Chaque année, près de 100 000 Français décident de créer une Société Civile Immobilière (SCI).

Il s’agit du statut de société le plus accessible pour réaliser des actes d’administration sur des biens immobiliers.

Malgré la popularité du statut de SCI, il n’est pas toujours facile d’obtenir une réglementation claire quant à son fonctionnement et la manière de la créer.

C’est pourquoi nous nous proposons aujourd’hui de vous expliquer dans le présent article la manière de créer une société civile immobilière facilement. Explications.

Qu’est ce qu’une SCI : les textes de loi

Définition de la SCI

Une SCI est une Société Civile Immobilière qui réunit au moins deux associés. Elle permet de détenir et de gérer des actifs immobiliers.

Ce n’est en aucun cas une société commerciale. Sa durée de vie maximale est de 99 ans. Elle doit faire l’objet d’une inscription au RCS (Registre du commerce et des Sociétés).

Les textes de loi incontournables

Voici deux articles incontournables du Code civil tirés du site legifrance.gouv.fr. Ils permettent de comprendre ce qu’est une SCI.

• Article 1832 : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat, d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. / Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne. / Les associés s’engagent à contribuer aux pertes. »

• Article 1845 : « Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu’il n’y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d’entre elles sont assujetties. / Ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »

Ci-dessus, nous vous avons proposé deux textes de loi liés à la création d’une société civile immobilière, mais bien entendu, il y a d’autres règles qu’il faut à tout prix respecter.

Les questions relatives au statut juridique étant résolument juridiques, il est fortement conseillé de se rapprocher d’un professionnel du droit des sociétés (expert-comptable, avocat…) pour effectuer en bonne et due forme la création de votre SCI.

Les questions récurrentes concernant les SCI

Quelle est la forme juridique d’une SCI ?

La SCI est une personne morale propre.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe aujourd’hui cinq types de SCI :
• La SCI familiale ;
• La SCI de gestion ;
• La SCI d’attribution ;
• La SCI de construction-vente ;
• La SCI de jouissance à temps partagé.

Quelle doit être le capital social d’une SCI ?

Le capital d’une SCI est totalement libre, il n’y a pas de montant minimum ou maximum.

Où doit être situé le siège social d’une SCI ?

Le siège social de la SCI doit être domicilié dans la même ville que le domicile du gérant.

Combien faut-il d’associés pour créer une SCI ?

Il faut au moins deux associés pour créer une SCI. Il n’y a pas de nombre limité.

Quelles peuvent être les apports d’une SCI ?

L’apport d’une SCI est soit en numéraire, soit en nature.

Quelle est la durée de vie d’une SCI ?

La durée de vie d’une SCI est de 99 années maximum.

Comment s’organise la gérance d’une SCI ?

La société peut être gérée par un unique gérant. Elle peut également être gérée par plusieurs gérants. Le cas échéant, on parle de co-gérants.

Les étapes à la création d’une SCI

D’abord, il faut choisir votre type de société parmi les cinq susénoncée.

Ensuite, il faut rédiger les statuts, puis effectuer un enregistrement auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises).

Enfin, vous devrez publier le statut dans un journal d’annonces légales et déposer le dossier avec toutes les pièces au CFE (Centre de Formalités des Entreprises).

Notez que vous pouvez créer votre Société Civile Immobilière directement en ligne.

Les avantages à la création d’une SCI

Avec une société civile immobilière, il est possible de transmettre son patrimoine sans payer d’impôt.

Le dispositif Denormandie vise à encourager l’investissement locatif intermédiaire en centre-ville. Il est calqué sur le dispositif Pinel dont il reprend l’ensemble des principes de fonctionnement.

Le dispositif Cosse ancien (appelé « Louer abordable »), il permet de bénéficier d’une déduction spécifique allant de 15 % à 85 %, calculée sur le montant des loyers imposables au nom des associés. Cette réduction fiscale s’ajoute aux autres charges déductibles.

La SCI représente également un avantage en termes de flexibilité décisionnelle. Avec une société civile immobilière, vous pouvez fixer de manière libre les modalités liées aux prises de décision. Celles-ci sont précisées dans les statuts. Il convient alors de les rédiger avec attention. Vous pouvez compter sur un professionnel du droit (expert-comptable) pour vous guider dans cette étape. 

Les inconvénients à la création d’une SCI

Bien entendu, comme tous les statuts, la société civile immobilière présente quelques inconvénients…

Les formalités et les procédures sont nombreuses et coûteuses.

La rémunération du gérant de la SCI est imposable.

Si le gérant choisit le régime d’imposition sur les sociétés, il ne peut revenir en arrière que dans le délai de 5 exercices suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. À défaut d’exercice du droit de renonciation à l’option pour l’impôt sur les sociétés dans le délai, l’option devient irrévocable.

Conclusion : la SCI, est-ce pour vous ?

À travers cet article, nous vous avons proposé d’en découvrir davantage concernant la société civile immobilière (SCI). Ce type de société est très spécifique et il est essentiel de le maîtriser avant de se lancer.

Nous espérons que cet article vous aura été utile dans vos démarches et que vous pourrez rapidement créer votre entreprise.

En cas de doutes ou de questions, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel. Keobiz saura vous aider et répondre à toutes vos questions.

À très bientôt pour de nouvelles infos et astuces !