La location meublée se distingue par son régime fiscal avantageux : abattement forfaitaire au régime micro, ou déduction des charges et de l’amortissement au régime réel.
Au réel, le bailleur peut pratiquer un déficit foncier et le reporter sur les années qui suivent. Ce dispositif permet de ramener l’impôt à zéro sur la part des revenus issus des biens locatifs.
Dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA sur le montant du prix d’achat du bien locatif.
Ces bénéfices rendent la location meublée plus intéressante que la location vide sur le plan fiscal.
Le loueur en meublé doit cependant déclarer son activité et obtenir un numéro SIRET : aux yeux du fisc, il pratique une activité commerciale.
Les biens meublés offrent d’autres avantages aux loueurs : loyers plus élevés, meilleure rentabilité, demande locative plus importante et souplesse de gestion.
Investir dans le locatif est un excellent moyen pour générer des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine. C’est aussi un levier fiscal particulièrement intéressant, surtout en matière de location meublée. Justement, quel est l’avantage à louer un appartement meublé en comparaison avec une location vide ? Quels sont les critères à respecter pour proposer un bien de ce type sur le marché ? Entre souplesse de gestion, loyers plus élevés, demande locative accrue et avantage fiscal, la location en meublé offre de nombreux bénéfices aux propriétaires bailleurs. Keobiz vous explique tout ce qu’il faut savoir à ce sujet en 2025.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Une location meublée désigne un mode locatif consistant à proposer au locataire un logement meublé et équipé, de façon qu’il puisse y vivre sans rien apporter d’autre que ses effets personnels. Pour être considéré comme tel, le bien doit comporter un minimum d’éléments fixés par la loi (décret du 31 juillet 2015), dont une literie complète, une cuisine équipée, une table et des chaises, ou encore des luminaires et des étagères de rangement.
Le régime de la location meublée s’applique indifféremment à des logements neufs ou anciens dès lors qu’ils respectent les conditions prévues par le décret du 31 juillet 2015. Par ailleurs, les biens peuvent être individuels ou intégrés à des résidences de services : une résidence réservée aux étudiants ou aux personnes âgées, par exemple.
Les différents modes locatifs
Une fois meublé, le bien immobilier peut être loué via un bail de location de longue durée (le logement devient la résidence principale de l’occupant) ou en saisonnier pour des séjours de courte durée (en tant que meublé de tourisme, classé ou non).
Loueur meublé professionnel ou non professionnel
Les locations meublées peuvent être pratiquées sous deux régimes juridiques distincts : le LMNP et le LMP. La différence réside dans la place accordée à l’activité locative : le loueur en meublé professionnel (LMP) en tire la majeure partie de ses revenus, tandis que les loueurs en LMNP en font une activité complémentaire.
Ainsi, le statut LMNP s’applique par défaut aux bailleurs dont les revenus locatifs :
- N’excèdent pas 23 000 € par an.
- Et représentent moins de la moitié des revenus globaux perçus par le foyer fiscal.
Il faut que ces deux conditions soient remplies en simultané pour basculer vers le régime du loueur professionnel.
Voyons maintenant quels sont les avantages de la location meublée.
Avantage n°1 : la fiscalité de la location meublée
Le principal avantage réside dans la fiscalité de la location meublée, qui contribue à rentabiliser l’investissement locatif. Dans cette section, nous allons nous intéresser à la fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP), tout simplement parce que la location LMNP est la plus courante (en comparaison avec le statut LMP). Nous verrons aussi en quoi elle diffère du régime fiscal d’une location nue. Ces avantages concernent l’abattement forfaitaire sur les recettes locatives au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et la déduction des charges au régime réel d’imposition, le tout valable pour un bail de longue durée comme pour la location saisonnière de type Airbnb. Bien sûr, bénéficier des avantages du statut LMNP suppose d’effectuer des formalités préalables relatives à la déclaration LMNP. Voir aussi, sur le même sujet :
- Location meublée non professionnelle, comment ça marche ?
- Statut LMNP les conditions d’éligibilité.
Explorons dans le détail les principaux avantages fiscaux de la location meublée pour les loueurs. On peut distinguer plusieurs leviers.
L’abattement au régime micro-BIC
Au régime micro des revenus industriels et commerciaux BIC (applicable en dessous de 77 700 € de recettes annuelles), l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire qui vient diminuer le montant imposable des revenus locatifs.
Le montant de l’abattement varie en fonction de la nature de l’activité :
- 50 % sur les loyers perçus dans le cadre d’un bail de longue durée.
- 30 % sur les loyers perçus pour un meublé non classé (avec un seuil ramené à 15 000 € pour le régime micro).
- 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
(Ces taux s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.)
Dans le cas d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes, le seuil du régime micro est fixé à 77 700 € à compter du 1er janvier 2025.
La déduction des charges et l’amortissement
Au régime réel, vous avez la possibilité de déduire l’intégralité des charges supportées dans l’intérêt de l’activité ou qui se rattachent à sa gestion. En pratique, cela concerne :
- Les intérêts d’emprunt du crédit immobilier souscrit pour acquérir le logement.
- Les frais d’acquisition (notamment les frais de notaire).
- Les charges de copropriété.
- La taxe foncière.
- Les frais engagés pour réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration dans le bien.
- Les dépenses d’entretien.
- Les primes d’assurance.
Vous pouvez également amortir le bien et son mobilier en déduisant chaque année une fraction de leur valeur. Ce dispositif permet de tenir compte de la dépréciation de la valeur d’une immobilisation due à l’usage et au temps qui passe.
Les amortissements en location meublée ne peuvent pas générer de déficit en vertu d’une limitation du mécanisme. Dans les faits, la quote-part d’amortissement déductible ne doit pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges supportées dans l’intérêt de l’activité.
Le choix de l’imposition peut se faire lors de la déclaration d’activité ou à tout moment en s’adressant au service des impôts des entreprises dont vous dépendez (jusqu’à la date limite prévue pour le dépôt de la déclaration n°2042).
Le déficit foncier
Toujours au régime réel, lorsque vos charges annuelles excèdent le montant de vos recettes locatives, vous pouvez pratiquer un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de réduire votre imposition à zéro sur la part dédiée aux revenus locatifs, mais aussi de reporter le surplus sur les années qui suivent – uniquement sur les revenus issus de la location meublée.
Au régime LMP, le déficit foncier est reportable sur le revenu global du foyer fiscal.
La récupération de la TVA
Dans des cas de figure bien particuliers, vous avez la possibilité de récupérer la TVA acquittée lors de l’achat du bien immobilier, soit 20 % du prix de vente. Pour bénéficier de ce levier fiscal, il faut obligatoirement :
- Que les biens immobiliers soient neufs et intégrés à des résidences de services.
- Que leur gestion soit confiée à une société exploitante dans le cadre d’un bail commercial d’une durée de 9 ans.
Le régime des plus-values des particuliers
En cas de revente de votre bien locatif, l’éventuelle plus-value réalisée relève du régime des particuliers. Votre bénéfice est taxé à hauteur de 36,2 %, dont 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.Notez que des abattements s’appliquent pour chaque année de détention au-delà de la 5e année, de sorte que la plus-value est exonérée en totalité après 22 ans pour l’IR et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En LMP, c’est le régime d’imposition des plus-values professionnelles qui s’applique, avec une exonération totale pour des revenus inférieurs à 90 000 €, et partielle jusqu’à 126 000 €. Pour en bénéficier, vous devez exercer depuis 5 ans au minimum. De plus, les biens utilisés dans le cadre de l’activité n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Pourquoi est-ce plus intéressant qu’une location vide ?
En location meublée, l’avantage fiscal est associé à la déclaration des revenus dans la catégorie des BIC : l’activité est de nature commerciale. Dans le cas d’une location vide (non meublée), les recettes locatives sont déclarées dans la catégorie des revenus fonciers et répondent à des règles différentes :
- Le régime micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de revenus et donne droit à un abattement de 30 %.
À compter du 1er janvier 2025, le régime micro-BIC des locations de courte durée est aligné sur le régime micro-foncier. Seules les locations de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes, ainsi que les locations de longue durée, donnent droit à un abattement de 50 %.
- Le régime réel permet de déduire les charges, mais sans le mécanisme d’amortissement.
- Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € et reportable sur les 6 années qui suivent (sur 10 ans pour la part du déficit liée aux intérêts d’emprunt).
Quelles sont les démarches administratives pour bénéficier de ces avantages ?
Pour profiter de ces avantages, vous devez obligatoirement déclarer votre activité et obtenir un numéro SIRET (même si vous ne pratiquez pas en tant que professionnel). Cette déclaration doit être effectuée en ligne, par le biais du guichet des formalités des entreprises, au maximum 15 jours après le début de l’activité. À cette occasion, vous pouvez indiquer à l’administration le régime fiscal que vous avez choisi.
Par ailleurs, si vous envisagez de louer en saisonnier, pensez à vous informer auprès de votre mairie au sujet des formalités à réaliser. Certaines communes définissent des quotas d’autorisation pour des meublés de tourisme afin de réserver des secteurs spécifiques dans le plan local d’urbanisme pour les constructions de résidences principales. Elles peuvent aussi décider de limiter à 90 jours par an la durée maximale de location d’une habitation principale à des touristes (contre 120 jours par défaut).
Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration sur un téléservice national.
Avantage n°2 : des loyers plus élevés qu’en location vide
Autre avantage propre à la location meublée : le montant du loyer. On estime que le loyer moyen d’un bien meublé peut être 10 à 30 % plus élevé que celui d’une location vide (pour un bail de longue durée), selon sa situation géographique et la qualité des équipements proposés.
Cette différence est justifiée par la simplicité de l’installation : l’occupant peut se contenter de poser ses valises et de vivre dans le logement sans rien amener d’autre que ses effets personnels. Cela lui fait gagner du temps et économiser de l’argent, tout en réduisant les contraintes relatives au déménagement.
Pour cette raison, la rentabilité potentielle d’un bien meublé est plus importante : elle varie entre 6 et 8 % en moyenne, contre 4,7 à 6,6 % dans le cadre d’une location vide.
Par ailleurs, le risque d’impayé est faible compte tenu de la brièveté du bail meublé (1 an pour un bail classique et de 1 à 10 mois pour un contrat mobilité) et des profils de locataires ciblés pour ce type de bien (qui disposent généralement de moyens financiers plus conséquents). Cette sécurité joue également sur la rentabilité de l’investissement, puisque vous avez l’assurance de percevoir des loyers en continu.
Avantage n°3 : des logements plus attractifs
Ce bénéfice est directement lié au précédent : les loyers des meublés sont plus élevés parce que ces logements sont plus attractifs aux yeux des locataires potentiels. Le fait qu’ils soient déjà meublés et équipés constitue un avantage significatif. À l’inverse, les locations nues nécessitent une logistique plus lourde et sont donc choisies avec plus de soin par les candidats.
Notez que l’attractivité d’une location meublée dépend aussi de la cible visée. La localisation stratégique des biens meublés et leur aspect fonctionnel s’adressent plus spécifiquement aux étudiants et aux jeunes actifs en quête d’une installation rapide et d’une location sans contraintes, mais aussi aux touristes qui cherchent un hébergement pour quelques nuits.
Avant d’investir dans un bien, prenez le temps d’analyser la demande dans le secteur géographique envisagé en consultant les annonces existantes, en comparant les loyers pratiqués, et en évaluant le degré de tension locative.
En outre, les risques de vacance locative sont réduits, justement en raison de cette attractivité. Même si les baux sont plus courts et le turnover plus important, vous pourrez facilement trouver de nouveaux locataires, et ainsi continuer de percevoir le loyer avec une régularité de métronome.
Avantage n°4 : une grande souplesse de gestion locative
Le dernier avantage de la location meublée a trait à sa grande souplesse. Contrairement au bail de location vide, d’une durée fixe de 3 ans, le contrat meublé peut prendre différentes formes et s’adapter aux besoins des occupants. On distingue :
- Le bail classique de 1 an avec reconduction tacite.
- Le bail étudiant de 9 mois.
- Le bail mobilité dont la durée est librement fixée par le propriétaire et par le locataire pour un minimum de 1 mois et un maximum de 10 mois. Il ne peut pas être renouvelé et s’adresse à des profils spécifiques de locataires (dont les étudiants, les stagiaires et les salariés en situation de mutation professionnelle ou en mission temporaire).
- Le bail commercial de 9 ans.
Cette flexibilité vous permet de gérer votre bien locatif avec un maximum de liberté. Vous pouvez profiter des périodes d’inoccupation pour réaliser des travaux d’amélioration, changer régulièrement de locataire, ou encore récupérer le logement plus rapidement pour l’habiter vous-même ou le revendre.
Dans le cadre d’un bail meublé, le congé pour vente doit être signifié au locataire au moins 3 mois avant la fin du contrat, contre 6 mois dans le cas d’une location vide.
FAQ
Pourquoi choisir une location meublée plutôt qu’une location vide ?
L’activité de location d’un meublé offre un avantage fiscal notable par rapport à la location vide : au régime réel, il est possible de déduire l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier. Par ailleurs, au régime micro, les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Au-delà de cette particularité fiscale, le bail meublé offre d’autres avantages : loyers plus élevés, demande plus forte, et plus grande souplesse dans la gestion de la location.
Comment fixer les loyers d’une location meublée ?
En moyenne, les loyers des locations meublées sont 10 à 30 % plus élevés que ceux des locations nues. Néanmoins, pour les fixer, il faut tenir compte de plusieurs paramètres :
- Les prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires.
- La qualité de l’emplacement et des équipements proposés aux locataires.
- L’existence d’un mécanisme de plafonnement ou d’encadrement des loyers dans les zones tendues. Ces dispositifs fixent des plafonds légaux au mètre carré, calculés en fonction d’un montant de référence majoré.
Notez que les loyers des meublés de tourisme ne sont pas encadrés par la loi : ils sont fixés en cohérence avec le marché des locations saisonnières dans le même secteur. Pour déterminer le bon montant, il convient de comparer les annonces locatives sur une plateforme comme Airbnb.
La location meublée convient-elle à tous les types de logements ?
En théorie, la location meublée convient surtout à des petites surfaces : studios, T1 ou T2, et logements intégrés à des résidences de services. Mais en pratique, rien n’interdit de proposer à la location meublée une maison ou une villa, par exemple dans le cadre d’un contrat saisonnier.
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) est réservé aux propriétaires bailleurs qui pratiquent la location meublée sans en faire leur activité principale. Les recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000 € et représenter moins de 50 % des revenus globaux des membres du foyer fiscal. Lorsque ces deux seuils sont franchis (en simultané), le propriétaire bascule vers le régime des locations meublées professionnelles, ou LMP. La différence est à la fois fiscale, sociale et comptable, le LMP étant un régime plus complexe et plus lourd à gérer que celui de la location en meublé non professionnel LMNP, et nécessitant l’assistance d’un expert-comptable pour administrer l’activité de location.
Que doit contenir un appartement meublé ?
Pour être en conformité avec la loi, un bien meublé doit contenir au minimum les éléments de confort suivants (fixés dans le décret du 31 juillet 2015) :
- Une literie avec couette ou couverture.
- Un dispositif d’occultation (stores ou rideaux) dans les pièces destinées à servir de chambres à coucher.
- Dans la cuisine : des plaques de cuisson, un four classique ou à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur (ou au minimum un frigo intégrant un compartiment dont la température ne dépasse pas -6 °C), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
- Une table et des sièges.
- Des étagères de rangement.
- Des luminaires.
- Du matériel d’entretien adapté au logement.
