Investissement locatif : quelles sont les spécificités comptables et fiscales à prendre en compte ?
Un projet d’investissement locatif n’est jamais anodin. En choisissant d’acquérir un bien immobilier à mettre en location, vous devenez propriétaire bailleur. Un statut qui vous confère des droits, mais aussi des devoirs, notamment sur le plan comptable et fiscal. C’est là que l’intervention d’un comptable en immobilier s’avère pertinente. Quelles sont les spécificités à connaître ?
Quel statut juridique pour un propriétaire bailleur ?
La réalisation d’un investissement immobilier peut se faire en nom propre, mais aussi entre associés par le biais d’une société spécifique.
- L’achat en nom propre constitue le régime de droit commun. Il vous dispense de formalités administratives pour la location nue, mais pas pour la location meublée (statut LMNP). En effet, la mise en location d’un bien meublé est considérée comme une activité commerciale. Ce faisant, pour être exercé, le statut LMNP nécessite de créer une entreprise (EI, EURL, EIRL) et de déclarer l’activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises, afin d’obtenir un numéro SIRET. Cela peut être fait en ligne via un guichet unique dans un maximum de 15 jours après le début de la location.
- La création d’une société en ligne (SCI ou SARL de famille) suppose de s’associer avec une autre personne, au moins. Le bien est détenu et géré par la société. Les obligations comptables, plus importantes, rendent le recours à expert-comptable immobilier indispensable.
Quel régime fiscal pour un investisseur immobilier ?
Les revenus générés par un bien locatif doivent être déclarés à l’administration fiscale et, ainsi, sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu… avec plusieurs mécanismes permettant de baisser le montant de l’assiette imposable. C’est là que les choses se compliquent et que l’accompagnement par un expert-comptable immobilier est recommandé. En effet, il existe deux régimes déclaratifs :
- Le régime micro, applicable automatiquement sous un certain seuil de revenus (15 000 € bruts annuels en location nue et 72 600 € bruts annuels en location meublée – chiffres 2023). Il vous donne droit à un abattement de 30 % pour les revenus fonciers et de 50 % pour les bénéfices industriels et commerciaux, et jusqu’à 71 % pour les meublés de tourisme classés.
- Le régime réel, applicable au-delà des seuils indiqués ou sur option. Il vous permet de déduire, de vos revenus locatifs, l’ensemble des charges liées à la détention et à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, assurances, travaux, certaines charges de copropriété, frais de gestion locative, taxe foncière…), mais aussi d’imputer un déficit foncier et de pratiquer l’amortissement du bien.
L’expert-comptable fiscaliste immobilier est le mieux placé pour vous conseiller quant au régime déclaratif adapté à votre situation et à vos objectifs.
Quel régime social pour un investisseur immobilier ?
De plus, les revenus locatifs sont soumis à des cotisations sociales (CSG et CRDS), prélevés en même temps que l’impôt sur le revenu. Le taux global est de 17,2 %. Il s’applique également à la plus-value réalisée lors de la vente, hors abattements relatifs à la durée de détention. Mais pas de panique: au moment de la revente, vous pourrez compter sur l’aide de votre expert-comptable immobilier !
Quelles sont vos obligations comptables en LMNP ?
L’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) est avantageuse à de nombreux égards pour toute personne qui souhaite investir dans l’immobilier locatif. C’est vrai au regard des multiples mécanismes fiscaux applicables – déduction des charges, déficit foncier, amortissement. Mais c’est aussi une activité complexe en matière de comptabilité et de fiscalité qui suppose de vous faire assister par un expert-comptable spécialisé LMNP.
En effet, s’il n’y a aucune obligation au régime micro, dans la mesure où l’administration fiscale applique l’abattement elle-même, les choses diffèrent au régime réel. Si vous souhaitez bénéficier de la déduction des charges au réel, vous êtes alors contraint(e) de tenir une comptabilité qui tient compte des recettes et des dépenses. À ce titre, vous devez produire :
- Un bilan comptable.
- Un compte de résultat.
- Un tableau des amortissements.
- Un fichier des écritures comptables.
Ces différentes pièces font partie de la liasse fiscale qui doit être transmise à l’administration fiscale lors de la clôture de l’exercice de votre entreprise. Cela suppose de conserver tous les documents nécessaires : factures diverses, attestations pour les charges versées, pièces liées au crédit et aux assurances. Le concours d’un expert-comptable immobilier est alors le bienvenu.
En cas de faute professionnelle, de négligence, de non-respect des normes ou de manquement à ses obligations, par exemple, un expert-comptable peut voir sa responsabilité être engagée auprès de ses clients. Ce professionnel est généralement soumis à une obligation de moyens et non à une obligation de fins. Le client doit ainsi prouver la défaillance de l’expert-comptable pour obtenir le paiement de dommages et intérêts.
Quelle est la fiscalité d’une LMNP ?
En matière de fiscalité, la gestion d’un bien locatif sous le régime LMNP s’avère également assez complexe – c’est pourquoi il vaut mieux la confier à un expert-comptable immobilier. Avant toute chose, il faut avoir en tête que les revenus générés par un bien meublé sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Car il s’agit bien d’une activité commerciale.
Ensuite, il faut savoir que les obligations fiscales sont réduites au régime micro-BIC, compte tenu de l’application automatique de l’abattement. Vous devez simplement établir un relevé de recettes locatives pour l’année, afin de pouvoir déclarer celles-ci : l’impôt est ensuite calculé sur la moitié de vos revenus (ou moins si le bien est classé comme meublé de tourisme).
Le processus se complique lorsque vous passez au régime réel, que ce soit par obligation (vous avez franchi le seuil admis) ou par choix. Votre expert-comptable immobilier se charge alors de remplir une déclaration spéciale en tenant compte des obligations comptables. C’est la condition sine qua non pour bénéficier des mécanismes fiscaux en votre faveur : déduction de l’ensemble des charges, création d’un déficit foncier lorsque leur montant excède les recettes, et application de l’amortissement comptable chaque année.
Quels sont les avantages d’un expert-comptable immobilier en ligne ?
Un expert-comptable immobilier est un professionnel qui prend en charge les opérations comptables et fiscales relatives à la gestion d’un patrimoine immobilier. Son intervention constitue un atout indéniable au regard de l’exploitation de votre activité, pour plusieurs raisons :
- L’expert-comptable spécialisé dans l’immobilier assure le bon déroulement de votre activité (suivi financier, administratif, juridique…).
- Le comptable en immobilier prend en charge la tenue de votre comptabilité en tant que propriétaire bailleur (que la gestion soit faite en nom propre ou par le biais d’une société).
- L’expert-comptable fiscaliste immobilier s’occupe de vos déclarations fiscales, aussi complexes soient-elles, notamment dans le cadre des BIC en location meublée. Il vous conseille sur le choix du régime déclaratif approprié (micro ou réel) et vous donne des recommandations quant à l’optimisation fiscale de votre projet (charges à déduire, possibilité de créer un déficit et d’amortir le bien, etc.).
- Le comptable en immobilier vous accompagne à toutes les étapes de votre projet : choix du statut juridique, formalités pour créer une société, orientation en fonction de vos objectifs patrimoniaux…
En outre, faire le choix d’un expert-comptable en ligne revêt des avantages supplémentaires :
- Une plus grande disponibilité, et donc une meilleure réactivité.
- Une gestion comptable simplifiée avec une flexibilité et une accessibilité accrues par rapport à un cabinet d’expertise physique.
- Le pilotage en temps réel de votre activité grâce aux outils digitaux.
- Un accompagnement comptable et fiscal moins onéreux qu’avec un expert-comptable immobilier traditionnel.
Vous l’aurez compris, les missions d’un expert-comptable immobilier sont variées et ne se limitent pas exclusivement à la comptabilité d’une entreprise. En effet, il possède un rôle de conseil et d’accompagnement pour assurer la bonne gestion et la pérennité de votre activité.
Que vous soyez traiteur, que vous possédiez un salon de beauté ou que votre activité soit dédiée au transport de marchandises et que vous ayez besoin d’un expert-comptable pour le transport routier, vous pouvez bénéficier des services de notre cabinet d’expert-comptable. Notre cabinet en ligne vous propose un suivi quotidien et personnalisé de l’ensemble de votre entreprise. L’expert veillera ainsi à la bonne tenue de vos déclarations et obligations fiscales tout en répondant à toutes vos questions en matière de droit, de fiscalité ou de patrimoine afin de simplifier au maximum votre gestion comptable.
Quels sont les tarifs d’un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier locatif ?
Les services d’un expert-comptable immobilier sont facturés au forfait. Un devis est établi sur la base de vos besoins concrets et des tâches comptables, fiscales et sociales à accomplir. Ce devis tient compte, également, de la nature de votre activité, de votre statut juridique, et de l’ampleur de l’accompagnement prodigué. Dans le cas d’un comptable en immobilier qui intervient en ligne, le tarif est divisé par deux en moyenne : cela, grâce au temps gagné sur les processus et sur les déplacements.
Chez Keobiz, vous pouvez bénéficier des services digitaux d’un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier en choisissant l’offre qui vous convient le mieux. Trois offres sont proposées, à partir de 54 € hors taxes par mois.
En France, le salaire moyen d’un expert-comptable s’élève à 4 700 € nets. Ce montant peut toutefois varier d’un cabinet à l’autre, en fonction de l’expérience, de la spécialisation, de la région ou des différentes missions que doit effectuer un comptable.
Demandez sans attendre votre devis à Keobiz et commencez à travailler avec un comptable spécialisé dans l’immobilier !
Questions fréquentes posées par les clients du cabinet Keobiz
Qu’est-ce que la comptabilité immobilière ?
La comptabilité immobilière consiste à gérer les aspects comptables, fiscaux et sociaux d’un investissement immobilier. Il s’agit en particulier de respecter les obligations comptables et de déclarer les revenus locatifs en tenant compte du régime d’imposition adapté, mais aussi d’optimiser fiscalement l’investissement.
Quels sont les tarifs d’un expert-comptable spécialisé en immobilier ?
Le coût d’un accompagnement par un expert-comptable immobilier varie en fonction de plusieurs paramètres : nature de l’activité, objectifs patrimoniaux, ampleur des tâches… Chez Keobiz, l’intervention d’un comptable immobilier en ligne démarre à 54 € HT par mois.
Comment devenir comptable immobilier ?
Le comptable en immobilier doit être diplômé en comptabilité avant de se spécialiser dans ce domaine spécifique, notamment en suivant des formations additionnelles. Il peut exercer comme salarié pour le compte d’une société de gestion (SCI, SARL de famille…) ou comme entrepreneur avec son propre portefeuille de clients.
