Un bien rural appelé aussi fermage comprend un ensemble de bâtiments et de terres. Il a pour but la pratique d’une activité agricole. Un bail rural est spécifique. Il détient des clauses totalement différentes par rapport au bail d’un logement classique. Dans cet article, vous allez découvrir ses conditions et ses modalités. Nous faisons un point complet pour vous permettre de tout savoir sur ce type de bail.
Quelles sont les conditions pour la location d’un bien rural
Qui peut ouvrir un bail rural ?
Pour conclure un bail rural, il faut être propriétaire d’une propriété agricole en tant que :
– Propriétaire ayant la pleine propriété
– Indivisaire détenteur du consentement des autres indivisaires ou d’un mandat spécial
– Époux, concubin ou partenaire de pacs d’un propriétaire de propriété rurale dont le consentement est acquis
– Usufruitier détenteur du consentement du nu-propriétaire ou d’une autorisation du juge civil
Quels sont les types de baux ruraux ?
Il existe deux types de biens agricoles :
– Le bail à ferme : il nécessite la rédaction d’un contrat spécifique mentionnant que le paiement du loyer appelé un fermage sera en euros et non en denrées.
– le bail à métayage : ce type de contrat donne droit au bailleur de bénéficier des récoltes avec l’exploitant.
Quels types de biens ne peuvent pas être loués avec un bail rural ?
Certains biens ne peuvent pas être loués en tant que bien rural, quels sont-ils ?
– une forêt
– une occupation précaire
– un terrain à proximité d’une habitation que l’agriculteur aurait à charge d’entretenir
– une surface au seuil inférieur à celui fixé par la préfecture
– un terrain de vente d’herbe non permanent
– un contrat de prise en pension de bétail
Quelles sont les modalités d’un bien rural ?
Fixation du loyer
Le propriétaire n’a pas le droit de fixer lui-même le loyer du bien.
En effet, il varie en fonction du département dans lequel il se trouve ainsi que la qualité et le rendement des terres auquel il appartient :
– Pour les bonnes terres : entre 92,95 € et 140,78 €/ha par an.
– Pour les moins bonnes terres : entre 20,31 et 52,04€/ha par an.
Il est fixe et réévalué tous les 6 ans par arrêté préfectoral.
À savoir, le loyer peut être remis au locataire en cas de mauvaise récolte.
Le loyer des bâtiments d’habitation est, quant à lui, revu chaque année, en fonction des références fournies par l’INSEE.
Durée d’un bien rural :
Il existe différentes durées selon le type de bail choisi à cet effet :
– Le bail ordinaire : la plupart du temps, sa durée est de 9 ans. Les parties peuvent mettre fin au bail d’un commun accord. Sa durée peut aussi être réduite dans certains cas spécifiques.
– Le bail à long terme : Le bail à long terme présente des durées pouvant aller de 18 à 25 ans. Renouvelables ou non. Il existe le bail de 18 ans, le bail de 25 ans, le bail de carrière ou le bail cessible hors cadre familial.
Pour ces deux types de baux, nous allons consacrer des dossiers. Vous pourrez ainsi, tout savoir sur leurs conditions.
Le bail rural peut être signé par acte notarial ou seing privé. Il doit être accompagné d’un état des lieux rigoureux.
Pour les baux supérieurs à 12 ans, ils doivent être rédigés obligatoirement par un notaire.
Quelles sont les obligations du propriétaire du bien agricole ?
Comme pour les logements classiques, le bailleur (propriétaire) est soumis à des obligations légales :
– l’obligation de délivrance : le bailleur met à disposition tous les bâtiments et terres appartenant à la propriété. Le propriétaire a l’obligation de louer le bien en bon état et prendre en charge les réparations de toute espèce.
– La garantie de jouissance paisible : le propriétaire doit permettre l’exercice en toute tranquillité et liberté de son locataire.
– Garantie contre les vices cachés : le bailleur doit être transparent dans la location de son bien. Si des vices cachés sont présents, cela empêche l’usage de la propriété.
– L’entretien du bien et la prise en charge des grosses réparations : Le propriétaire se doit de prendre en charge les réparations en termes de murs, voûtes, couvertures entières et de clôture.
– La permanence et la qualité des plantations : les modalités de cette obligation sont fixées par chaque commission paritaire départementale des baux ruraux.
– Le paiement d’une prime d’assurance contre l’incendie des bâtiments
– Le paiement de l’impôt foncier
– La liberté au locataire de chasser sur le fonds loué
Dans quels cas le bail peut prendre fin avant son terme ?
Dans certains cas, le bail peut prendre fin avant l’arrivée de son terme. Quels sont ces cas :
– deux non-paiements de fermage
– mauvaise exploitation du bien agricole
– inexécution d’une clause du bail
– installation d’un époux/une épouse ou d’un descendant
– départ à la retraite du preneur à condition qu’il l’ait signalé douze mois à l’avance
– plan local d’urbanisme
– destruction des biens
– achat par le bailleur d’une ferme
Vous pouvez aussi consulter cet article.
Vous avez pu découvrir les principales conditions et modalités d’un bail rural. D’autres articles donneront des détails plus précis sur certaines modalités. En attendant, vous avez pu constater que la location d’un bien agricole est réglementée et rigoureusement suivie. Alors si vous vous sentez perdu, n”hésiter pas à contacter nos experts spécialisés dans le secteur agricole pour des conseils personnalisés.
