La nouvelle loi sur la location saisonnière de 2024 : contenu et fiscalité

La location touristique a connu un profond bouleversement pendant l’année 2024. Avec l’essor de plateformes comme Airbnb ou Booking, l’activité de location touristique a pris une ampleur telle que le Sénat et l’Assemblée nationale ont décidé d’intervenir pour encadrer davantage ces pratiques. Tous les propriétaires loueurs de meublés de tourisme sont concernés par la nouvelle loi sur la location saisonnière de 2024, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou de leur résidence secondaire. Abaissement de l’abattement fiscal pour les logements locatifs (chambres d’hôtes, gîtes, locations touristiques, etc.), DPE obligatoire, modification de l’autorisation de changement d’usage, etc., Keobiz vous explique en détail la nouvelle réglementation sur les meublés touristiques et vous conseille pour optimiser vos recettes locatives.

Pourquoi une nouvelle loi sur la location saisonnière en 2024 ?

Grâce à une fiscalité avantageuse, de nombreux propriétaires ont privilégié la location touristique. Malheureusement, partout en France, la pénurie d’offres locatives longue durée est devenue exponentielle. Le manque de logement touche toute la population : les salariés, les étudiants, les retraités et toutes les régions. Même des grandes villes comme Paris, Marseille ou Bordeaux sont impactées par la multiplication des locations touristiques.

Pour limiter le nombre de locations meublées de tourisme sur le marché, l’Assemblée nationale et le Sénat ont adopté une réforme dite “loi anti-Airbnb”, “loi Le Meur” ou encore “loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale”.

Adoptée le 21 novembre 2024, elle est entrée en vigueur le 1^er janvier 2025. La nouvelle loi de finances sur la location saisonnière 2024 concerne tous les propriétaires loueurs de meublés touristiques. Ces derniers devront déclarer systématiquement leurs logements auprès de la mairie (meublé de tourisme et chambre d’hôtes). La déclaration, qui doit être effective au plus tard le 20 mai 2026, s’effectue via le site officiel de l’administration française. Chaque propriétaire devra également prouver que le logement est bien sa résidence principale en fournissant son avis d’imposition.

La fiscalité d’un meublé de tourisme en 2024

Jusqu’à présent, les recettes issues de l’activité de location saisonnière bénéficiaient d’un abattement fiscal conséquent sous le régime micro-BIC. Surnommé “niche fiscale Airbnb”, cet abattement tombe à :

• 50 % pour les biens locatifs classés et les chambres d’hôtes (71 % auparavant). Le seuil de recettes annuelles permettant de rester au régime micro-BIC est abaissé à 77 700 euros (188 700 euros auparavant).
• 30 % pour la location de meublé non classé (abattement de 50 % avant la loi), avec un plafond de recettes qui passe de 77 700 euros à 15 000 euros.

Enfin, si vous souhaitez louer votre résidence principale occasionnellement, le statut LMNP (location meublée non professionnelle) risque aussi de ne pas être épargné. Le projet de loi de finances 2025 prévoit que les propriétaires relevant du statut LMNP ne pourront plus intégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente de leur bien immobilier.

La nouvelle loi sur les locations meublées impose un DPE obligatoire

Autre changement important : la réforme impose désormais la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour toute location touristique soumise à autorisation de changement d’usage. Cette obligation s’inscrit dans une dynamique de lutte contre les passoires énergétiques et d’amélioration du parc immobilier français.

• Ainsi, les hébergements locatifs doivent désormais attester d’un DPE classé entre A et E depuis le 21 novembre 2024.
• Entre la classe A et D dès 2034.

À partir du 1^er janvier 2034, les maires pourront également exiger une astreinte administrative de 100 € par jour si le propriétaire ne transmet pas un DPE valide. De plus, s’il s’avère que le logement loué est supérieur à la classe D, ce dernier risquera une amende administrative de 5 000 euros maximum.

La loi sur les meublés de tourisme élargit les pouvoirs des maires

La nouvelle loi sur les locations meublées accorde davantage de prérogatives aux maires pour limiter l’impact des locations touristiques sur l’offre de logement traditionnel.

Désormais, les maires peuvent :

• Limiter le nombre de jours de location des résidences principales à 90 jours par année (contre 120 jours auparavant). Le non-respect de cette limitation peut être sanctionné d’une amende de 15 000 €.
• Fixer des quotas maximums de locations touristiques dans certaines zones.
• Réserver des secteurs dédiés à la construction de résidence principale dans leur plan local d’urbanisation (PLU) dès que la commune compte plus de 20 % de résidences secondaires.
• Étendre l’autorisation de changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation (uniquement pour les communes disposant d’un règlement de changement d’usage).
• Sanctionner les propriétaires en cas de défaut de déclaration (amende jusqu’à 10 000 €). Mais aussi en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement (amende jusqu’à 20 000 €).

Ces mesures permettent aux collectivités de mieux gérer la tension immobilière sur leur territoire et de préserver l’accessibilité des logements pour les résidents permanents. Elles visent également à limiter la transformation des bureaux et commerces en meublés touristiques.

La nouvelle loi sur la location meublée de 2024 étendue à la copropriété

La nouvelle loi sur les locations meublées donne également plus de pouvoir aux copropriétés. Désormais, tout copropriétaire doit informer le syndic dès qu’il se déclare à la mairie comme loueur de meublé touristique.

De plus, l’assemblée générale peut, à la majorité (deux tiers des voix), décider d’interdire ou de limiter les locations saisonnières dans l’immeuble, alors qu’auparavant, l’unanimité était requise.

Les loueurs doivent donc vérifier attentivement leur règlement de copropriété avant de se lancer dans la location touristique, sous peine de se voir interdire leur activité de location.

Notre conseil pour pallier la nouvelle loi sur les locations meublées

Face aux restrictions croissantes imposées par la nouvelle loi location saisonnière 2024, les propriétaires ont tout intérêt à adapter leur stratégie pour maintenir la rentabilité de leur loyer. Une des solutions les plus efficaces consiste à passer au régime réel d’imposition.

Contrairement au régime micro-BIC, qui applique un abattement fiscal forfaitaire, le régime réel permet de déduire de vos impôts l’ensemble des charges réelles liées à la location : frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, etc. Vous pouvez également intégrer les amortissements du bien et du mobilier, ce qui réduit considérablement votre base imposable.

De plus, le régime réel offre aux loueurs la possibilité de compenser une partie des dépenses engagées pour la rénovation énergétique, en les déduisant directement de leurs revenus locatifs imposables. Une manière concrète d’alléger le coût des travaux et vos impôts tout en respectant les nouvelles obligations réglementaires.

La nouvelle loi sur la location saisonnière 2024 marque un tournant décisif pour les bailleurs. Entre durcissement des règles fiscales, exigences environnementales renforcées et contrôle accru des collectivités, l’activité de location devient plus contraignante. Chez Keobiz, nous accompagnons chaque loueur dans la compréhension et l’application de cette nouvelle réglementation. Choix du régime fiscal, calcul des amortissements, gestion comptable, obligations déclaratives, conseil en structuration… Nos experts-comptables vous guident de A à Z pour transformer ces contraintes en opportunités.