Ouvrir une agence immobilière en 2025 : le guide complet

Vous envisagez de vous lancer dans le secteur de l’immobilier en créant votre propre agence ? Ce n’est pas un projet à prendre à la légère. Bien que le marché offre de multiples opportunités (ainsi qu’un cadre favorable à l’épanouissement professionnel), ouvrir une agence immobilière n’est pas donné à tout le monde. Il faut d’abord remplir des conditions strictes afin d’obtenir une carte professionnelle d’agent immobilier, puis créer une entreprise, respecter la réglementation et attirer vos premiers clients en faisant connaître votre enseigne. Comment mettre sur pied votre structure immobilière et vivre de votre passion dans les meilleures conditions ? Keobiz vous guide tout au long du chemin.

Ouvrir une agence immobilière, qu’est-ce que ça implique ?

Avant toute chose, il s’agit de bien comprendre de quoi l’on parle. Il existe différentes manières d’exercer dans l’immobilier et de prendre en charge des transactions :

• Travailler comme agent indépendant au sein d’une agence ou d’un réseau de mandataires.
• Se faire recruter en tant que négociateur salarié dans une enseigne existante.
• Créer une agence immobilière de toutes pièces et en devenir le dirigeant (ou créer un réseau de mandataires et devenir « tête de réseau »).

Or, les conditions à remplir ne sont pas les mêmes pour chaque cas de figure. Ainsi, pour ouvrir votre propre agence, vous devez détenir une carte professionnelle d’agent immobilier dont la délivrance est soumise à des obligations préalables (on y revient plus bas). À l’inverse, il est possible de démarrer comme indépendant ou comme salarié sans expérience ni formation, à condition d’exercer sous le contrôle d’un titulaire de ladite carte.

Indépendamment du statut, le travail du négociateur reste le même. Il s’agit de :

• Chercher des biens à vendre ou à louer (logements, commerces ou locaux professionnels).
• Établir un mandat avec le propriétaire vendeur ou avec l’acheteur (mandat de vente ou de recherche).
• Prendre en charge des transactions immobilières pour le compte des clients, que ce soit en cherchant des acquéreurs pour les biens représentés, ou en parcourant le marché pour trouver des propriétés qui correspondent aux critères des acheteurs.
• Conseiller les clients et leur partager des informations pertinentes sur le marché, les attentes des acheteurs ou le contexte économique.
• Apporter un soutien administratif et juridique.
• Rédiger des actes, comme des compromis de vente, des baux locatifs ou des états des lieux de location.
• Accompagner les vendeurs et acheteurs chez le notaire.
• Exercer des fonctions d’administration du patrimoine, comme la gestion locative ou le syndic de copropriété.

Quelles sont les conditions à remplir pour créer son agence immobilière ?

Comme nous l’avons vu, ouvrir une agence suppose de créer une structure juridique et d’en devenir le dirigeant. Mais parce que le secteur de l’immobilier est réglementé, cela n’est possible qu’en remplissant des conditions préalables. Celles-ci sont prévues par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui impose d’obtenir une carte professionnelle, de souscrire une assurance adaptée, et de disposer d’une garantie financière dès lors que l’on entend détenir et manipuler des fonds. Voyons ce qu’il en est dans le détail.

Obtenir une carte professionnelle

La carte immobilière est un sésame incontournable pour ouvrir une agence ou pour créer un réseau de mandataires indépendants. Son numéro doit apparaître sur l’ensemble de vos documents professionnels : contrats, mandats, correspondance avec vos clients et autres. Elle est établie pour une durée de 3 ans et peut être renouvelée autant de fois que nécessaire.

Quatre activités peuvent être portées sur ce document :

• Transactions sur immeubles et fonds de commerce (pour s’occuper d’opérations de vente et d’achat de biens immobiliers).
• Gestion immobilière (pour prendre en charge la gestion locative des biens).
• Syndic de copropriété (pour gérer un ou plusieurs immeubles en copropriété).
• Marchand de listes (pour proposer aux clients des listes ou des fichiers de logements à vendre, la plupart du temps en contrepartie d’une somme forfaitaire).

Pour l’obtenir, vous devez justifier d’une formation ou d’une expérience conséquente dans le secteur :

• Au minimum un titre équivalent à bac +2 dans le domaine de l’immobilier (BTS, licence, licence professionnelle ou certificat enregistré au Répertoire national des certifications professionnelles de niveau II).
• À défaut d’être diplômé, une expérience d’au moins 3 ans en tant que salarié à temps plein sous la responsabilité d’un titulaire de la carte si vous avez obtenu le baccalauréat. À défaut, il faut justifier d’au moins 10 ans d’expérience ou 4 ans avec le statut de cadre.

La demande se fait via le formulaire Cerfa 15312*03 en transmettant une attestation de formation, des justificatifs d’expérience dans le domaine, une attestation d’assurance et de garantie financière, ainsi qu’un justificatif prouvant que vous avez immatriculé votre activité. Pour une délivrance initiale, le coût s’élève à 160 €.

L’assurance responsabilité civile

L’assurance RCP doit obligatoirement être souscrite avant de démarrer l’activité : c’est l’une des conditions à remplir pour obtenir une carte immobilière. Cette assurance vous protège dans le cadre de vos activités courantes et indemnise vos clients en cas de dommages corporels, matériels ou immatériels causés par votre faute.

La responsabilité civile professionnelle peut être activée dans de nombreux cas de figure :

• Accident sur le lieu de travail en présence de clients impactés.
• Manquement au devoir de conseil ou d’assistance.
• Erreur ou omission dans un acte juridique rédigé par vos soins.
• Fraude avérée (si, par exemple, vous dissimulez une partie du prix de vente d’un bien).
• Fermeture de l’agence avec une transaction immobilière en cours.
• Dépôt de bilan.

La garantie financière

Autre condition préalable à l’ouverture d’une agence : la garantie financière, qui est une réserve d’argent obtenue auprès d’un garant. Cette réserve vous permet de couvrir d’éventuelles pertes relatives aux fonds collectés auprès de vos clients, comme des loyers ou des acomptes.

Son montant s’élève au minimum à 30 000 € pour chacune des deux premières années d’activité, puis à 110 000 € par la suite. Elle est souscrite auprès d’une organisation professionnelle, d’un établissement de crédit, d’une compagnie d’assurances ou de la Caisse des dépôts.

La garantie financière est obligatoire uniquement si vous comptez détenir et manipuler des fonds appartenant à vos clients. Vous pouvez obtenir la carte immobilière sans en disposer, à condition de remplir une attestation sur l’honneur de non-détention directe ou indirecte de fonds.

Comment ouvrir son agence immobilière ?

Dès lors que vous remplissez les conditions pour exercer le métier d’agent immobilier (diplôme ou expérience professionnelle, carte immobilière, assurance et garantie financière), il vous reste à donner une existence juridique à votre activité. Cela suppose d’étudier le marché, d’établir un business plan, de choisir une forme sociale (entreprise individuelle ou société), puis de procéder à l’immatriculation en ligne. Vous devez également définir les contours de votre activité, selon que vous souhaitez mettre en relation des vendeurs et acheteurs de biens immobiliers ou exercer comme marchand de biens par exemple. Notez que si vous envisagez de devenir agent indépendant, vous pouvez vous passer de carte à condition d’exercer pour le compte d’un titulaire de ce document (car la profession est réglementée), selon les mêmes modalités que pour ouvrir une entreprise dans le bâtiment sans formation et pour exercer d’autres activités immobilières. Mais il faudra tout de même vous déclarer comme entrepreneur. Au sujet de la création d’une entreprise, voir aussi :

• Ouvrir son entreprise de menuiserie.
• Devenir infirmière libérale.
• Choisir son statut de professeur indépendant.
• Devenir coach sportif.

Explorons les différentes étapes nécessaires à la création d’une agence.

Définir les contours de l’activité

La gestion d’une agence immobilière indépendante ou franchisée constitue une activité commerciale. À ce titre, il est déterminant de définir à l’avance les contours de votre projet : 

• En choisissant les services que vous souhaitez proposer à la clientèle, comme la vente et l’achat, le syndic ou la gestion locative (sachant qu’il existe différentes mentions sur la carte professionnelle en fonction de la nature de l’activité exercée, comme “G” pour “gestion immobilière”).
• En fixant le type de bien que vous envisagez de vendre ou de gérer, par exemple : propriétés résidentielles, locaux professionnels, terrains, maisons ou appartements, biens de prestige, biens atypiques.
• En sélectionnant une zone d’implantation où exercer votre profession : non seulement un secteur donné (une commune, un quartier ou un arrondissement), mais aussi la situation géographique précise de votre future agence. Celle-ci doit être visible, accessible au public, et pas trop proche des concurrents.

Bien entendu, ces décisions ne peuvent être prises qu’à l’issue d’une étude de marché rigoureuse. Celle-ci vous aide à évaluer le potentiel commercial de votre projet en analysant le marché immobilier local, ses opportunités, mais aussi ses contraintes et ses risques.

Choisir entre l’indépendance et la franchise

Il est indispensable, également, de choisir la structure de votre activité. Vous avez la possibilité d’ouvrir une agence immobilière indépendante ou de rejoindre une franchise, deux solutions qui ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients.

• L’indépendance vous garantit une liberté totale à tous les échelons, depuis le choix des services à proposer jusqu’au type de matériel à acheter pour décorer votre local. Autrement dit, vous maîtrisez pleinement le développement de votre activité. En contrepartie, il vous faut prévoir les investissements nécessaires et mettre en place les actions marketing pour faire connaître votre agence indépendante auprès du public, ce qui prend du temps et nécessite de mobiliser d’importantes ressources.
• La franchise est une alternative sécurisante au démarrage puisqu’elle vous permet de lancer votre agence avec l’assistance d’un réseau bien installé et déjà connu du grand public. Ce faisant, vous profitez de la notoriété du franchiseur (ce qui limite l’investissement nécessaire en matière de marketing) ainsi que de ses outils et de ses supports de communication. Vous pouvez aussi vous faire aider des autres agences immobilières appartenant au même réseau. Ces bénéfices ont toutefois un prix : le droit d’entrée à verser au franchiseur lors de la création de l’agence, puis une redevance mensuelle. En outre, vous devez respecter les règles instituées par la franchise et n’êtes pas autonome à 100 %.

Établir un business plan et chercher des financements

Le business plan est un document décrivant la stratégie financière et commerciale que vous avez choisie pour mener à bien votre projet entrepreneurial. C’est une sorte de présentation chiffrée de la viabilité de votre idée de création d’entreprise, qui réunit plusieurs composantes :

• Un executive summary (une version synthétique de la présentation du projet et de l’équipe).
• Un résumé des points saillants de l’étude de marché.
• Le statut juridique choisi.
• Le modèle économique de votre future agence, avec la stratégie marketing envisagée.
• Le montant de l’investissement de départ nécessaire.
• Les éléments financiers (budget prévisionnel, plan de trésorerie et compte de résultat prévisionnel) visant à montrer la rentabilité du projet.

Avec ce document en main, vous avez toute latitude pour partir en quête de financements. Les fonds nécessaires à la création de votre entreprise peuvent provenir de diverses sources :

• L’emprunt bancaire.
• Les investisseurs privés.
• Le financement par les organismes publics (comme Bpifrance).
• Une campagne de financement participatif (crowdfunding).
• Un prêt d’honneur octroyé par un organisme comme Initiative France ou le Réseau Entreprendre.
• Des aides publiques comme l’Acre, l’ARCE ou le nouvel accompagnement à la création ou la reprise d’entreprise (ex-Nacre).

Choisir un local commercial

Si vous décidez d’ouvrir une agence immobilière physique, vous devez disposer d’un local commercial. Celui-ci doit bénéficier d’un emplacement pertinent (en centre-ville ou dans une zone commerciale) afin d’être visible et de profiter de la proximité des biens à vendre ou à gérer.

Par ailleurs, votre local doit être suffisamment bien achalandé pour accueillir des clients en toute discrétion (idéalement dans une pièce séparée du reste de l’espace de travail). Il doit aussi avoir une grande vitrine pour afficher les annonces de vente et de location.

Choisir un statut juridique

En matière de forme juridique, vous avez plusieurs options pour devenir agent immobilier et entrepreneur :

• La création d’une entreprise en nom propre (entreprise individuelle), une forme idéale pour démarrer et développer l’activité. C’est le statut le plus simple et le plus rapide à mettre en place, qui bénéficie aussi d’obligations comptables et fiscales allégées. En contrepartie, l’entreprise individuelle ne permet pas de s’associer.
• La création d’une société commerciale : SARL ou SAS si vous désirez vous associer, EURL ou SASU pour exercer en tant qu’associé unique. Ces formes juridiques limitent la responsabilité des associés aux apports au capital. La SARL et l’EURL se caractérisent par un cadre juridique plus rigoureux, tandis que la SAS et la SASU bénéficient d’une plus grande souplesse dans la rédaction des statuts (ce qui permet de structurer votre agence à votre guise). Quant au régime social, il dépend de la forme choisie et du statut du gérant.

Le choix du statut est crucial, puisqu’il a une incidence sur la responsabilité des associés, sur la fiscalité des revenus, sur le fonctionnement de l’entreprise, sur les droits des associés et sur les obligations (notamment comptables) à remplir. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour prendre la bonne décision.

Immatriculer l’activité

L’étape suivante consiste à créer administrativement votre agence. Toutes les démarches sont à effectuer en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. Il convient de remplir un formulaire digital en choisissant la forme juridique désirée et le régime fiscal envisagé, puis de transmettre les pièces demandées, en particulier un justificatif de votre formation ou de votre expérience.

Pour créer une société, il faut également réaliser quelques formalités préalables :

• Domicilier la société.
• Rédiger et faire signer les statuts par l’ensemble des associés.
• Déposer le capital social sur un compte dédié (ainsi que la garantie financière).
• Publier un avis de création dans un journal habilité à recevoir des annonces légales.
• Déclarer les bénéficiaires effectifs.

À la fin de la procédure, vous recevez deux numéros d’identification (un SIREN et un SIRET) ainsi qu’un code d’activité APE.

Quelles sont les obligations réglementaires ?

Une fois votre agence créée et votre activité lancée, vous devez encore vous assurer de respecter un certain nombre d’obligations réglementaires. Nous vous proposons de les explorer maintenant.

L’affichage des prix

L’affichage des prix dans une agence immobilière est réglementé. Vos tarifs TTC doivent être placés de façon visible à l’extérieur et à l’intérieur de votre local, aux côtés du mode de calcul choisi et du barème des prix. Par exemple, si vos prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, vous devez faire apparaître les pourcentages appliqués et les tranches de prix correspondantes.

Les mentions obligatoires sur les annonces

Les annonces affichées en vitrine font aussi l’objet d’une réglementation stricte. Pour les biens en vente, et lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, chaque annonce doit indiquer :

• La part des honoraires en pourcentage du prix net vendeur.
• Le prix HAI (honoraires d’agence inclus).
• Le prix net vendeur (exprimé sans honoraires).

Dans le cas contraire, seul le prix net vendeur doit apparaître.

Pour les locations d’une durée supérieure à 90 jours (donc hors locations saisonnières), il faut afficher dans l’annonce :

• Le montant du loyer mensuel charges comprises.
• Le montant des charges locatives et leur mode de récupération.
• Le montant du dépôt de garantie, limité à 1 mois de loyer hors charges pour les locations nues et à 2 mois pour les locations meublées.
• L’éventuel complément de loyer pour les communes soumises à un dispositif d’encadrement (une somme supplémentaire que le bailleur est en droit d’exiger lorsque le bien bénéficie d’un confort particulier).
• Le caractère meublé du bien, le cas échéant.
• Le montant des honoraires pris en charge par le locataire, et la part de ces honoraires consacrée à la réalisation de l’état des lieux par le professionnel.
• La surface habitable du bien loué.

L’embauche de collaborateurs

Vous envisagez de recruter des collaborateurs dans votre agence ? Sur ce point, l’immobilier est un cas un peu particulier : il faut fournir à chaque salarié une attestation d’habilitation (ou attestation collaborateur), un document lui permettant de justifier de ses compétences auprès des tiers. Par le biais de cette attestation, vous l’habilitez à négocier, à réaliser des transactions et à s’engager pour le compte de l’agence.La demande d’attestation passe par ce téléservice.

La formation continue

Les professionnels du secteur de l’immobilier sont soumis à une obligation de formation continue, intégrée à la rédaction de la loi Hoguet depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur de 2014 en France. Cette formation est une condition à remplir pour renouveler votre carte professionnelle quelle que soit l’activité exercée (transactions ou gestion locative, par exemple).

La durée de la formation est de 42 heures au minimum, réparties sur les 3 années d’activité qui courent entre l’émission de la carte et son renouvellement. Elle doit être prodiguée par un organisme agréé (à trouver sur cet annuaire) et porter sur les points suivants :

• Questions commerciales, économiques et juridiques.
• Sujets autour de la construction, de l’habitation, de l’urbanisme et de la transition énergétique.
• Déontologie (au moins 2 heures sur les 3 ans).

Comment se différencier dans le secteur de l’immobilier ?

Pour croître sur le marché immobilier, il est indispensable de se différencier des concurrents (encore plus en période de ralentissement de l’activité). Voici quelques pistes pour sortir du lot :

• Choisissez un positionnement clair pour vos clients (immobilier de prestige, bureaux, maisons, investissements locatifs ou autres) afin d’être identifié aisément et de pouvoir communiquer efficacement.
• Diffusez vos messages sur les réseaux sociaux, en privilégiant ceux que fréquente votre audience cible.
• Démontrez votre expertise en partageant des contenus à forte valeur ajoutée et pertinents pour vos prospects : des articles sur la vente ou la gestion locative, par exemple.
• Communiquez autour de votre agence, de votre équipe, des services que vous proposez et du travail quotidien que vous effectuez.
• Constituez une base de données de prospects au plus tôt, avec des informations de contact à jour. Mais attention à bien respecter les exigences du règlement européen sur la protection des données personnelles (RGPD).
• Participez à des événements locaux afin de mettre en avant vos services.

Le but est de faire connaître votre enseigne au plus vite afin de trouver vos premiers clients et d’en faire des ambassadeurs qui communiqueront à leur tour sur votre agence.