouvrir un café librairie.
• Ouvrir un spa.

Découvrons la marche à suivre étape par étape.

Définir le concept de l’hôtel

Avant toute chose, il faut trouver le bon concept en analysant le marché local, en évaluant les besoins non satisfaits, et en tenant compte de l’évolution du comportement des voyageurs. Vous pouvez, bien sûr, choisir d’ouvrir un hôtel traditionnel ou de reprendre un établissement existant. Mais si d’aventure vous souhaitez quelque chose de plus original, voici quelques concepts phares susceptibles d’attirer la clientèle :

• L’hôtel écoresponsable qui limite la consommation d’eau, tire tout ou partie de son énergie de panneaux solaires, recourt à du linge fabriqué en matières 100 % recyclées, ou encore troque les bouteilles en plastique contre de l’eau micro-filtrée.
• L’hôtel smart qui met les nouvelles technologies au service des clients et propose un parcours connecté à toutes les étapes (check-in autonome, service de conciergerie en ligne, ajustement des réglages de la chambre via une application mobile et bien d’autres innovations).
• L’hôtel coworking qui combine hébergement et espaces de travail, pour les salariés qui exercent à distance ou en déplacement.
• L’hôtel à thème qui se distingue, dans sa décoration, par une mise en scène poussée autour d’une thématique donnée : univers Disney ou lié aux super-héros, ambiance cinématographique, focalisation sur les arts ou la culture – parmi de nombreuses possibilités.
• L’hôtel-spa qui propose des sessions avec des thérapeutes locaux et se dédie au bien-être de la clientèle.

Pour des concepts en vogue, les investissements nécessaires risquent d’être plus élevés que la moyenne. Mais cela vous permettra d’attirer des clients sensibles à vos enjeux ou à la thématique choisie.

Réaliser une étude de marché

L’étude de marché consiste en une analyse approfondie des enjeux, des opportunités et des contraintes d’un secteur géographique spécifique au regard d’un projet de création d’entreprise. Dans l’optique d’ouvrir un hôtel, vous avez tout intérêt à vous concentrer sur les indicateurs suivants au sein de votre future zone d’implantation :

• Le potentiel touristique sur l’année et/ou selon la saison, ainsi que la typologie des voyageurs.
• Le taux d’occupation des concurrents directs (en intégrant les chambres d’hôtes et les gîtes).
• Les services offerts dans les établissements de la même catégorie.
• Les prix moyens des nuitées.
• Les projets d’aménagement sur 5 ans.
• La présence d’autres entreprises sur le même secteur et le marché de l’emploi.

Rédiger le business plan de l’hôtel

Le business plan réunit des informations visant à convaincre des tiers (établissements financiers ou business angels) de participer à votre projet de création d’hôtel. Il s’agit donc d’une étape clé pour lancer une activité hôtelière, puisque vous aurez très certainement besoin d’une forte somme d’argent au démarrage.

Que doit-il comporter ?

• L’étude de marché.
• Les investissements permettant de couvrir les coûts de départ.
• Le plan de financement.
• Le prévisionnel financier (le chiffre d’affaires envisagé durant les trois premières années, ainsi que la marge brute, les coûts à prévoir et le calcul de rentabilité). Dans le cadre d’un projet d’hôtel-restaurant, il est préférable de scinder ce prévisionnel en deux, avec d’un côté la part « hôtel » et de l’autre la partie « restauration ».
• La stratégie de communication envisagée.
• La présentation de votre équipe (ou du seul porteur de projet si vous vous lancez en entreprise individuelle).

Choisir entre création, reprise, indépendance et franchise

Il existe différentes manières d’ouvrir un hôtel. Vous pouvez créer votre propre établissement à partir de zéro ou reprendre une affaire déjà installée, mais aussi devenir exploitant d’un hôtel indépendant ou rejoindre une franchise. Explorons ces diverses possibilités.

Créer ou reprendre un établissement

Que vous choisissiez de créer votre propre hôtel ou de reprendre les rênes d’un établissement déjà en activité, vous êtes seul maître à bord : vous devez donc tenir compte des paramètres financiers, juridiques, administratifs, fiscaux et sociaux, tout en établissant votre propre stratégie marketing. La différence réside dans le fait qu’une activité déjà en cours vous permet de profiter d’une clientèle établie.

Cependant, la reprise d’un hôtel existant exige de procéder à une analyse approfondie : état du bâtiment, viabilité de l’activité, conformité avec les normes en vigueur, vérification de la fiabilité du classement (le cas échéant), examen des performances financières sur les trois dernières années, étude des contrats de travail en cours. Pensez également à parcourir les avis et les commentaires laissés par les clients durant la dernière année d’exploitation afin de vous faire une idée du taux de satisfaction et des éventuelles améliorations à apporter.

Choisir l’indépendance ou la franchise

L’indépendance est toujours un pari risqué – quel que soit le domaine d’activité – mais offre un maximum d’autonomie sur tous les plans. Vous êtes libre de prendre des décisions au gré de vos envies, besoins et attentes, que ce soit en matière de choix décoratifs ou en ce qui concerne les actions marketing à mettre en place pour attirer des clients.

À l’inverse, dans le cadre d’une franchise, vous profitez de la renommée de la marque et d’un certain nombre d’outils mis à disposition par le réseau – logiciels de gestion et de comptabilité, supports marketing, réseau de partenaires professionnels et autres. C’est donc une bonne option, qui rencontre un succès grandissant : en 2022, la France comptait plus de 2 400 franchisés dans le secteur hôtelier, toutes gammes confondues (en progression de 71 % depuis 2009). En contrepartie, vous devez prévoir un droit d’entrée plus ou moins important en fonction de la franchise, puis verser une redevance calculée sur le chiffre d’affaires réalisé.

Prévoir le budget nécessaire (et trouver des financements)

Le budget nécessaire pour ouvrir un hôtel dépend grandement du type d’établissement que vous souhaitez créer, mais aussi de son standing et de la nature des services proposés aux clients. Pour un hôtel de taille moyenne, il faut ainsi prévoir entre 700 000 et 3 millions d’euros.

Comment trouver les fonds indispensables ? Plusieurs solutions s’offrent à vous :

• Demander un prêt professionnel auprès d’une banque (ce qui nécessite un apport personnel important : au moins 30 % du financement total).
• Faire appel à des investisseurs particuliers (des business angels).
• Emprunter à vos proches (love money).
• Obtenir des fonds auprès d’organismes publics, comme Bpifrance.
• Lancer une campagne de financement participatif (crowdfunding).

Choisir un statut juridique

Le choix du statut juridique idéal pour ouvrir un hôtel dépend de plusieurs paramètres, comme la taille de l’établissement, le nombre d’associés, le niveau de responsabilité souhaité et les perspectives de développement à moyen terme. Voici les principales options :

• L’entreprise individuelle est adaptée aux projets de faible envergure : vous exercez en nom propre et êtes pleinement responsable de la gestion de l’activité. Les formalités d’enregistrement sont réduites à l’essentiel, tout comme les obligations comptables. Mais vos possibilités de développement se trouvent fortement limitées, en particulier parce qu’il vous est impossible de vous associer e, tant qu’entrepreneur individuel.

• La société à responsabilité limitée (SARL) permet à plusieurs personnes de s’associer dans la création d’un projet de taille moyenne. La responsabilité des associés est limitée au montant des apports au capital social (1 euro minimum), ce qui protège les biens personnels en cas de difficultés financières rencontrées par l’entreprise. Les formalités d’enregistrement et les obligations comptables sont toutefois plus complexes. Si vous souhaitez rester le seul associé, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est l’équivalent juridique de la SARL.
• La société par actions simplifiée (SAS) est à privilégier pour un projet de plus grande envergure à mener avec un ou des associés. Elle se caractérise par sa souplesse de fonctionnement, les associés pouvant librement en fixer les modalités dans les statuts, et par le régime social avantageux du dirigeant (qui est assimilé salarié). Pour le reste (capital social minimum, formalités d’enregistrement, obligations comptables), la SAS s’apparente à la SARL. Sa version unipersonnelle est la SASU.
• La société anonyme (SA) est réservée aux projets de très grande envergure qui nécessitent des investissements importants, par exemple : la création ou la reprise d’un hôtel haut de gamme. Cette forme juridique permet de lever des fonds auprès du public. Le capital social démarre à 37 000 euros et les formalités sont plus complexes que pour les autres statuts.

Compte tenu de l’importance du choix de la forme juridique pour votre entreprise d’hôtellerie, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel. Vous pouvez notamment demander son avis à un expert-comptable aguerri.

Réaliser les formalités d’immatriculation

L’enregistrement de l’activité professionnelle s’effectue exclusivement en ligne via le guichet des formalités des entreprises. Le processus est simple : il s’agit de remplir un formulaire digital, puis de transmettre les documents demandés. C’est une étape incontournable pour obtenir un numéro SIRET délivré par l’INSEE, ainsi qu’un Kbis.

Pour une société, la demande doit être réalisée une fois toutes les formalités de constitution accomplies : vous devrez télécharger les pièces justificatives adéquates afin de conclure le processus d’enregistrement. Ces formalités sont les suivantes :

• La domiciliation de la société (autrement dit, le choix de son siège social).
• La nomination du dirigeant par les associés.
• L’adoption des statuts, ceux-ci devant être datés et signés par tous les associés.
• La publication d’un avis de création de la société dans un support habilité à recevoir des annonces légales.
• Le dépôt du capital social sur un compte dédié.
• La déclaration des bénéficiaires effectifs.
• L’acquisition des différents registres obligatoires liés à la comptabilité et à la gestion du personnel.

Quelles sont les démarches réglementaires à accomplir ?

Un hôtel n’est pas une entreprise tout à fait comme les autres. Compte tenu des spécificités de l’activité, il est indispensable d’accomplir plusieurs formalités bien particulières et de respecter des obligations que nous détaillons ci-dessous.

Les déclarations administratives

Tout établissement hôtelier doit faire l’objet d’une déclaration d’exploitation auprès de la préfecture du département d’implantation. Cette formalité est à réaliser avant l’ouverture.

Par ailleurs, plusieurs départements imposent une déclaration sanitaire à déposer également en préfecture. Cette obligation est prévue dans le règlement sanitaire départemental, comme c’est le cas à Paris (arrêté du 20 novembre 1979, annexe art. 56).

Enfin, si vous prévoyez de réaliser des travaux afin de transformer un bâtiment en hôtel, ou de rénover un établissement existant, vous aurez à effectuer une déclaration préalable ou à déposer une demande de permis de construire (en fonction des travaux envisagés). Dans les deux cas, l’organisme compétent est la mairie de la ville d’implantation.

L’obtention d’une licence pour vendre des boissons alcoolisées

Si votre projet d’hôtel comprend un restaurant ou un bar, vous êtes dans l’obligation d’obtenir en amont une licence autorisant la vente de boissons avec alcool. Il existe deux cas de figure :

• Vous prévoyez de vendre des boissons alcooliques uniquement pendant les principaux repas, dans le cadre d’une activité de restauration. Vous pouvez demander deux licences propres à la consommation sur place : la « petite licence restaurant » pour les boissons du 3^e groupe, et la « licence restaurant » pour toutes les boissons autorisées à la vente.
• Vous envisagez de vendre des boissons à consommer sur place hors repas (activité de bar, de café ou de débit de boissons). Il y a deux catégories de licences en fonction de la nature des boissons vendues et de leur teneur en alcool : la licence III pour le groupe 3 et la licence IV pour les groupes 4 et 5. Voir aussi le tableau affiché dans cet article.

L’obtention d’une licence nécessite de détenir un permis d’exploitation (lui-même délivré à la suite d’une formation) puis d’effectuer une déclaration préalable d’ouverture (ou de mutation ou de translation, le cas échéant).

La réglementation propre aux établissements qui reçoivent du public

Un hôtel est un établissement recevant du public (ERP). Pour cette raison, il doit appliquer une réglementation rigoureuse et respecter des normes :

• Contre les risques d’incendie, en mettant en place des mesures de prévention et de sauvegarde afin de garantir la sécurité des personnes (dispositifs d’alarme, protocole d’évacuation et facilitation de l’intervention des secours).
• En faveur de l’accessibilité des locaux aux personnes en situation de handicap.

La souscription des assurances

Comme toute activité professionnelle, la gestion d’un hôtel nécessite de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile adaptée qui couvre les dommages causés aux tiers. Au-delà de cette obligation, il est fortement recommandé de souscrire des assurances complémentaires, parmi lesquelles :

• Une garantie perte d’exploitation pour protéger votre activité lorsqu’un sinistre a pour conséquence une perte significative de votre chiffre d’affaires (l’assureur vous verse un capital en compensation).
• Une assurance dommages aux biens qui couvre les dégâts matériels (biens immobiliers et mobiliers).
• Une garantie Atteinte aux Liaisons, à l’Environnement et à l’Activité (ALEA) qui protège l’établissement contre les événements extérieurs pouvant causer des dommages à l’activité, comme une catastrophe naturelle.
• Une assurance Homme-clé qui s’active en cas de perte financière notable ayant pour origine l’absence du gérant ou d’un membre important du personnel (comme le chef de cuisine).

L’affichage des prix

Vous êtes libre de fixer les prix pratiqués au sein de votre hôtel. Pour autant, la loi impose des obligations relatives à leur affichage : 

• Le prix d’une prestation doit être affiché TTC (toutes taxes comprises), mentionner la date ou la période d’application, et indiquer l’éventuelle réduction proposée ainsi que ses modalités (par exemple : un rabais en cas de paiement effectué avec une certaine carte bancaire).
• Les tarifs doivent être affichés lisiblement au niveau de la réception de l’établissement, ainsi qu’à l’extérieur. Cela concerne le prix pratiqué pour la prochaine nuitée en chambre double, le prix maximum pendant une période au choix incluant la prochaine nuitée, ou à défaut, le prix de la prestation d’hébergement la plus couramment pratiquée (avec sa durée).
• Les informations sur l’éventuel petit déjeuner et sur l’accès à une connexion Wi-Fi dans la chambre doivent apparaître clairement, avec l’indication de leur prix si celui-ci n’est pas compris dans la prestation d’hébergement.
• Les prix des repas et des boissons doivent être visibles dans la salle correspondante (salle à manger ou bar).
• Les prix de toute prestation complémentaire et facultative à la nuitée ou au séjour doivent être accessibles dans chaque chambre.

La délivrance d’une note

Pour toute location de chambre, vous êtes tenu d’établir une note en double exemplaire et de la délivrer au client. Cette note comprend la raison sociale de l’établissement, la date d’édition, l’identité du client, la durée du séjour, l’identification précise du service vendu, et le prix de la prestation TTC.

La tenue d’une fiche de police

Si vous accueillez des touristes étrangers dans votre hôtel, vous devez leur faire remplir et signer une fiche individuelle de police. Les clients concernés doivent indiquer leur identité complète, leur date et lieu de naissance, leur nationalité, leur domicile habituel, un numéro de téléphone mobile valide, une adresse électronique, la date d’arrivée et la date prévue pour le départ.

Cette obligation est prévue par le Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile dans ses articles R814-1 et suivants.

La diffusion de musique

Si vous souhaitez diffuser de la musique au sein de votre établissement, vous devez demander le droit d’utiliser le répertoire de la Sacem. Pendant toute la durée du contrat, vous versez deux redevances au même organisme : celle de la Sacem et celle de la Spré (la Société pour la perception de la rémunération équitable). Une fois le contrat signé, ce droit est renouvelé par tacite reconduction.

Comment exploiter et gérer son hôtel dans les règles ?

Une fois votre hôtel ouvert, il s’agit de soigner sa gestion. Voici quelques conseils pratiques pour vous aider dans l’exploitation de votre établissement.

La fiscalité

En matière hôtelière, chaque prestation a sa propre fiscalité. Ainsi, la location de la chambre est soumise à la TVA à 10 % en France métropolitaine (2,1 % en Corse, en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion), tandis que les autres prestations incluent la TVA à taux plein (20 %). Cela concerne le prix de la chambre et les frais de ménage ou de blanchisserie.

Quant à la partie restauration, le taux applicable est de 10 % pour les produits ayant vocation à être consommés dans l’immédiat, et de 5,5 % lorsque la consommation est différée. Les boissons sans alcool sont taxables à 10 %, celles avec alcool à 20 %.

La taxe de séjour

Déterminée par les communes, la taxe de séjour est intégrée au prix payé par le client de l’établissement hôtelier (Code général des collectivités territoriales, art. R2333-43 et suivants). Elle est donc réglée par le vacancier et collectée par l’hôtelier, pour être ensuite reversée à la municipalité.

Le montant de la taxe est susceptible de varier selon la commune et le type d’hébergement. Par conséquent, il est essentiel de consulter les régulations locales.

Le recrutement et la gestion des salariés

Pour recruter du personnel, le contrat de travail établi doit s’encadrer dans les dispositions légales et conventionnelles en vigueur. Voici les principaux éléments à retenir :

• Les établissements hôteliers relèvent de la convention collective nationale des hôtels, cafés et restaurants. Tous les salariés employés par vos soins sont concernés par ces dispositions.
• Les établissements ont l’obligation de prendre en charge les repas du personnel ou, le cas échéant, de verser une indemnité compensatoire, dès lors que l’heure du repas est comprise dans les horaires de travail.
• Le salaire minimum du niveau le plus bas est fixé à 101 % du SMIC. Par ailleurs, chaque employé a droit à une compensation financière ou à un temps de repos en contrepartie du temps dédié à l’habillage et au déshabillage. À défaut, un jour de repos annuel est octroyé à chaque membre du personnel ayant travaillé toute l’année sans interruption (ce droit est proratisé en fonction du temps de travail effectif en cas d’absence une partie de l’année).
• Les heures supplémentaires sont majorées de manière progressive, de 10 à 50 %, en fonction du nombre d’heures effectuées en plus du temps de travail initial. Le contingent d’heures supplémentaires est de 360 heures par an pour les établissements permanents et de 90 heures par trimestre pour les établissements saisonniers.

Le classement en « hôtel de tourisme »

Vous avez la possibilité de faire classer votre établissement comme « hôtel de tourisme ». Une note comprise entre 1 et 5 étoiles vous est attribuée à la suite d’une évaluation (payante) réalisée par un organisme agréé, en fonction de la qualité du service.

Pour bénéficier d’un classement, votre hôtel doit satisfaire à des critères figurant dans un tableau élaboré par Atout France et la DGE (Direction générale des entreprises). Une fois la note obtenue, le classement doit être matérialisé par un panonceau apposé en façade de l’hôtel. Le modèle est établi par Atout France et par l’arrêté du 30 décembre 2021.

Le classement est valide pendant 5 ans et peut être renouvelé.