Le bail agricole

Ouvrir un bail rural

-Etre propriétaire d’une propriété agricole, soit en tant qu’indivisaire détenteur du consentement des autres indivisaires, soit en tant qu’époux, concubin ou partenaire de pacs d’un propriétaire de propriété rurale dont le consentement est acquis soit en tant qu’usufruitier détenteur du consentement du propriétaire.

-Le propriétaire appelé bailleur doit entretenir le bien loué, prendre en charge les grosses réparations payer la prime d’assurance contre les incendies ainsi que la taxe foncière comme dans le cas du bail commercial et du bail professionnel.

A qui louer

-A tout agriculteur

Les différents types de baux agricoles

1- Le bail à ferme

-Il faut rédiger un contrat  spécifique mentionnant que le paiement du loyer  appelé un fermage sera  en euros et non en denrées.

2- le bail à métayage

-Pour bénéficier d’une partie des récoltes ou d’un revenu prélevé sur la vente de ces dernières, il faudra rédiger un autre type de bail agricole appelé bail à métayage dans lequel sera prévu le partage des récoltes avec l’exploitant.

Attention : on ne peut pas faire de bail agricole pour les biens suivants :

*une forêt

*une occupation précaire

*un terrain à proximité d’une habitation que l’agriculteur aurait à charge d’entretenir

*une surface au seuil inférieur à celui fixé par la préfecture

*un terrain de vente d’herbe non permanent

*un contrat de prise en pension de bétail

Comme tous les baux le bail agricole peut être signé par acte notarial ou seing privé et doit être accompagné  d’un état des lieux rigoureux.

Il existe deux autres types de baux : le bail rural à long terme ou le bail rural environnemental à long terme auxquels nous consacrerons des dossiers.

Le loyer

-Il ne peut pas être décidé par le propriétaire du bien.

-Il est fixe et déterminé tous les six ans par arrêté préfectoral.

-Il varie en fonction du département dans lequel il se trouve ainsi que selon la qualité et le rendement des terres auquel il appartient. Il se situe environ entre 92,95 et 140,78?€/ha par an pour les bonnes terres et entre 20,31 et 52,04?€/ha par an pour les moins bonnes.

-On peut y ajouter le loyer des bâtiments d’habitation  qui sont revus chaque année en fonction des références fournies par l’INSEE.

-Le loyer peut être remis au locataire en cas de mauvaise récolte.

La durée

-Le bail ordinaire est d’une durée de 9 ans et peut être reconduit automatiquement sans limitation.

-Le bail de 18 ans et plus qui se renouvelle tous les neuf ans.

-Le bail de 25 ans dont le renouvellement de ce bail n’est pas automatique. On peut y  mettre fin au bail à l’issu des 25 premières années ou à tout moment sous réserve d’un congé délivré 4 ans à l’avance.

-Le bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans, qui s’étend sur l’ensemble de la vie professionnelle d’un agriculteur et prend fin au moment de son départ à la retraite.

-des cas de réduction possible de la durée :

*Si le bailleur  est  une société d’aménagement foncier et un établissement rural

*Si le bien est  une parcelle d’une taille inférieure à celle fixée par arrêté préfectorale

*S’il est fait pour attendre l’installation d’un descendan

Mettre fin à un bail rural avant son terme

Voici les différents cas :

* deux non-paiements de fermage

*mauvaise exploitation du bien agricole

*inexécution d’une clause du bail

*installation d’un époux/une épouse ou d’un descendant

*départ à la retraite du preneur à condition qu’il l’ait signalé douze mois à l’avance

*plan local d’urbanisme

*destruction  des biens

*achat par le bailleur d’une ferme

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