Mandat de vente dans l’immobilier : tout ce qu’il faut savoir en 2025

La vente d’un bien immobilier est une opération strictement encadrée par la loi. Celle-ci prévoit notamment des formalités administratives et fiscales à accomplir, et oblige le propriétaire immobilier à fournir à son acquéreur un certain nombre de documents indispensables. De plus, lorsque le vendeur choisit de confier sa transaction à un professionnel de l’immobilier, la réglementation impose la conclusion d’un contrat juridique : c’est le mandat de vente, dont il existe plusieurs versions. Keobiz vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le mandat immobilier en 2025 : suivez le guide.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente immobilier ?

Dans l’écosystème immobilier, un mandat de vente désigne un contrat à valeur juridique conclu entre un professionnel et un propriétaire vendeur. Par le biais de ce document officiel, le vendeur (ou mandant) donne à l’agent immobilier (le mandataire) le pouvoir d’agir en son nom afin de commercialiser sa propriété, et de mettre en œuvre toutes les actions nécessaires pour trouver des acquéreurs et conclure la transaction.

Ce mandat permet de fixer les conditions de la vente immobilière, de préciser les obligations du professionnel ainsi que les modalités de sa rémunération, et de rappeler au vendeur l’étendue de sa responsabilité. Dans certains cas, il peut également mentionner des informations relatives au déroulement de la transaction, comme les méthodes employées pour faire la promotion du bien, les moyens de communication utilisés par les deux parties, ou encore les conditions de résiliation. En tout état de cause, il doit être signé préalablement à tout acte de négociation ou d’entremise, pour n’importe quel type de bien immobilier (logement, local commercial, bureaux ou terrain), y compris s’il s’agit d’un bien en location au régime LMNP ou au régime LMP.

L’obligation de recourir à un mandat de vente pour prendre en charge une transaction immobilière est prévue par la loi du 2 janvier 1970 qui réglemente les conditions d’exercice des activités relatives aux opérations portant sur les biens immobiliers et les fonds de commerce – communément appelée « loi Hoguet ». Ce texte précise également les modalités d’accès à la profession, qu’il s’agisse d’ouvrir une agence immobilière ou bien de devenir agent immobilier indépendant, notamment l’obtention d’une carte professionnelle. Celle-ci est délivrée après vérification des conditions d’aptitude, de moralité, d’assurance (souscription obligatoire d’une assurance responsabilité civile professionnelle) et de garantie financière (si l’agent est amené à manipuler des fonds pour le compte de ses clients). En 2014, la loi Alur a renforcé les obligations des candidats au métier en les contraignant à justifier de leurs compétences professionnelles.

Quels sont les différents types de mandats ?

En travaillant avec un professionnel de la transaction, un propriétaire a le choix entre trois types de mandats. Faisons le point pour chacun d’entre eux, avec ses avantages et ses inconvénients.

Le mandat simple

Dans le cadre d’un mandat simple, le propriétaire confie son bien à une ou plusieurs agences immobilières (y compris à des agents indépendants). En parallèle, il conserve la possibilité de trouver lui-même un acquéreur.

Le versement des honoraires dépend de la conclusion de la transaction. L’agence qui réalise effectivement la vente perçoit la commission prévue dans le mandat, tandis que les autres intervenants ne sont pas rémunérés – sauf dans le cas particulier d’une collaboration entre deux individus ou enseignes. Si le propriétaire parvient à vendre seul, il n’a donc aucune commission à verser à qui que ce soit.

Ce type de contrat se caractérise ainsi par sa flexibilité : le propriétaire bénéficie des services de professionnels tout en ayant l’occasion de vendre son logement par ses propres moyens. C’est une manière de multiplier les canaux de commercialisation et, ce faisant, de maximiser ses chances de vendre.

Le mandat exclusif

Dans le cadre d’un mandat exclusif, une seule agence (ou un seul agent indépendant) se voit attribuer la transaction. Le professionnel signataire jouit donc du droit exclusif de vendre le bien en question, et le propriétaire renonce à la possibilité de trouver lui-même un acquéreur ou de travailler avec d’autres enseignes ou indépendants durant toute la durée du mandat.

Par conséquent, avec un mandat de vente exclusif, l’agent immobilier a la certitude de toucher les honoraires dus s’il parvient à vendre la propriété, puisqu’il est seul en course. Le droit à la commission est exercé même si le propriétaire ou une autre agence réalise la transaction, dès lors que l’opération a lieu pendant la durée de validité du mandat.

Ce mandat exclusif se distingue par sa rigidité : le propriétaire est lié à une seule agence et s’engage à ne pas vendre autrement, du moins jusqu’à l’échéance du mandat. En contrepartie, l’agent immobilier s’implique plus intensément et met tout en œuvre pour réaliser la vente dans les délais fixés (voir plus bas).

Le mandat semi-exclusif

La semi-exclusivité constitue une forme intermédiaire entre le contrat simple et sa version exclusive. On parle aussi d’« exclusivité partielle » : une seule agence (ou un seul indépendant) bénéficie d’une exclusivité totale, tandis que le propriétaire reste libre de vendre par ses propres moyens.

Si le propriétaire conclut lui-même la vente, le mandat peut prévoir le versement d’une commission de compensation à l’agence immobilière ou au négociateur indépendant. Le montant de cette commission est fixé dans le contrat, soit en fonction du prix de vente, soit selon des modalités convenues librement entre les parties.

Le mandat semi-exclusif offre une certaine flexibilité au vendeur tout en lui permettant de profiter de l’accompagnement d’un professionnel qui s’implique dans la transaction. En ce sens, il s’agit d’une solution à mi-chemin entre les deux autres options, avec les avantages et les inconvénients de chacune.

Que doit contenir un mandat de vente ?

Le mandat de vente signé entre le propriétaire vendeur et le professionnel de l’immobilier est un document juridique encadré par la loi. Pour cette raison, il doit contenir un certain nombre d’informations au sujet de l’agent immobilier comme du vendeur, que nous détaillons ici :

• L’identité du propriétaire vendeur qui a choisi de confier son bien.
• L’identité et les coordonnées de l’agence immobilière ou du négociateur indépendant (ou, le cas échéant, l’identité et les coordonnées des agences ou des négociateurs).
• Le numéro d’inscription au registre des mandats.
• La désignation du bien avec ses caractéristiques (type de logement, superficie, nombre de pièces, etc.).
• Le prix de vente fixé à l’issue de l’estimation.
• Le montant des honoraires du mandataire ainsi que la mention de la partie qui en a la charge.
• La durée du mandat, avec la possibilité d’inclure une reconduction tacite (voir plus bas).
• Les conditions de résiliation du mandat, ainsi que la durée du préavis (voir plus bas).
• Les moyens mis en œuvre par le mandataire (ou par le réseau auquel il appartient) pour faire la promotion du bien auprès des acheteurs potentiels.
• Les conditions dans lesquelles le mandataire est autorisé à recevoir, à verser ou à remettre des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs, dans le cadre de l’opération qu’il prend en charge.

D’autres indications peuvent venir s’ajouter à ces informations du mandat de vente immobilier. On parle alors de mentions facultatives, par exemple :

• Une clause pénale d’indemnisation prévoyant le versement d’une commission de compensation à l’agent immobilier si le vendeur cède lui-même son bien à un acheteur que le professionnel lui a présenté. Cette clause s’applique au-delà de la date de fin du mandat pendant un maximum de 24 mois. (Cette indemnité ne peut pas excéder le montant des honoraires tel qu’il est prévu dans le contrat.)
• Le détail des termes de l’exclusivité de vente accordée au professionnel.
• Les modalités de communication entre le mandataire et son mandant : rapports réguliers sur les visites, compte rendu des offres formulées par les candidats à l’achat, moyens employés pour échanger entre eux, etc.
• Les leviers actionnés pour promouvoir le bien auprès des acquéreurs potentiels, notamment les stratégies marketing et publicitaires mises en œuvre.

Quelle est la durée d’un mandat de vente ?

La durée du mandat dépend de sa nature. Dans le cas d’un mandat simple ou semi-exclusif, la loi ne prévoit pas de délais à respecter, mais la période du contrat doit être limitée explicitement : le plus souvent, elle s’étend sur 3 mois irrévocables. Il est possible de prévoir un prolongement par tacite reconduction, auquel cas le professionnel doit prévenir son client au moins 1 mois avant l’échéance (par courrier postal ou électronique) en l’informant de son droit de refuser cette prolongation.

Dans le cas d’un mandat exclusif, sa durée est fixée librement entre les parties dans la limite de 3 mois. La loi prévoit toutefois qu’après un délai de 3 mois à compter de la signature du mandat, celui-ci peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à condition de respecter un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception. À l’inverse, si le vendeur souhaite poursuivre avec le même professionnel ou la même agence, il doit signer un nouveau mandat de son choix (telles sont les dispositions prévues par la loi Alur de 2014).

Par ailleurs, le vendeur dispose d’un droit de rétractation qu’il peut exercer dans un délai de 14 jours à compter de la signature, mais uniquement si celle-ci a eu lieu à distance (en dehors des locaux de l’agence ou dans le cadre d’un démarchage téléphonique). La rétractation doit être envoyée à l’agent immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception, et le vendeur n’a pas besoin de donner un motif. Néanmoins, cela n’est plus possible dès lors que le professionnel a déjà commencé à effectuer des visites avec l’accord du mandant.

Comment résilier un mandat immobilier ?

Il est possible de résilier un mandat de vente dans différentes circonstances, mais toujours dans le respect des formalités. De manière générale, la résiliation peut intervenir à l’issue de la durée initiale du mandat, puis à tout moment une fois qu’il a été reconduit (avec un préavis de 15 jours à respecter et l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception). En cas de prolongement tacite, le vendeur doit en être informé au moins 1 mois avant l’échéance du délai initial, ce qui lui permet de refuser cette reconduction.

En revanche, il n’y a pas de résiliation possible pendant la durée initiale du mandat au-delà de la période de rétractation de 14 jours (celle-ci n’existant que si le contrat a été signé à distance). En cas de résiliation anticipée, le vendeur peut être tenu de verser une indemnité au professionnel ou à l’agence, conformément à ce que prévoit le mandat.

Quels sont les avantages de l’exclusivité ?

Maintenant que nous avons fait le point sur les différents mandats de vente et sur leurs caractéristiques, une question se pose : quels sont les avantages du mandat exclusif qui le rendent supérieur aux autres (simple, semi-exclusif, et même mandat co-exclusif) ?

Le principal avantage du mandat immobilier exclusif réside dans la qualité de l’accompagnement qui en découle. C’est bien simple : en s’engageant avec une seule agence (ou un seul négociateur indépendant), le vendeur bénéficie d’une implication totale de son interlocuteur. Le professionnel étant seul à pouvoir réaliser la vente du logement, il va naturellement consacrer toute son énergie au succès de l’opération. À ce titre, il va mettre en œuvre les moyens les plus efficaces à sa disposition et faire profiter le vendeur de ses compétences commerciales, ainsi que des meilleurs outils possibles, mais aussi de son réseau professionnel. En outre, le négociateur prend le temps de tisser une relation privilégiée avec le propriétaire et de communiquer régulièrement avec lui, par exemple pour lui transmettre les feedbacks des visiteurs ou lui donner des conseils visant à valoriser le bien.

De cette manière, l’exclusivité permet de bâtir un climat de confiance entre les deux parties. D’un côté, le vendeur signifie au professionnel qu’il a foi en ses compétences. De l’autre, le négociateur sait qu’il peut s’engager pleinement dans la transaction, sans risquer de se faire devancer par un concurrent.

Pour toutes ces raisons, le mandat immobilier exclusif est souvent synonyme de vente rapide (avec un délai de 3 mois en moyenne contre 6 mois dans le cadre d’un mandat simple), mais aussi de vente à meilleur prix. Le bien immobilier étant affiché dans une seule agence et à un prix unique, cela laisse moins de marge de négociation aux acheteurs.

En contrepartie, il faut aussi tenir compte des inconvénients du mandat exclusif. Le plus important étant l’engagement unilatéral avec une seule agence ou un seul négociateur indépendant. Si le vendeur se montre insatisfait des services qui lui sont proposés, il doit attendre la fin du contrat pour avoir le droit de le résilier. De plus, il est dépendant des compétences et de l’implication du professionnel en charge : si celui-ci ne fait pas ce qu’il faut pour vendre le bien, cela est susceptible de retarder la transaction.

Pour le vendeur, il est donc essentiel de prendre en compte les avantages et les inconvénients de ce type de mandat avant de signer. C’est là que les compétences commerciales du professionnel entrent en jeu : il doit pouvoir convaincre son client de l’efficacité de ce contrat et de l’étendue de son implication en recourant aux arguments pertinents, et en démontrant son savoir-faire, notamment lors de l’estimation du logement.