La SAS immobilière est une société commerciale dédiée à l’acquisition, la détention, la gestion et l’exploitation de biens (achat‑revente, location nue ou meublée, promotion), avec les associés actionnaires détentrices du capital.
Elle offre une liberté statutaire importante (président obligatoire seulement, clauses d’agrément, répartition des pouvoirs sur mesure) et limite la responsabilité des actionnaires à leurs apports, mais nécessite une rédaction précise des statuts pour éviter les blocages.
Par défaut soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) — taux normal 25 % et taux réduit 15 % sous conditions — la SAS entraîne une double imposition en cas de distribution (IS puis PFU 30 %) ; l’option à l’IR est en pratique très limitée pour la gestion de patrimoine immobilier.
Le président est assimilé‑salarié (protection sociale complète hors chômage) : sa rémunération est déductible pour la société mais supporte des cotisations élevées (≈65–70 % du net), d’où l’importance d’arbitrer salaire vs dividendes avec un expert‑comptable.
Étapes clés : rédaction des statuts, dépôt du capital, publication d’une annonce légale, immatriculation au greffe — coûts totaux ≈ 300–2 500 € HT — et recommandation forte d’être accompagné par un avocat ou expert‑comptable spécialisé en immobilier.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à titre professionnel et vous vous demandez quelle structure juridique serait la plus adaptée ? Si la SCI est souvent la première option qui vient à l’esprit pour la gestion patrimoniale, elle montre vite ses limites pour des activités commerciales. Une autre voie, plus souple et robuste, mérite toute votre attention : la SAS immobilière.
Plébiscitée par les entrepreneurs pour sa flexibilité, la Société par Actions Simplifiée (SAS) dédiée à l’immobilier offre un cadre sécurisant pour des projets d’envergure comme l’achat-revente, l’investissement locatif meublé ou la promotion. Elle permet de limiter votre responsabilité tout en organisant la gouvernance sur mesure. Cependant, cette souplesse a un coût, notamment sur le plan fiscal et social. Décortiquons ensemble le fonctionnement, les avantages et les points de vigilance de ce montage juridique.
Qu’est-ce qu’une SAS immobilière et à qui s’adresse-t-elle ?
La SAS immobilière est une société commerciale dont l’objet social est centré sur l’acquisition, la détention, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Contrairement à la SCI qui a une nature civile, cette structure est régie par le Code de commerce, ce qui la rend parfaitement adaptée à des activités commerciales. C’est la société qui est propriétaire du patrimoine immobilier, et les associés (ou actionnaires) en détiennent des parts sous forme d’actions.
Le périmètre d’activité de la SAS immobilière
L’achat-revente de biens immobiliers : C’est l’activité de marchand de biens. La SAS achète des immeubles, les rénove potentiellement, puis les revend pour générer une plus-value.
L’investissement locatif : La société peut acquérir des biens pour les mettre en location, qu’il s’agisse de location nue ou de location meublée (LMNP/LMP), cette dernière étant une activité commerciale par nature.
La promotion immobilière : La SAS peut également servir de support pour des projets de construction en vue de la vente.
La gestion de patrimoine immobilier : Elle permet de centraliser la gestion d’un portefeuille de biens et d’optimiser les revenus qui en découlent.
Les profils d’investisseurs concernés
Les investisseurs souhaitant s’associer : La grande liberté statutaire permet de définir précisément les règles de fonctionnement entre plusieurs partenaires.
Les entrepreneurs de l’immobilier : Pour une activité d’achat-revente ou de location meublée professionnelle, la SAS est la structure de référence.
Les investisseurs solitaires : Il est tout à fait possible de monter ce type de projet seul via une SASU immobilière (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle), qui bénéficie des mêmes avantages avec des obligations comptables allégées.
Ceux qui cherchent à protéger leur patrimoine personnel : La responsabilité des actionnaires est limitée au montant de leurs apports.
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Je me lanceLe fonctionnement juridique : la flexibilité comme maître-mot
L’un des atouts majeurs de la SAS réside dans la souplesse de son organisation, qui est largement définie par les statuts.
La rédaction des statuts : une liberté quasi-totale
À la différence de la SARL dont les statuts sont très encadrés par la loi, ceux de la SAS offrent une liberté contractuelle exceptionnelle. Les actionnaires fondateurs peuvent organiser la société “sur mesure” en définissant :
Les organes de direction : Seule la nomination d’un Président est obligatoire. Vous pouvez librement ajouter d’autres organes comme un Directeur Général, un conseil d’administration ou un comité de surveillance pour contrôler la gestion.
Les règles de décision : Les modalités de vote en assemblée générale (majorité simple, qualifiée, unanimité) peuvent être adaptées pour chaque type de décision.
Les conditions de cession d’actions : Il est possible d’insérer des clauses spécifiques pour maîtriser l’entrée de nouveaux actionnaires, comme une clause d’agrément (qui soumet toute cession à l’accord des autres associés) ou un pacte d’actionnaires.
Cette grande flexibilité est à double tranchant. Une rédaction approximative des statuts peut entraîner des situations de blocage ou des conflits futurs. Il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou un expert-comptable pour anticiper tous les scénarios et sécuriser le fonctionnement de votre société.
Le capital social et la responsabilité des actionnaires
Pour créer une SAS, aucun capital social minimum n’est exigé par la loi ; un euro symbolique suffit. Cependant, un capital social conséquent est un gage de crédibilité auprès des partenaires financiers, notamment les banques. Ce capital peut être fixe ou variable, ce qui facilite l’entrée ou la sortie d’associés sans nécessiter de modification statutaire lourde.
Un avantage fondamental de cette structure est la responsabilité limitée des actionnaires. En cas de difficultés financières, les créanciers de la société ne peuvent se retourner contre les associés que dans la limite de leurs apports au capital. Votre patrimoine personnel est donc protégé, contrairement à ce qui prévaut dans une SCI classique où la responsabilité est illimitée.
La fiscalité de la SAS immobilière : une double imposition à anticiper
Le régime fiscal est un point crucial à analyser avant de faire votre choix. Par défaut, la SAS immobilière est soumise à un régime strict qui impacte directement la rentabilité de votre projet.
L’Impôt sur les Sociétés (IS) : le régime de droit commun
Les bénéfices réalisés par la SAS immobilière sont imposés à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique sur la part des bénéfices allant jusqu’à 42 500 €, sous certaines conditions.
Cette imposition à l’IS entraîne une “double imposition” lorsque les bénéfices sont distribués aux actionnaires :
Imposition au niveau de la société : Les bénéfices nets sont soumis à l’IS.
Imposition au niveau des actionnaires : Si la société décide de verser les bénéfices restants sous forme de dividendes, ceux-ci sont à leur tour imposés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou “flat tax”) de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
L’option pour l’Impôt sur le Revenu (IR) est-elle possible ? En théorie, une SAS peut opter pour l’IR pendant ses 5 premiers exercices. Cependant, l’article 239 bis AB du Code général des impôts exclut explicitement cette option pour les sociétés dont l’activité principale est la gestion de leur propre patrimoine immobilier. Dans la pratique, une SAS immobilière de gestion ou de location sera donc quasi systématiquement soumise à l’IS.
Le statut social et la rémunération du président
Le président de la SAS est affilié au régime général de la Sécurité sociale en tant qu’assimilé-salarié. Ce statut lui offre une protection sociale complète (maladie, retraite), similaire à celle d’un salarié classique, à l’exception de l’assurance chômage.
Sa rémunération est considérée comme un salaire. Elle présente deux caractéristiques majeures :
Elle est déductible du résultat imposable de la société, ce qui diminue la base de calcul de l’IS.
Elle est soumise à des cotisations sociales élevées (environ 65-70 % du salaire net), ce qui représente un coût significatif pour l’entreprise.
Comparatif : SAS, SCI ou SARL de famille ?
Le choix de la structure juridique dépend de la nature de votre projet, de votre situation familiale et de vos objectifs fiscaux. Voici un tableau pour vous aider à y voir plus clair.
Tableau récapitulatif
Critère
SAS immobilière
SCI (à l’IR)
SARL de famille
Nature de l’activité
Commerciale
Civile
Commerciale
Responsabilité
Limitée aux apports
Illimitée et indéfinie
Limitée aux apports
Régime fiscal par défaut
Impôt sur les Sociétés (IS)
Impôt sur le Revenu (IR)
Impôt sur le Revenu (IR)
Souplesse des statuts
Très élevée
Moyenne
Faible (très encadrée)
Régime social du dirigeant
Assimilé-salarié
Non applicable (gérant non rémunéré ou TNS)
Gérant majoritaire (TNS)
Idéal pour…
Achat-revente, location meublée pro, projet avec associés externes
Gestion patrimoniale familiale, location nue
Investissement locatif familial (nu ou meublé)
En résumé, si votre projet a une vocation purement commerciale et/ou si vous souhaitez une grande flexibilité dans l’organisation des pouvoirs, la SAS est la solution la plus adaptée. Pour une gestion patrimoniale simple, la structure de la SCI reste une option pertinente.
Les étapes clés pour créer votre SAS immobilière
La création d’une société commerciale implique un formalisme précis. Un accompagnement est souvent nécessaire pour sécuriser chaque étape.
Rédiger les statuts : C’est l’étape fondatrice. Ils doivent définir l’objet social, le capital, l’organisation de la direction, les règles de décision, etc.
Déposer le capital social : Les fonds correspondant aux apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bancaire bloqué au nom de la société en formation.
Publier une annonce légale : Un avis de constitution doit paraître dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social.
Compléter le dossier d’immatriculation : Le dossier doit être déposé sur le site du Guichet unique des entreprises. Il comprend notamment les statuts signés, l’attestation de dépôt des fonds, l’avis de parution dans le JAL, et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
La création d’entreprise peut vite devenir un parcours complexe. Chez Keobiz, nous vous offrons un accompagnement complet et gratuit pour la création de votre SAS immobilière. Nos experts s’occupent de la rédaction des statuts, de la gestion des formalités administratives et de l’immatriculation, vous assurant un démarrage serein et conforme à la réglementation.
La SAS immobilière est un outil puissant et flexible pour les investisseurs professionnels. Sa nature commerciale, la protection qu’elle offre au patrimoine personnel de ses actionnaires et la liberté statutaire en font un choix de premier ordre pour des projets d’achat-revente ou de location meublée structurée.
Cependant, son régime fiscal par défaut (IS) et le coût social élevé de la rémunération du dirigeant sont des paramètres à intégrer dans votre business plan. La clé du succès réside dans une analyse approfondie de votre projet et un montage juridique et fiscal optimisé, une mission pour laquelle l’accompagnement par un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier est indispensable.
FAQ sur la SAS immobilière
FAQ :
Quel est le coût de création d'une SAS immobilière ?
Le coût total varie entre 300 € et 2 500 € HT. Il inclut les frais de greffe (environ 40 €), la publication de l’annonce légale (environ 193 €), et surtout les honoraires du professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) qui vous accompagne pour la rédaction des statuts, qui est l’étape la plus complexe et la plus coûteuse.
Peut-on créer une SAS immobilière seul ?
Oui, il est tout à fait possible de créer cette structure seul. Elle prend alors la forme d’une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle). La SASU immobilière conserve les mêmes avantages de flexibilité et de responsabilité limitée, mais avec un fonctionnement simplifié puisqu’il n’y a qu’un seul associé. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre guide sur lacréation d’une SASU.
Comment sortir l'argent d'une SAS immobilière ?
Il existe deux manières principales de percevoir des revenus de la société :
La rémunération du Président : Si le président est actionnaire, il peut se verser un salaire. Ce salaire est une charge déductible pour la société mais est soumis à de fortes cotisations sociales.
La distribution de dividendes : Après paiement de l’impôt sur les sociétés, le bénéfice net peut être distribué aux actionnaires. Ces dividendes sont soumis à la “flat tax” de 30 %. L’arbitrage entre salaire et dividendes est une décision stratégique à prendre avec votre expert-comptable.
